Sau một thập kỷ tăng trưởng nhanh chóng, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với xu hướng tập trung vào chất lượng, dịch chuyển ra khỏi trung tâm và hướng đến khách thuê…

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, 10 năm qua, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đã tăng khoảng 160%, đạt xấp xỉ 1,74 triệu m2 vào năm 2025. Nguồn cung hạng A dẫn dắt đà tăng trưởng này, nhanh hơn hạng B và mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn chất lượng cao hơn ở phân khúc cao cấp của thị trường. Đồng thời, Hà Nội vẫn là một trong những thành phố có quy mô nguồn cung văn phòng hạng A nhỏ nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, dù mức giá thuê thuộc nhóm cao nhất khu vực.

Điều này cho thấy thị trường tương đối hạn chế về nguồn cung cao cấp nếu so với mặt bằng khu vực nhưng vẫn tiếp tục thu hút nhu cầu từ các khách thuê đang tìm kiếm không gian làm việc chất lượng cao hơn, hiệu quả hơn và sẵn sàng cho tương lai.

XU HƯỚNG DỊCH CHUYỂN RA NGOÀI TRUNG TÂM 

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc bộ phận cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường văn phòng Hà Nội không còn được định nghĩa đơn thuần bởi sự mở rộng về quy mô, mà là sự thay đổi rõ rệt trong những yếu tố mà khách thuê coi trọng. Bởi khách thuê ngày càng chọn lọc kỹ hơn, ưu tiên chất lượng, hiệu quả vận hành, chiến lược vị trí và tiêu chuẩn ESG. Điều này đang làm thay đổi quyết định thuê trên toàn thị trường.

Đặc biệt, đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng một xu hướng cấu trúc quan trọng hiện nay là nguồn cung văn phòng đang dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Cụ thể, trong khi Hoàn Kiếm vẫn giữ vai trò là khu CBD (trung tâm kinh doanh, tài chính và thương mại sầm uất nhất của một thành phố) truyền thống của Hà Nội, thì nguồn cung văn phòng đã phân bổ rộng hơn trên nhiều phường, bao gồm: Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy và Tây Hồ.

Đáng chú ý, Ba Đình là nơi tập trung nhiều tòa nhà cao cấp, còn Cầu Giấy lại chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất thị trường. Trong thời gian tới, động lực phát triển của thị trường sẽ dịch chuyển mạnh hơn về phía Tây, được kỳ vọng trở thành các cụm văn phòng lớn tiếp theo thu hút sự quan tâm đáng kể.

Ngoài ra, diễn biến gần đây của thị trường cũng phản ánh xu hướng ưu tiên chất lượng rất rõ nét. Trước năm 2021, phần lớn các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Tuy nhiên, kể từ đó, tỷ lệ lấp đầy đã điều chỉnh sau khi thị trường đón nhận một lượng lớn nguồn cung mới với quy mô tăng khoảng 40% trong vòng 5 năm qua. Trong bối cảnh đó, các tòa nhà hạng A vẫn giữ được sức hút và khả năng chống chịu tốt, còn phân khúc hạng B gặp khó khăn hơn trong thu hút khách thuê. Đến năm 2025, giá thuê văn phòng hạng A đạt khoảng 31,85 USD/m2/tháng, cao hơn đáng kể so với mức 20,85 USD/m2/tháng của hạng B.

Đáng chú ý, có một chuyển biến khác là sự gia tăng của nguồn cung văn phòng đạt chứng nhận xanh. Các chứng nhận mới và hoạt động nâng cấp trên khắp Hà Nội đang từng bước nâng kỳ vọng của thị trường, đồng thời tạo áp lực để những tài sản cũ phải duy trì sức cạnh tranh thông qua cải tạo và tái định vị. Các tòa nhà đạt chứng nhận LEED và EDGE xuất hiện ngày càng rõ nét trên thị trường, qua đó, củng cố vai trò quan trọng của yếu tố bền vững và hiệu suất tòa nhà trong quá trình ra quyết định của khách thuê.

Nhu cầu tiếp tục được dẫn dắt bởi các lĩnh vực cốt lõi như: công nghệ thông tin, ngân hàng - tài chính và sản xuất. Riêng Hà Nội, nhu cầu từ nhóm khách thuê liên quan đến lĩnh vực sản xuất ghi nhận diễn biến tích cực, đồng thời thành phố cũng nổi lên như một điểm đến mở rộng hấp dẫn cho các doanh nghiệp tìm kiếm mặt sàn lớn hơn, chi phí thuê cạnh tranh hơn và các dự án hạng A mới có chất lượng cao hơn.

SẼ ĐÓN NHẬN MỘT LÀN SÓNG NGUỒN CUNG ĐÁNG KỂ

Dự báo, Hà Nội sẽ đón nhận một làn sóng nguồn cung đáng kể trong vòng 3 đến 5 năm tới, với hơn 120.000 m2 diện tích văn phòng mới gia nhập thị trường mỗi năm, chủ yếu đến từ các dự án hạng A nằm ngoài khu CBD truyền thống. “Hà Nội đang trở thành lựa chọn hấp dẫn đối với các doanh nghiệp có kế hoạch tăng trưởng dài hạn tại Việt Nam. So với các thị trường khác của khu vực, Hà Nội có mặt bằng chi phí thuê cạnh tranh, trong khi nguồn cung hạng A sắp tới cũng hứa hẹn sẽ cung cấp môi trường văn phòng hiện đại, chất lượng cao mà nhiều khách thuê hiện đang tìm kiếm”, ông Thuận cho biết thêm.

Đồng quan điểm, ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, đánh giá trong bối cảnh nguồn cung mới gia tăng, nhu cầu thuê vẫn được kỳ vọng duy trì tích cực nhưng ngày càng mang tính chọn lọc, ưu tiên những sản phẩm đáp ứng tốt hơn yêu cầu về chất lượng, hiệu quả vận hành và trải nghiệm người dùng. Xu hướng này đang thúc đẩy thị trường hình thành các cụm văn phòng gắn với hạ tầng và khu đô thị mới ngoài trung tâm, trong khi khu vực trung tâm tiếp tục giữ vai trò là nơi tập trung trụ sở doanh nghiệp và các chức năng có giá trị cao.

Theo ông, việc mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm không chỉ còn là bài toán chi phí, mà đã trở thành một quyết định mang tính chiến lược, được thúc đẩy bởi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, sự gia tăng của nguồn cung chất lượng cao, cùng với nhu cầu tiếp cận nguồn nhân lực và các tiện ích phục vụ vận hành hàng ngày của doanh nghiệp.

Các chuyên gia nhận định khi thị trường tiếp tục trưởng thành hơn, chương tiếp theo của thị trường văn phòng Hà Nội kỳ vọng sẽ định hình bởi xu hướng phát triển đa cực, thiết kế nơi làm việc linh hoạt, hiệu quả vận hành và định hướng phát triển gắn với ESG. Các dự án văn phòng được quản lý tốt, gắn với hạ tầng giao thông thuận tiện và tích hợp đa chức năng nhiều khả năng sẽ ở vị thế tốt nhất để nắm bắt nhu cầu trong tương lai.