Hệ sinh thái nhà ở cho thuê: Khơi thông mạch vốn dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu vận hành theo mô hình “xây để bán”. Các doanh nghiệp tập trung tối ưu hóa tiến độ bán căn hộ để thu hồi vốn nhanh, trong khi phân khúc nhà cho thuê phát triển tương đối manh mún, thiếu nguồn cung chuyên nghiệp và gần như chưa có hệ sinh thái tài chính hỗ trợ.

Tuy nhiên, khi giá nhà ngày càng xa tầm với của giới trẻ và tầng lớp trung lưu, mô hình này đang dần bộc lộ nhiều giới hạn như tỷ lệ thu nhập và giá nhà vượt trên 20 lần thu nhập năm của hộ gia đình, nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền gần như biến mất do chi phí phát triển dự án tăng, thủ tục hành chính kéo dài và đặc biệt là việc dựa vào dòng vốn ngắn hạn, chi phí vốn cao từ hệ thống ngân hàng hay các trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn dưới 05 năm để phát triển các đại dự án bất động sản sẽ tạo nên gánh nặng rủi ro cho bản thân doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng cho vay và xa hơn là hệ thống tài chính theo mỗi chu kỳ kinh tế và thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh đó, phát triển mạnh phân khúc nhà ở cho thuê là giải pháp thực tế đã được chứng minh ở nhiều nước, giúp giảm áp lực sở hữu nhà ở bằng mọi giá, đồng thời tạo ra một cấu trúc đô thị linh hoạt và cấu trúc tài chính bền vững dài hạn hơn cho nền kinh tế.

MÔ HÌNH “NHÀ NƯỚC ĐỊNH HƯỚNG - DOANH NGHIỆP TRIỂN KHAI”

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy hầu như không có quốc gia nào thiết lập phân khúc nhà ở cho thuê quy mô lớn chỉ bằng cơ chế thị trường tự phát.

Tại Singapore, Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch, điều phối quỹ đất và xây dựng hệ thống nhà ở đại chúng thông qua Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB). Trong khi đó, tại Đức hay Áo, chính quyền đóng vai trò kiến tạo thông qua việc hỗ trợ mạnh về quỹ đất công, chính sách thuế và cung cấp nguồn vốn dài hạn để định hình các mô hình nhà cho thuê có lợi nhuận giới hạn.

Đối với Việt Nam, giải pháp nên cân nhắc là từng bước cấu trúc mô hình “Nhà nước định hướng - Doanh nghiệp triển khai”. Theo đó, Nhà nước không trực tiếp bao cấp thị trường mà tập trung vào công tác quy hoạch, thiết kế cơ chế vốn dài hạn và chuẩn hóa quy trình pháp lý. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm vai trò đầu tư xây dựng, vận hành và cung cấp dịch vụ quản lý theo cơ chế cạnh tranh minh bạch.

Trọng tâm của mô hình này là đề xuất thành lập Tổng công ty Nhà ở Quốc gia, hoạt động theo mô hình định chế Nhà nước đặc thù nhưng vận hành bằng quản trị thị trường hiện đại. Định chế này sẽ không trực tiếp đầu tư dàn trải mà đóng vai trò là nền tảng điều phối hệ sinh thái nhà cho thuê: (i) Chịu trách nhiệm tiếp nhận và quản lý quỹ đất công, đất thu hồi từ các dự án chậm triển khai để quy hoạch thành các đại đô thị vệ tinh cho thuê đồng bộ; (ii) Tổ chức đấu thầu minh bạch để lựa chọn các nhà thầu tư nhân thi công theo tiêu chuẩn định mức chi phí tối ưu; (iii) Đóng vai trò đầu mối kết nối phân khúc thị trường này với các nguồn vốn trung và dài hạn của nền kinh tế.

