Hiện nay, hệ thống vay của doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, dòng tiền từ các kênh này đều đang “trục trặc”. 

HUY ĐỘNG VỐN TỪ TRÁI PHIẾU CÒN KHÓ KHĂN

VARS cho biết kể từ quý 2/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực, khiến việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng bị "chặn". Cùng với đó là sự kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng, các văn bản liên tiếp được ban hành yêu cầu cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cũng đã gây tác động không nhỏ tới hoạt động đầu tư bất động sản.

Theo VARS, thực tế giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục tụt giảm kể từ tháng 6/2022, cải thiện trở lại từ tháng 3/2023 nhờ Nghị định 08/NĐ-CP cùng một số động thái từ Ngân hàng nhà nước. Nhóm ngành bất động sản đã xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023, với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%).Nhiều doanh nghiệp cũng đàm phán thành công cùng chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thêm thời gian ổn định sản xuất, kinh doanh, tái cơ cấu lại nợ của doanh nghiệp, và cơ bản là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác. 

“Tháng 9 được coi như “cao điểm” đáo hạn, một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu lớn nhất của năm 2023, với khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn (số liệu từ HNX). Danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán đang kéo dài qua từng ngày. Tính đến ngày 24/8/2023 có 67 doanh nghiệp thuộc diện chậm nghĩa vụ thanh toán lãi, hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp”, VARS thông tin.

Mặc dầu vậy, những khó khăn chưa dừng lại. Trong bối cảnh thị trường trái phiếu không nhiều tín hiệu khả quan, thì doanh nghiệp còn phải “xoay xở” bán hàng, đối diện tình trạng nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin và vẫn có tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà… nên hầu hết doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để duy trì hoạt động. Tuy nhiên, dù ngân hàng Nhà nước nỗ lực điều chỉnh thông qua các đợt giảm lãi suất, tín dụng ưu đãi... nhưng doanh nghiệp lẫn ngân hàng vẫn khó gặp nhau. Bởi nhiều doanh nghiệp bất động sản thực sự không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn. Trong đó, không ít doanh nghiệp còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó có thể gây rủi ro cao cho ngân hàng. 

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tới ngày 30/5/2023 là 925.796 tỷ đồng. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở là 252.792 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê 137.375 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với dự án nhà hàng, khách sạn 66.184 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất 63.176 tỷ đồng…

ĐỀ NGHỊ TIẾP TỤC GIẢM MẶT BẰNG LÃI SUẤT

Trước khó khăn liên quan đến nguồn vốn, Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục đôn đốc, chỉ đạo các tổ chức tín dụng giảm mặt bằng lãi suất huy động, cho vay trên cơ sở bảo đảm sản xuất, kinh doanh, hiệu quả; chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng, cùng bộ ngành liên quan triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP và chỉ đạo các ngân hàng thương mại cổ phần khác tích cực tham gia.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu và kịp thời đưa ra giải pháp hiệu quả thúc đẩy phát triển thị trường chứng khoán lành mạnh, bền vững, thị trường trái phiếu doanh nghiệp; đề xuất giải pháp thiết thực, khả thi, hiệu quả nhằm xử lý hiệu quả những tồn tại, hạn chế về việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu ở lĩnh vực bất động sản hiện nay.

Trong khi đó, Chủ tịch Vars Nguyễn Văn Đính, cho rằng ngoài xử lý dứt điểm các vấn đề của thị trường, để có nguồn vốn mới thì cần có cơ chế, chính sách phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả nguồn vốn đến từ một số sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...; hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài... Đặc biệt, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, phải có chính sách bảo vệ chính doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn nên được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, bao gồm cả bất động sản. 

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia,  khuyến nghị rằng các doanh nghiệp cũng phải “tự cứu mình” bằng cách xây dựng kế hoạch cụ thể, khả thi trong thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn; đa dạng hóa nguồn vốn nhưng hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch.

Theo quan sát của chuyên gia này, có lẽ từ quý 4/2023, đà phục hồi của thị trường mới rõ nét. Đây là thời điểm chính sách gỡ vướng cho thị trường phát huy hiệu quả. Tuy nhiên, tới đây, song song việc quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp, cơ quan quản lý cần có lộ trình đánh thuế phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Thực tế, khi đánh giá về thị trường, hầu hết chuyên gia đều cho rằng những chính sách tháo gỡ vướng mắc của thị trường bất động sản hay các gói tín dụng hỗ trợ chỉ mới đủ “trấn an tinh thần” cho chủ thể tham gia thị trường. Từ chính sách đến thực tiễn còn một khoảng xa khiến mức độ thẩm thấu của chính sách vào thị trường ít. Nửa cuối năm, thị trường phần lớn chỉ tập trung phòng thủ và chờ đợi sự chuyển biến tích cực hơn, khi chính sách có thời gian triển khai lâu hơn trên thực tế.