Savills Việt Nam cho rằng hiện nay căn hộ dưới 03 tỷ đồng được xem là phân khúc bình dân tại TP.HCM. Tuy vậy, phân khúc căn hộ 3 tỷ đồng cũng chỉ chiếm chưa đầy 5% nguồn cung căn hộ 3 năm tới…

Trong 03 năm tới, tại TP.HCM phân khúc căn hộ bình dân cũng chỉ chiếm 5% nguồn cung mới, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.  

Trong một báo cáo tháng 5/2024 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ghi nhận giá căn hộ phân khúc bình dân ở mức dưới 25 triệu đồng/m2.

NGƯỠNG 3 TỶ ĐỒNG CHO CĂN HỘ BÌNH DÂN

Theo tiêu chí của CBRE,tại báo cáo bất động sản TP.HCM quý 2/2024, phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 35 triệu đồng/m2 

DKRA Group thông tin trong quý 2/2024, tại TP.HCM dự án căn hộ tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, nghiên cứu mới đây của Savills Việt Nam cho rằng, hiện nay căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là phân khúc bình dân tại TP.HCM, và nguồn cung căn hộ mới dưới 3 tỷ đồng đang ngày càng hạn chế tại thành phố, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024.

Chuyên gia của Savills Việt Nam giả định người mua nhà tích lũy trong 10 năm, có thể được hỗ trợ bằng thế chấp hoặc vốn chủ sở hữu của người mua. Từ đó kết luận rằng một căn hộ 02  phòng ngủ có giá dưới 03 tỷ đồng/căn thì được coi là giá cả phải chăng. 

Như vậy, với căn hộ 02 phòng ngủ, giả định diện tích 70 m2, thì giá căn hộ bình dân khoảng 42 triệu đồng/m2. Mức giá mới này góp phần đưa giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt 72 triệu đồng /m2 thông thủy.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam, cho biết đơn vị đã tiến hành phân tích để hiểu bối cảnh nhà ở giá phải chăng tại TP.HCM. Mô hình này sử dụng các mức thu nhập khác nhau dựa trên thu nhập, chi tiêu, tiết kiệm của họ.

“Với bối cảnh hiện nay, hầu hết các căn hộ giá rẻ ở TP.HCM đều đã được bán, nguồn cung hoạt động và tương lai rất hạn chế ở TP.HCM. Và nguồn cung mới và tương lai của nhà ở giá rẻ chủ yếu sẽ được giới thiệu ở Bình Dương, khu vực giáp ranh với TP.HCM. Do đó, rõ ràng người mua ở TP.HCM phải chuyển đến khu vực này để có được nguồn cung giá cả phải chăng”, bà Giang phân tích. 

Bà Giang cho biết thị trường thứ cấp trong giai đoạn vừa qua cũng diễn biến tích cực hơn trong bối cảnh nguồn cung bàn giao hạn chế và sản phẩm sơ cấp nhỏ giọt. 

“Trong năm 2024, nhiều dự án hạng B và hạng C sẽ có mức tăng giá thứ cấp mạnh. Trong khi đó, các dự án hạng sang sau khi đặt mức giá cao vào năm 2023 đang phải chịu một số áp lực trên thị trường thứ cấp. Theo vị trí, chúng ta có thể thấy các quận có kết nối tốt nhờ cơ sở hạ tầng được cải thiện và nguồn cung bàn giao thấp có mức tăng giá thứ cấp mạnh”, bà Giang nói. 

Về nguồn cung mới tại TP.HCM trong quý 2/2024 cải thiện rõ rệt khi có 1.125 căn hộ được chào bán, tăng 78% theo quý và tăng 199% theo năm, trong đó, căn hộ hạng B chiếm 70% thị phần nguồn cung mới. Điều này đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp tăng 13% theo quý, lên 5.574 căn.

Lũy kế trong 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ sơ cấp duy trì ổn định theo năm ở mức 6.690 căn, trong đó hạng B chiếm 56% thị phần, tiếp theo là hạng C (40% thị phần) và hạng A (4% thị phần). Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung ở phía Đông (TP. Thủ Đức) với 57% thị phần và phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) với 29% thị phần.

Về giao dịch, báo cáo đánh giá thị trường đang trở lại quỹ đạo phục hồi với lượng giao dịch tăng 655% trong nửa đầu năm nay so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, quý 2/2024 ghi nhận 2.288 căn được giao dịch thành công, chiếm 70% tổng lượng giao dịch bán trong nửa đầu năm 2024 nhờ lãi suất cho vay giảm, pháp lý sản phẩm rõ ràng và các chính sách bán hàng hiệu quả.

NHÀ LIỂN THỔ SẼ KHÔNG CÒN GIÁ 5 TỶ ĐỒNG

Nhận định về phân khúc nhà phố/biệt thự tại TP.HCM trong quý 2/2024, bà Giang Huỳnh cho biết giá sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn. Mặc dù giá giảm vào năm 2024, nhưng hàng tồn kho của thị trường vẫn chiếm ưu thế với các sản phẩm giá cao.

Cụ thể, dữ liệu chỉ ra hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp có giá trên 30 tỷ đồng/căn. Hầu hết các sản phẩm cao cấp này nằm trong các khu đô thị và tập trung chủ yếu ở TP. Thủ Đức.

Những sản phẩm trên 30 tỷ đồng/căn chật vật khi chỉ 6% được hấp thụ. Nhà liền kề có tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 31%, nhờ nhu cầu ở thực và giá cả cạnh tranh.

Trong quý 2/2024, các sản phẩm nhà phố thương mại đắt tiền ở The Global City đã được bán, khiến giá sơ cấp giảm 2% theo quý và 4% theo năm, đạt 320 triệu đồng/m2 đất.

Dù vậy, giao dịch nhà liền thổ chỉ có 72 giao dịch trong quý 2/2024 từ nguồn cung 668 sản phẩm sơ cấp với 10 căn mới.

Bà Giang Huỳnh cho rằng phân khúc biệt thự/nhà phố cũng đi xuống tương tự như phân khúc căn hộ trong những năm gần đây do nhiều thách thức.

Trong nửa cuối năm 2024, dự kiến sẽ có 883 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Những sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm đến 80% nguồn cung tương lai.

Đến năm 2026, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ đạt 4.663 căn, chủ yếu tập trung ở các khu vực quận 2 (cũ), huyện Bình Chánh và huyện Nhà Bè.

Với quỹ đất khan hiếm và sự hỗ trợ từ cơ sở hạ tầng, giá nhà tại TP. HCM đã tăng gấp 03 lần trên thị trường sơ cấp và gấp 02 lần trên thị trường thứ cấp trong vòng 05 năm qua.

Dự kiến đến năm 2026, TP.HCM sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 05 tỷ đồng/căn và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng/căn.