Hạn chế đầu cơ sẽ góp phần bình ổn giá bất động sản

Việc bỏ khung giá đất, cùng với những quy định về bảng giá đất là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường. Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận với người dân thuộc diện thu hồi đất. Điều này kỳ vọng làm giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận định giá và tư vấn tài chính, Savills Hà Nội, Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 quy định, bảng giá đất cũ được áp dụng đến ngày 31/12/2025, nhưng trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế. Đây là quy định chuyển tiếp nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới để chính thức áp dụng đúng mốc thời gian quy định.

SẼ PHẢI CÂN NHẮC KỸ KHI THAM GIA THỊ TRƯỜNG 

Đại diện Savill Hà Nội cho biết chủ trương về việc bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo thị trường đã được công bố từ đầu năm và hiện nay mới chính thức áp dụng. Về tác động đến giá bất động sản, chính sách này sẽ góp phần làm bình ổn giá. 

Tại thị trường Hà Nội, giá bất động sản vẫn tăng trưởng theo cơ học, xuất phát từ những yếu tố tự nhiên như: nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa.
"Tuy nhiên, để có sự gia tăng đột biến trong thời gian tới là ít có khả năng xảy ra. Bởi nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đẩy giá lên cao trước đây chủ yếu do hoạt động đầu cơ mua đi bán lại. Song hiện nay, các đối tượng này sẽ phải cân nhắc thật kỹ khi tham gia vào thị trường. Bởi mức tăng giá của bất động sản phải cao hơn so với chi phí vốn, chi phí sử dụng đòn bảy tài chính, cũng như chi phí thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính trên bảng giá đất mới sát hơn với thị trường”, bà Vân nhận định.

Trong khi đó, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc, Bộ phận tư vấn TP.HCM của Savills Việt Nam chia sẻ rằng vừa qua, TP.HCM đã công bố bảng giá đất mới theo Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND có hiệu lực kể từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025. Đây là lần điều chỉnh đầu tiên kể từ năm 2020, với mức giá đất tăng mạnh, từ 4 đến 38 lần tùy khu vực. Mức giá thấp nhất tại Thiềng Liềng, huyện Cần Giờ là 2,3 triệu đồng/m2; cao nhất tại các tuyến đường trung tâm quận 1 như Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ đạt 687,2 triệu đồng/m2.

Theo bà Giang, bảng giá đất mới mang lại nhiều tác động đến các nhóm đối tượng khác nhau trên thị trường, từ người dân, doanh nghiệp đến nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó, người dân có đất bị thu hồi được đảm bảo quyền lợi hơn hẳn trước đây, khi mức giá tiệm cận giá trị thị trường và các khoản đền bù trở nên hợp lý hơn cũng làm giảm tranh chấp về đất đai. Tuy nhiên, bảng giá đất mới không chỉ giúp tăng sự đồng thuận của người dân, qua đó đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, vốn là yếu tố then chốt cho các dự án lớn; mà môi trường đầu tư minh bạch hơn nhờ bảng giá đất mới cũng là một điểm cộng. Qua đó, nhà đầu tư nước ngoài có thể dễ dàng xác định chi phí và tính toán lợi nhuận, đặc biệt trong bối cảnh TP.HCM đang trở thành trung tâm kinh tế hàng đầu khu vực.

“Việc bảng giá đất được điều chỉnh minh bạch hơn, dựa trên giá trị thực tế, càng tạo niềm tin lớn hơn cho nhà đầu tư nước ngoài. Đây là bước tiến cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường”, chuyên gia chia sẻ.

Song ở chiều ngược lại, bà Giang Đỗ nhận định bảng giá đất mới sẽ tạo áp lực tài chính lớn cho các chủ đầu tư. Bởi chi phí sử dụng đất tăng cao khiến giá thành sản phẩm bất động sản leo thang, làm ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

“Chúng tôi lo ngại rằng, chi phí sử dụng đất tăng có thể gây áp lực lên giá thành sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Đây là một thách thức cần được xem xét kỹ lưỡng. Đặc biệt, tại khu vực ngoại thành, mức giá đất mới khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên khó khăn hơn, làm giảm cơ hội phát triển những dự án nhà ở giá rẻ”, bà Giang Đỗ lưu ý.

CẦN ĐÁNH GIÁ ĐẦY ĐỦ TÁC ĐỘNG

Trước những vấn đề đặt ra từ thực tiễn, chia sẻ tại sự kiện gần đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyến cáo UBND cấp tỉnh cần đánh giá đầy đủ các tác động, đồng thời, cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với thị trường, tăng thu ngân sách và kiểm soát giá đất để tăng khả năng tiếp cận đất đai, hỗ trợ doanh nghiệp, thu hút đầu tư và giảm gánh nặng chi phí đất đai cho người dân mua sản phẩm.

Tuy nhiên, việc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong định giá đất theo nguyên tắc thị trường… là bài toán không dễ, nhất là khi yếu tố thị trường đang muôn hình vạn trạng, nhiễu loạn thông tin và thiếu tính ổn định. Vì vậy, áp lực đặt lên vai chính quyền địa phương là rất lớn, nếu muốn bảng giá đất thực sự trở thành động lực phát triển. Tìm ra được điểm cân bằng cũng chính là “chìa khóa” để hoàn thiện hệ thống định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững. 

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng, câu chuyện được quan tâm nhất hiện nay là làm sao để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, ổn định. Luật, Nghị định đã có, mà trước khi nghiên cứu Luật cũng thảo luận rất nhiều, sau khi có Luật, có Nghị định cũng thảo luận rất nhiều. Dư luận đánh giá cao các Luật được sửa đổi bổ sung mới thông qua.

Nhưng sau khoảng 6 tháng đi vào áp dụng (từ 1/8/2024), chúng ta thấy một số vấn đề mới phát sinh. Bởi khi các địa phương thực thi luật, tuỳ vào điều kiện thực tế của địa phương sẽ xuất hiện mức tác động, ảnh hưởng khác nhau. Từ đó, các địa phương bắt đầu có vấn đề những khác nhau. Mặc dầu vậy, có một số điều cần lưu ý như sau: Thứ nhất, cần tuyên truyền, phổ biến để làm rõ bản chất của quy định pháp luật. Thứ hai, xem xét đội ngũ tư vấn định giá đất có đáp ứng được yêu cầu không. Thứ ba, các địa phương đã triển khai đồng bộ chưa?

“Việc hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người dân và nhà đầu tư là điều rất khó khăn. Ở góc độ quản lý pháp luật, chúng tôi cho rằng thời gian tới, chúng ta có thể tiếp tục nghiên cứu và đưa các kiến nghị để có thể điều chỉnh các Nghị định hướng dẫn thi hành”, ông Khởi chia sẻ.