Giá bất động sản áp lực giảm sâu hơn do lãi suất và nguồn cung đều tăng?

Kết quả kinh doanh quý 1/2026 tiếp tục ghi nhận động lực tăng trưởng mạnh mẽ đối với các doanh nghiệp niêm yết. Theo thống kê từ SSI, tổng doanh thu trên cả ba sàn tăng trưởng ấn tượng 21,2% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) cũng tăng mạnh 35,2% so với cùng kỳ trên toàn thị trường, và đạt mức tăng 49,8% riêng trên HOSE.

Nếu loại trừ các cổ phiếu liên quan đến Vingroup, tăng trưởng NPATMI của HOSE đạt 31,8%, so với mức 28,5% của năm 2025.

Ngành ngân hàng và bất động sản tiếp tục là hai động lực chính đóng góp vào tăng trưởng lợi nhuận, với lợi nhuận ròng lần lượt tăng 12,1% và 32,3% so với cùng kỳ trong Q1/2026, đồng thời chiếm khoảng 56,2% tổng mức tăng trưởng lợi nhuận tuyệt đối của toàn thị trường trong kỳ.

Với riêng bất động sản, ngành này ghi nhận mức tăng trưởng NPATMI khoảng 32,3% trên cả ba sàn, chủ yếu được dẫn dắt bởi kết quả tích cực từ các doanh nghiệp lớn như VIC, VHM, VRE và NVL, dù phần nào bị bù trừ bởi sự sụt giảm lợi nhuận tại VEF. Tuy nhiên, bức tranh lợi nhuận giữa các doanh nghiệp tiếp tục thể hiện sự phân hóa rõ nét.

Trong phân khúc bất động sản nhà ở, VHM, NVL, KDH và HDC ghi nhận tăng trưởng mạnh, trong khi NLG và DXG suy giảm đáng kể, chủ yếu do khác biệt về tiến độ ghi nhận doanh thu và tác động của các khoản thu nhập bất thường.

Giá trị khoản người mua trả tiền trước tăng lên ở phần lớn các chủ đầu tư lớn. Tỷ lệ đòn bẩy (D/E) nhìn chung duy trì ổn định so với đầu năm, ngoại trừ KDH.

Ở chiều ngược lại, đa số các doanh nghiệp khu công nghiệp ghi nhận lợi nhuận suy giảm mạnh do hoạt động ký kết biên bản ghi nhớ (MOU) chững lại trong năm trước. Tuy nhiên, gần đây đã xuất hiện tín hiệu phục hồi trong hoạt động MOU tại một số khu công nghiệp, được hỗ trợ bởi dòng khách thuê tiềm năng mới từ Trung Quốc. Trung bình, các doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết đặt mục tiêu tăng trưởng diện tích cho thuê mới và MOU khoảng 39% so với cùng kỳ trong năm 2026.

Về diễn biến cung cầu, quý /2026 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng mạnh khoảng 65% so với cùng kỳ, đạt gần 78.000 sản phẩm (theo DXS Research), trong khi tốc độ hấp thụ diễn ra chậm hơn.

Tồn kho hiện tại tại các đô thị lớn chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, cho thấy sự lệch pha so với nhu cầu thực ở phân khúc trung cấp. Bên cạnh đó, nguồn cung dự kiến tiếp tục gia tăng từ các dự án trong tương lai có thể tạo áp lực giảm lên mặt bằng giá chung, đặc biệt tại thị trường thứ cấp .

Rủi ro điều chỉnh lãi suất vay mua nhà: Thị trường thứ cấp đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp khi các khoản vay với lãi suất cố định 6-7% trong năm 2024 dần chuyển sang lãi suất thả nổi ở mức 12-14%, vì vậy có thể tạo áp lực lên mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp.

Đáng chú ý, tín dụng bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, với tăng trưởng 11,5% trong 3 tháng và 46% so với cùng kỳ, đạt khoảng 2,2 triệu tỷ đồng tính đến tháng 2, cho thấy lĩnh vực này cần tiếp tục được theo dõi chặt chẽ, đặc biệt trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước duy trì định hướng kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản.

Về nguồn vốn, sau khi tăng mạnh 36% so với cùng kỳ trong 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu sẽ kiềm chế đà tăng nóng của tín dụng Bất động sản tương đương tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống 2026 ở mức 15%, qua đó thắt chặt khả năng tiếp cận vốn ngân hàng của các chủ đầu tư.

Theo thống kê mới đây của VISRating, hồ sơ thanh khoản của các chủ đầu tư niêm yết cải thiện rõ rệt trong 2025, với tỷ lệ Tiền/Nợ ngắn hạn bình quân tăng từ 49% lên 80%, nhờ doanh số bán hàng tích cực. Dòng tiền từ các dự án có kế hoạch bàn giao lớn như Izumi City, Southgate (NLG), Green City, Golden City (VHM) và The Privé (DXG) sẽ tiếp tục hỗ trợ thanh khoản của các chủ đầu tư này trong 2026.

Tuy nhiên, hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư vướng mắc pháp lý hoặc thuộc mảng bất động sản nghỉ dưỡng, như NVL, API và NRC, sẽ duy trì ở mức yếu trong 2026, do CFO âm kéo dài, nguồn tiền mặt hạn chế, khó khăn tái cấp vốn trong bối cảnh tiến độ dự án bị đình trệ.