KHƠI THÔNG DÒNG VỐN DÀI HẠN VÀ ĐA DẠNG HÓA CÔNG CỤ TÀI CHÍNH

Nhà ở cho thuê có thời gian hoàn vốn kéo dài từ 15 - 25 năm, trong khi doanh nghiệp bất động sản hiện nay chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngắn và trung hạn từ hệ thống ngân hàng thương mại, phát hành trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn ngắn và tiền trả trước của người mua nhà. Sự lệch pha lớn về kỳ hạn này khiến phân khúc cho thuê không thể đạt hiệu quả tài chính nếu vận hành theo cấu trúc vốn này khi thiếu đi dòng vốn dài hạn và ổn định.

Tại Nhật Bản, Singapore hay Úc, các quỹ REIT nhà ở (Quỹ tín thác bất động sản) đóng vai trò là đường ống dẫn vốn chủ lực. Doanh nghiệp sau khi xây dựng và hình thành được dòng tiền cho thuê ổn định sẽ đóng gói tài sản để chuyển nhượng vào quỹ REIT, từ đó thu hồi ngay vốn mồi để tái đầu tư dự án mới. Quỹ REIT sẽ tiếp tục huy động vốn từ các nhà đầu tư tổ chức dài hạn trên thị trường chứng khoán, biến nhà ở cho thuê thành một loại tài sản tài chính tạo dòng tiền bền vững.

Đối với Việt Nam, trong bối cảnh các kênh đầu tư truyền thống đang cần cơ cấu lại, hệ sinh thái nhà ở cho thuê cần được liên thông với các nguồn vốn định chế dài hạn và có chi phí vốn thấp hơn hẳn so với vay thương mại ngân hàng. Để bảo đảm tính khả thi, mô hình cấu trúc định chế và dòng vốn nên được thiết kế như sau:

Một là, định hình pháp nhân điều phối. Để không phát sinh bộ máy cồng kềnh, Tổng công ty Nhà ở Quốc gia được thành lập theo hình thức doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước đặc thù (hoặc công ty cổ phần do Nhà nước nắm cổ phần chi phối). Cơ quan chủ quản và đại diện chủ sở hữu gồm Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng. Nguồn vốn điều lệ ban đầu được cấp từ nguồn thu từ cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước tại các doanh nghiệp, kết hợp chuyển giao các quỹ đất công, đất sạch đã được thu hồi. Tổng công ty này vận hành theo cơ chế thị trường, đóng vai trò là “nền tảng điều phối hạ tầng và tài chính”, không trực tiếp nuôi bộ máy xây dựng dàn trải mà thực hiện đấu thầu nhượng quyền toàn bộ khâu thi công, quản lý vận hành cho khối tư nhân chuyên nghiệp nhằm tối ưu hóa bộ máy nội bộ tinh gọn nhất.

Hai là, công cụ tài chính trọng tâm của hệ sinh thái nhà cho thuê là “Trái phiếu Nhà ở Quốc gia” kỳ hạn dài (20 - 30 năm) do Tổng công ty Nhà ở Quốc gia phát hành theo hình thức trái phiếu doanh nghiệp đặc thù được Chính phủ bảo lãnh thanh toán. Tổng công ty Nhà ở Quốc gia chịu trách nhiệm chi trả gốc, lãi trái phiếu dựa trên dòng tiền doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà. Để loại bỏ rủi ro dòng tiền và áp lực tài chính trong giai đoạn đầu xây dựng cơ bản, Trái phiếu Nhà ở Quốc gia cần áp dụng một số điều kiện kỹ thuật đặc thù như: áp dụng cơ chế hoãn chi trả lãi tiền mặt và vốn hóa tiền lãi phát sinh trong 03 năm đầu vào gốc trái phiếu, ghi nhận vào giá trị tài sản dở dang trên bảng cân đối kế toán; thiết lập Quỹ dự phòng thanh khoản từ nguồn vốn mồi từ cổ phần hóa, thoái vốn Nhà nước để ảo đảm nghĩa vụ nợ ngắn hạn. Ngoài ra, toàn bộ Trái phiếu Nhà ở Quốc gia cần niêm yết và giao dịch tập trung tại Sở Giao dịch Chứng khoán để đảm bảo tính thanh khoản.

