Phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trong quý 1/2026 ghi nhận cả nguồn cung và giao dịch đều giảm so với quý 4/2025, cho thấy thị trường có dấu hiệu chậm lại sau giai đoạn trước đó…

Trình bày báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2026, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết: Phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trong quý 1 ghi nhận nguồn cung mới đạt 6.500 sản phẩm, giảm 22% so với quý trước. Nguồn cung tiếp tục đến từ những đại đô thị nghỉ dưỡng cao cấp, phát triển theo mô hình tích hợp đầy đủ hệ giá trị sống – làm việc – nghỉ dưỡng. Về cơ cấu, sản phẩm thấp tầng và cao tầng tương đối cân bằng, lần lượt chiếm 52% và 48%.

Bên cạnh đó, sức hấp thụ cũng có dấu hiệu chững lại bởi tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt 45%, giảm 7 điểm phần trăm so với quý trước. Tổng lượng giao dịch ước khoảng hơn 2.900 sản phẩm, giảm 30% so với quý 4/2025.

DÒNG TIỀN KHÔNG CÒN PHÂN BỔ ĐẠI TRÀ

Bà Miền nhận định nhu cầu đầu tư vào bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng dù suy giảm so với giai đoạn trước nhưng vẫn hiện hữu, với tiêu chí lựa chọn ngày càng khắt khe. Dòng tiền không còn phân bổ đại trà mà tập trung vào dự án có mô hình phát triển mới, đặc biệt là các đô thị biển tích hợp, đáp ứng đồng thời nhu cầu sinh sống, làm việc, nghỉ dưỡng, lưu trú và khai thác kinh doanh. Những dự án sở hữu lợi thế cạnh tranh riêng biệt, tạo ra trải nghiệm sống và khả năng khai thác hiệu quả, tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Một số yếu tố hỗ trợ nhu cầu thị trường có thể kể đến như nguồn cung được khơi thông với hàng loạt dự án quy mô lớn được triển khai; sự gia tăng của các sản phẩm kết hợp giữa ở và nghỉ dưỡng, vừa phục vụ nhu cầu sở hữu dài hạn vừa có khả năng khai thác kinh doanh, qua đó hình thành hệ sinh thái giá trị khép kín và cải thiện tính thanh khoản. Mặt khác, chi phí vốn có xu hướng “mềm hóa” khi chủ đầu tư đẩy mạnh các ưu đãi tài chính, gồm: chiết khấu cao, giãn tiến độ thanh toán. Một số chương trình đáng chú ý là thanh toán 70% nhận nhà, phần còn lại trả sau 2 năm khai thác đã góp phần giảm áp lực dòng tiền ban đầu và kích thích đầu tư.

Ngoài ra, sự phục hồi của ngành du lịch, đặc biệt, lượng khách quốc tế gia tăng đang tạo nền tảng tích cực cho hoạt động khai thác cho thuê. Song song với đó, hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư giúp nâng cao khả năng kết nối liên vùng và rút ngắn thời gian di chuyển. Đồng thời, bên cạnh các thị trường du lịch truyền thống, nhu cầu cũng có xu hướng dịch chuyển sang những sản phẩm nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe tại khu vực ven đô thị lớn.

Theo Phó Viện trưởng, về mặt bằng giá, thị trường sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng nhẹ dưới áp lực chi phí đầu vào. Cụ thể, trong quý 1/2026, giá bán sản phẩm cao tầng dao động từ 39–200 triệu đồng/m², tăng 10% so với cùng kỳ. Ở phân khúc thấp tầng, giá chào bán phổ biến từ 8–170 tỷ đồng/căn, tăng 9% so với cùng kỳ.

Trên thực tế, “nhiều dự án có điều chỉnh tăng giá kèm theo chính sách ưu đãi, chiết khấu nhằm hỗ trợ thanh khoản, nhưng nhìn chung giá vẫn neo cao. Nguyên nhân đến từ áp lực chi phí đất đai, chi phí vốn và lãi vay ở mức cao, cùng với biến động của giá nguyên vật liệu… khiến dư địa giảm giá bán ngày càng thu hẹp”, bà Miền chia sẻ.

