Giá nhà ở rất khó giảm trong thời gian tới

Tính đến thời điểm hiện tại, mức giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã tăng vượt mức bình quân của thị trường TP.HCM. Theo ghi nhận của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tại các quận không phải là trung tâm của Hà Nội đã thiết lập mức giá mới, với mặt bằng giá từ 80 - 100 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều dự án mở bán lần đầu có mức giá còn trên 100 triệu đồng/m2. Nếu so sánh với chi phí đầu tư, xây dựng thì mức giá bán này là quá cao, không phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả của người dân.

NHIỀU YẾU TỐ LÀM TĂNG GIÁ NHÀ Ở

Bàn về nguyên nhân khiến giá nhà ở liên tục tăng cao, tại hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức ngày 10/12, từ góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, phân tích:

Thứ nhất, thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài, theo đó, quy trình phê duyệt dự án tại Việt Nam thường mất khá nhiều thời gian, từ khâu giải phóng mặt bằng đến hoàn tất các thủ tục pháp lý. Điều này làm gia tăng chi phí đầu tư, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Thứ hai, theo quy định hiện hành, việc đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường. Điều này khiến giá trị đầu vào của các dự án cao hơn, kéo theo giá thành bất động sản tăng lên.

Thứ ba, là ảnh hưởng của lạm phát và tỷ giá. Mặc dù lạm phát tại Việt Nam được kiểm soát tốt, nhưng sự tăng giá của vàng và USD so với VND đã tạo áp lực tăng giá lên bất động sản, bởi nhiều nhà đầu tư sử dụng các tài sản này như cơ sở tích lũy giá trị.

“Chính vì vậy, tôi cho rằng, giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới”, ông Trường nói.

Cũng chia sẻ về chủ đề trên, bà Nguyễn Minh Chi, Phó Tổng giám đốc Phú Tài Land, bày tỏ: nguồn cung hiện tại không thể đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là ở các quận nội thành, càng ngày càng có ít dự án được triển khai. Chưa kể thực tế cho thấy, mỗi năm có hàng nghìn sinh viên đổ về Thủ đô học tập và hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp muốn ở lại Hà Nội. Vì vậy, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội chỉ có thể gia tăng, chứ không thể giảm.

Về mặt chính sách, Hà Nội đang có xu hướng mở rộng và phát triển để đáp ứng nhu cầu sinh sống và làm việc của người dân từ khắp nơi đổ về. Tuy nhiên, tình trạng hiện nay là các dự án tại các quận nội thành đang ngày càng khan hiếm. Theo khảo sát của chúng tôi, quận Hoàng Mai chỉ có 1 dự án, còn quận Thanh Xuân hay Hà Đông chỉ có 1-2 dự án. Nếu cung không đủ đáp ứng nhu cầu thực sự, giá sẽ chỉ tiếp tục tăng, đặc biệt khi quỹ đất Hà Nội ngày càng trở nên khan hiếm.

Còn theo ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn RB, tại Hà Nội, giá chung cư đã tăng mạnh trong những năm qua. Ngay cả ở các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức..., vẫn ghi nhận mức tăng từ 30-40 triệu đồng/m2 lên đến 70-80 triệu đồng/m2. Dự kiến trong thời gian tới, giá bất động sản tại Việt Nam sẽ còn tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng có thể chậm lại do quá khả năng chi trả của đại đa số khách hàng thực, khiến sức mua có dấu hiệu chững dần. 

NHU CẦU CỦA NGƯỜI MUA SẼ DỊCH CHUYỂN

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết: 2024 là năm mà phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Tổng hợp từ báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu/m2 năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu/m2 vào cuối quý 3/2024, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu/m2. Giá căn hộ tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, cả những dự án cũ cũng không ngoại lệ. Thời điểm sốt nóng, giá còn tăng theo ngày, theo tuần.

Trong thời gian tới, giá chung cư sẽ khó giảm, tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước đó. Dòng tiền của người mua cũng có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Phân tích sâu hơn về xu hướng này, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho biết: quan sát sự dịch chuyển của thị trường bất động sản Hà Nội, khu vực phía Nam như các quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì… ít được chú ý hơn trong suốt 10 năm qua. Chính vì thông tin chưa đầy đủ, bao quát và toàn diện cùng với thực trạng thiếu vắng các dự án căn hộ thương mại đáp ứng nhu cầu ở thực khiến thị trường bất động sản khu vực này còn dư địa rất lớn để phát triển, tính cạnh tranh tương đối thấp về dòng tiền, có thể tạo ra khả năng sinh lời cao hơn các khu vực khác, bởi lợi thế về giá hiện thấp hơn so với mặt bằng chung.

Không những vậy, bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội cũng đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển khi nhìn từ góc độ quy hoạch và hạ tầng đô thị. Cụ thể, quy hoạch Hà Nội đã xác định đô thị trung tâm Hà Nội sẽ tiếp tục phát triển mở rộng về phía Tây và phía Nam. Nơi đây còn được đầu tư hệ thống các bệnh viện; trường đại học nổi tiếng. Đặc biệt, các tuyến đường như vành đai 2,5; 3,5 và 4 đang gấp rút hoàn thiện, sẽ tạo đột phá cho hạ tầng giao thông và thu hút mạnh mẽ đầu tư vào bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội.

Tuy nhiên, các đại biểu cũng cho rằng trong bối cảnh hiện nay, và cả trong một vài năm tới, thị trường không phù hợp cho “đầu tư lướt sóng” mà cần hướng tới đầu tư lâu dài. Do đó, khách hàng nên chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, là những dự án đầy đủ pháp lý và được đầu tư đồng bộ về dịch vụ, tiện ích (all - in - one). Bởi thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển tiệm cận với các thị trường quốc tế và các dự án all-in-one, tích hợp đầy đủ tiện ích sống sẽ là xu hướng tất yếu và là lựa chọn phù hợp với nhu cầu của thị trường hiện nay.