Tính khả thi tài chính dài hạn của dòng tiền đã được chứng minh theo kinh nghiệm quốc tế. Khi các dự án đi vào giai đoạn vận hành ổn định, tổng quy mô dòng thu từ tiền thuê nhà định kỳ của hàng trăm nghìn hộ dân cùng nguồn thu từ đấu giá quyền khai thác hệ sinh thái dịch vụ thương mại gắn với dự án hoàn toàn đủ khả năng bù đắp trả gốc, lãi Trái phiếu Nhà ở và chi phí vận hành của Tổng công ty. Mặt khác, nhờ tối ưu hóa chi phí phát triển, giá thành xây dựng căn hộ được kéo giảm xuống mức thấp, giúp xác lập mặt bằng giá cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân có nhu cầu thực.

Ba là, kết nối với dòng vốn dài hạn của các định chế tài chính. Khơi thông hành lang pháp lý để cho phép Bảo hiểm Xã hội Việt Nam, các doanh nghiệp bảo hiểm nhân thọ và quỹ hưu trí phân bổ một tỷ lệ an toàn nhất định để đầu tư Trái phiếu Nhà ở Quốc gia. Do trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh và có kỳ hạn dài, đây là công cụ tài chính đáp ứng đúng tiêu chí và kỳ hạn chi trả dài hạn của các định chế này, thay vì chỉ tập trung gửi tiền tại các ngân hàng thương mại lớn như hiện nay.

Bốn là, trong trung hạn khi điều kiện pháp lý và hạ tầng kỹ thuật cho phép, triển khai thí điểm mô hình Token hóa Chứng chỉ quyền thuê nhà dài hạn trong khuôn khổ Sandbox pháp lý để đa dạng hóa khả năng tiếp cận của các nhà đầu tư nhỏ lẻ với quy mô vốn linh hoạt, thúc đẩy thói quen tích lũy quyền thuê nhà cho thế hệ trẻ từ sớm, đồng thời tạo thêm một sản phẩm tài chính có tính thanh khoản tức thời, minh bạch cao cho thị trường vốn.

TỐI ƯU HÓA CHI PHÍ PHÁT TRIỂN VÀ CHUẨN HÓA HẠ TẦNG KỸ THUẬT

Để phân khúc nhà cho thuê đạt tính khả thi thực địa, việc giảm thiểu chi phí phát triển dự án là điều kiện tiên quyết. Nếu doanh nghiệp vẫn phải "gánh" tiền sử dụng đất theo cơ chế thương mại thông thường và quy trình phê duyệt kéo dài, giá thuê đầu ra sẽ bị đẩy lên rất cao, làm mất đi tính chất an sinh của sản phẩm. Do đó, hệ sinh thái nhà cho thuê cần được hỗ trợ bởi các giải pháp kỹ thuật cụ thể.

Giải pháp thứ nhất là cơ chế “luồng xanh” hành chính: Miễn hoặc giảm tối đa tiền sử dụng đất có thời hạn (ví dụ 30 - 50 năm) cho các dự án cam kết chỉ cho thuê dài hạn và khống chế giá thuê theo khung quy định. Đồng thời, thiết lập cơ chế “luồng xanh” để rút gọn tối đa thời gian thẩm định pháp lý, phê duyệt đầu tư nhằm chặn đứng rủi ro chi phí tài chính phát sinh do độ trễ thời gian.