CHỦ ĐỘNG NÂNG CẤP, TÁI ĐỊNH VỊ, CHUẨN HÓA VẬN HÀNH

Nhận định triển vọng trong thời gian tới, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng năm 2026 sẽ đánh dấu giai đoạn mà tối ưu hóa chất lượng tài sản trở thành xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam. Những chủ đầu tư chủ động nâng cấp, tái định vị, chuẩn hóa vận hành và gắn dự án với chiến lược phát triển điểm đến, sẽ là lực lượng dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Ngược lại, các dự án thiếu bản sắc, không theo kịp yêu cầu của thị trường sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản, buộc phải tái cấu trúc hoặc rời khỏi cuộc chơi. Thị trường vì thế được kỳ vọng phát triển lành mạnh, bền vững hơn, với sự sàng lọc tự nhiên và vai trò ngày càng lớn của những nhà đầu tư chuyên nghiệp.

“Bất động sản nghỉ dưỡng năm 2026 không còn là cuộc đua số lượng mà là cuộc cạnh tranh về chất lượng, trải nghiệm và tầm nhìn dài hạn - yếu tố then chốt quyết định ai nắm giữ được lợi thế trong chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường”, đại diện Avison Young Việt Nam lưu ý.

Chia sẻ tại sự kiện bất động sản gần đây, ông Hiếu Đỗ, Tổng giám đốc VinaLiving nhấn mạnh để chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, thị trường bất động sản cần những thay đổi mang tính cấu trúc, nhằm tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn và nhu cầu bền vững. Đối với phân khúc nghỉ dưỡng, định hướng phát triển phải dựa trên việc hoạch định nguồn cung theo hướng bền vững, phù hợp với sự phát triển dài hạn của điểm đến.

Tuy nhiên, trong bức tranh chung của thị trường, bên cạnh các yếu tố đang tạo lực đỡ, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với nhiều yếu tố bất định từ bên ngoài, đặc biệt là biến động của ngành du lịch toàn cầu. Những biến động này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lượng khách lưu trú và hiệu suất khai thác cho thuê, mà còn tác động gián tiếp đến dòng tiền và quyết định đầu tư vào phân khúc nghỉ dưỡng.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc cấp cao khu vực Đông Nam Á của Savills Hotels, những căng thẳng địa chính trị có thể tạo ra thách thức ngắn hạn đối với du lịch toàn cầu. Trung Đông – một trung tâm trung chuyển quốc tế quan trọng kết nối châu Âu với khu vực châu Á – Thái Bình Dương đang chịu tác động từ bất ổn, qua đó ảnh hưởng đến lưu lượng di chuyển liên lục địa.

Giám đốc cấp cao khu vực Đông Nam Á của Savills Hotels nhận định dù Việt Nam là điểm đến linh hoạt và có khả năng thích ứng tốt, song yếu tố địa chính trị có thể gây gián đoạn nhu cầu du lịch, thể hiện qua việc gia tăng yêu cầu hủy chuyến, trì hoãn kế hoạch và điều chỉnh lịch trình tại nhiều thị trường quốc tế lớn…

Dẫu vậy, nhìn tổng thể, Việt Nam được kỳ vọng sẽ chịu tác động ở mức thấp hơn so với nhiều điểm đến khác, nhờ mức độ phụ thuộc không quá lớn vào các thị trường châu Âu và Trung Đông. Đồng thời, lợi thế về khoảng cách gần với một số nguồn khách trọng điểm tại Đông Bắc Á, đặc biệt là Hàn Quốc và Trung Quốc, tiếp tục trở thành yếu tố hỗ trợ, khi du khách có xu hướng ưu tiên những điểm đến gần, thuận tiện và dễ tiếp cận.