Gỡ “điểm nghẽn” dữ liệu, tăng hiệu quả điều tiết thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế, từ xây dựng, tài chính – ngân hàng đến thương mại, dịch vụ… Do đó, vai trò của lĩnh vực này rất quan trọng đối với tăng trưởng chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại không ít bất cập về tính minh bạch và sự phát triển bền vững. Đặc biệt, hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin còn thiếu đồng bộ, chưa đầy đủ.

HOÀN CHỈNH CƠ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN 

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, suốt một thời gian dài, thị trường bất động sản luôn trong tình trạng khủng hoảng, phát triển một cách thiếu minh bạch, thiếu bền vững. Hiện tượng đầu cơ, lướt sóng, đẩy giá lên cao vẫn luôn tiềm ẩn khiến hoạt động giao dịch bị bó hẹp, chủ yếu diễn ra trong nội bộ giới đầu cơ với nhau. Hệ quả là, không chỉ khiến doanh nghiệp khó tiếp cận quỹ đất để triển khai dự án, mà còn đẩy người dân có nhu cầu ở thực vào thế khó khi khả năng chi trả bị thu hẹp.

Dữ liệu từ các đơn vị khảo sát thị trường cũng cho thấy nhà ở là phân khúc ngày càng xa tầm với của người dân, đặc biệt ở những đô thị lớn. Cụ thể, năm 2025, tại Hà Nội, dù nguồn cung căn hộ mới đạt mức cao nhất trong 5 năm nhưng mặt bằng giá không những không hạ nhiệt mà còn tiếp tục xu hướng tăng. Giá sơ cấp trung bình đạt 102 triệu đồng/m2; các sản phẩm có giá từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm tỷ trọng lớn. Diễn biến trên được cho là đang dần thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường.

Trong bối cảnh đó, Hội Môi giới nhận định việc Nhà nước tăng cường điều tiết thị trường bất động sản là nhiệm vụ cấp thiết. Tuy nhiên, để làm được điều này không hề đơn giản bởi lẽ cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản hiện chưa thực sự đầy đủ, chính xác. Hệ thống thông tin về thị trường chủ yếu vẫn mập mờ, không công khai minh bạch. Chính vì vậy, những thông tin mà cơ quan quản lý có được hiện nay theo giới chuyên gia là không đủ căn cứ để phản ánh, phân tích đầy đủ diễn biến thị trường. Điều này có thể làm ảnh hưởng trực tiếp đến các chính sách điều tiết mà cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện.

Đồng quan điểm, Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng mọi chính sách điều tiết thị trường bất động sản đều phải dựa trên tình hình thực tế của thị trường. Vì vậy giữa bối cảnh thông tin nhập nhèm, dữ liệu không đầy đủ, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ rất khó để đưa ra các chính sách điều tiết phù hợp. 

Cũng nhìn nhận vấn đề này, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch Thiên Khôi Group, bày tỏ: Thông qua các cơ chế chính sách, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh, bền vững là hết sức quan trọng. Nhưng để đảm bảo công tác điều tiết hiệu quả, yếu tố quan trọng nhất là phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác, gồm: dữ liệu về giao dịch mua bán, thời gian của việc lưu giữ tài sản, luân chuyển vốn... Chỉ khi nắm rõ những thông tin này, Nhà nước mới có thể kiểm soát và đưa ra các hướng điều tiết phù hợp.

PHÁT HUY VAI TRÒ CỦA DOANH NGHIỆP 

Từ những hạn chế về dữ liệu và yêu cầu cấp thiết trong công tác điều tiết, việc huy động thêm các nguồn lực tham gia xây dựng hệ thống thông tin thị trường được xem là một hướng đi cần thiết.

Theo Hội Môi giới, doanh nghiệp phân phối, tư vấn, môi giới bất động sản là một trong những chủ thể quan trọng của thị trường. Với lợi thế linh hoạt trong cách thức hoạt động, dễ dàng nắm bắt nhanh chóng các xu thế công nghệ mới, cộng với nguồn lực dồi dào, các đơn vị này hoàn toàn có đủ khả năng để trở thành một “mắt xích” quan trọng trong việc xây dựng và hình thành cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản. Hơn hết, chính doanh nghiệp cũng là một thành phần tham gia vào hoạt động của thị trường, do đó, cũng là nguồn tin đầu vào cho cơ sở dữ liệu.

Dưới góc độ doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, Chủ tịch Thiên Khôi Group cho rằng dữ liệu thị trường bất động sản nằm chủ yếu ở những đơn vị công tác trong hoạt động môi giới, tư vấn bất động sản. Bởi những đơn vị đó nắm rất sát tình hình, diễn biến thị trường. Do vậy, để cơ quan quản lý Nhà nước xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản hiệu quả, thu thập thông tin từ họ là rất quan trọng.

Lãnh đạo doanh nghiệp Thiên Khôi cũng kiến nghị Nhà nước nên trao quyền cho các đơn vị nắm giữ dữ liệu giao dịch bất động sản, nhằm hỗ trợ Nhà nước xây dựng chính sách điều tiết thị trường hợp lý.

“Để hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, tất nhiên các đơn vị tư vấn, môi giới là người cung cấp cho cơ quan quản lý Nhà nước, nhưng cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần giao quyền cho họ. Khi họ được giao quyền, họ sẽ chịu trách nhiệm về yếu tố trung thực, minh bạch của thông tin. Từ đó, Nhà nước có cơ sở để vừa thu thuế, vừa đo lường chính xác giao dịch bất động sản nhằm đưa ra chính sách quản lý, điều tiết phù hợp”, ông Dũng chia sẻ.