Giải pháp thứ hai là chuẩn hóa công nghệ bằng mô hình BIM (Building Information Modeling): Áp dụng giải pháp BIM từ khâu thiết kế đến quản lý vận hành. Việc chuẩn hóa kỹ thuật này giúp giảm lãng phí nguyên vật liệu, rút ngắn thời gian thi công, giảm thiểu sai lệch kết cấu và tối ưu hóa chi phí bảo dưỡng dài hạn của tòa nhà.

TÍCH HỢP NĂNG LỰC KHỐI TƯ NHÂN THÔNG QUA CƠ CHẾ LỢI ÍCH SÒNG PHẲNG

Để hệ sinh thái nhà ở cho thuê đạt tính khả thi cao hơn, chính sách cần cơ chế thu hút sự tham gia tự nguyện của các tập đoàn bất động sản lớn trong nước đóng góp cho hệ sinh thái nhà cho thuê. Thay vì áp đặt hành chính, Nhà nước có thể thiết lập một dạng hợp đồng hoán đổi lợi ích sòng phẳng để kéo các tập đoàn bất động sản lớn vào chuỗi giá trị thông qua các giải pháp như:

Một là cơ chế hoán đổi nghĩa vụ quỹ đất: Cho phép các doanh nghiệp bất động sản lớn hoán đổi nghĩa vụ dành 20% quỹ đất tại các dự án để làm nhà ở xã hội thành nguồn lực xây dựng đóng góp trực tiếp vào các dự án đại đô thị cho thuê tập trung do Tổng Công ty Nhà ở Quốc gia triển khai. Doanh nghiệp được giải phóng quỹ đất thương mại VIP để tối ưu hiệu quả đầu tư cốt lõi trong khi Nhà nước tận dụng được nguồn lực thi công chuyên nghiệp.

Hai là mô hình “Nhà nước kiến tạo - Tư nhân thi công”: Trong mô hình này, Tổng Công ty Nhà ở Quốc gia có thể ký hợp đồng với các tập đoàn BĐS có năng lực thi công quy mô lớn. Dự án sau khi xây dựng hoàn thiện theo đúng chuẩn mực thiết kế sẽ được Quỹ Nhà ở Quốc gia nghiệm thu và mua lại toàn bộ bằng nguồn vốn dài hạn huy động được, đảm bảo một biên lợi nhuận định mức hợp lý cho nhà thầu.

Ba là đấu giá quyền quản lý và khai thác tiện ích đi kèm dự án: Biên lợi nhuận của nhà ở cho thuê công ích thường được khống chế ở mức thấp nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh xã hội. Để tăng tính hấp dẫn thương mại, Tổng công ty Nhà ở Quốc gia nên tổ chức đấu giá công khai quyền quản lý bất động sản dài hạn và đặc quyền khai thác hệ thống không gian thương mại, dịch vụ gắn liền với đô thị cho thuê. Khối tư nhân chuyên nghiệp tham gia đấu giá sẽ sử dụng nguồn thu thặng dư dài hạn từ hệ sinh thái thương mại này để bù đắp cho biên lợi nhuận thấp từ hoạt động xây dựng.

Tựu chung lại, việc phát triển hệ sinh thái nhà ở cho thuê không thuần túy là một giải pháp tình thế  nhằm điều tiết địa ốc, mà là một cấu phần chiến lược nhằm tái cấu trúc nền kinh tế. Một thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp, ổn định sẽ giúp hạ nhiệt giá nhà, giảm sự phụ thuộc quá mức của hệ thống tài chính vào tín dụng mua nhà, và tạo điều kiện để dòng vốn và lực lượng lao động dịch chuyển tới của các ngành sản xuất và công nghiệp công nghệ cao. Khi các trục thể chế, dòng vốn dài hạn và hạ tầng kỹ thuật được thiết kế đồng bộ và đúng quy luật, phân khúc này sẽ trở thành động lực đưa thị trường bất động sản Việt Nam quay trở về quỹ đạo minh bạch, liêm chính và gắn kết chặt chẽ với nhu cầu sử dụng thực tế của nền kinh tế.