Từ nay đến năm 2030, chuyển mạnh sang ưu tiên nhà ở cho thuê theo cơ chế thị trường có quản lý của Nhà nước. Năm 2026, sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm giải quyết thực trạng nguồn cung thiếu và khó tiếp cận của người thu nhập thấp.

Thông báo số 64-TB/VPTW ban hành ngày 22/5/2026 là kết quả của buổi làm việc của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm với Đảng ủy Chính phủ và các cơ quan liên quan.

Văn bản không chỉ đánh giá những nỗ lực đã đạt được mà còn thẳng thắn chỉ ra hạn chế, đồng thời đưa ra định hướng chiến lược với trọng tâm là phát triển nhà ở cho thuê, gắn kết quy hoạch hạ tầng và kiểm soát chặt chẽ để tránh trục lợi.

Thực tế, nhiều năm qua, dù đã có Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội và hàng loạt chính sách hỗ trợ, thị trường vẫn tồn tại nghịch lý: giá nhà thương mại quá cao, nguồn cung nhà ở xã hội hạn chế, trong khi nhu cầu thuê nhà giá hợp lý ngày càng lớn nhưng chưa được đáp ứng tương xứng.

NĂM ĐỊNH HƯỚNG CHIẾN LƯỢC VỀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở

Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm theo Thông báo 64 mang tính chất định hướng chiến lược, thể hiện sự lãnh đạo sâu sát của người đứng đầu Đảng, Nhà nước đối với một lĩnh vực then chốt của an sinh xã hội.

Trước hết, văn bản khẳng định quan điểm cốt lõi: quyền có nơi ở hợp pháp là quyền cơ bản của công dân. Tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp khả năng chi trả không chỉ là nhu cầu cá nhân mà là “thước đo của tiến bộ xã hội”, tạo nền tảng ổn định chính trị - xã hội, nâng cao năng suất lao động và niềm tin của nhân dân. Đây là sự kế thừa và phát triển tư tưởng “dân là gốc”, đặt con người vào trung tâm của chính sách phát triển.

Thứ hai, Thông báo 64 chỉ rõ cơ chế phát triển nhà ở: Thị trường có sự định hướng, quản lý hiệu quả của Nhà nước. Nhà nước không bao cấp hoàn toàn nhưng cũng không để thị trường “tự do tuyệt đối”.

Vai trò của Nhà nước là kiến tạo thể chế, quy hoạch, chính sách để thị trường vận hành lành mạnh, minh bạch, doanh nghiệp có lợi nhuận hợp lý và người dân tiếp cận được nhà ở ổn định. Quan điểm này nhằm bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Thứ ba, điểm đột phá lớn nhất ở Thông báo này là ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt là mô hình chung cư cho thuê tại đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và hành lang kinh tế quan trọng.

Thực tế cho thấy, cơ cấu sản phẩm hiện nay thiên về sở hữu (bán), trong khi nhu cầu thuê dài hạn của lao động trẻ, công nhân rất lớn nhưng nguồn cung khan hiếm. Việc chuyển hướng này sẽ giúp giảm áp lực mua nhà, ổn định cuộc sống cho hàng triệu người lao động di cư.

Thứ tư, thông báo đề xuất phân loại nhà ở thành 4 nhóm (thương mại, cho thuê, công vụ, chính sách) để áp dụng cơ chế riêng biệt, trong đó Nhà nước hỗ trợ giá hoặc cung cấp miễn phí cho một số đối tượng đặc biệt. Điều này thể hiện cách tiếp cận khoa học, khác biệt hóa chính sách thay vì “cào bằng” như trước.

Thứ năm, Thông báo giao nhiệm vụ cụ thể: Nghiên cứu chính sách đất đai, tín dụng cho nhà cho thuê; rà soát quỹ đất, hoàn thiện quy hoạch đồng bộ hạ tầng; kiểm soát chặt chẽ chống trục lợi và đầu cơ; ứng dụng công nghệ số trong quản lý; và đặc biệt là sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, trình Quốc hội thông qua trong năm 2026 sau khi sơ kết Chỉ thị 34-CT/TW.

NHỮNG THÁCH THỨC VÀ CÁC GIẢI PHÁP THEN CHỐT

Mặc dù có ý nghĩa chiến lược rõ nét, việc triển khai Thông báo 64, theo các chuyên gia kinh tế vẫn đối mặt với nhiều thách thức lớn, chủ yếu xuất phát từ rào cản pháp lý, cơ chế kinh tế và năng lực thực thi. Đó là:

Thách thức thứ nhất là khung pháp lý chưa đồng bộ. Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã tháo gỡ một phần nhưng vẫn tồn tại nhiều vướng mắc: thủ tục đầu tư kéo dài, quy hoạch 1/500 chậm điều chỉnh, cơ chế giao đất và ưu đãi tín dụng chưa đủ hấp dẫn đối với nhà cho thuê. Lợi nhuận định mức thấp trong khi thời gian thu hồi vốn dài khiến doanh nghiệp e ngại tham gia phân khúc này.

Thách thức thứ hai là quỹ đất và hạ tầng. Nhiều địa phương quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội chưa gắn kết với khu công nghiệp, thiếu đồng bộ hạ tầng kỹ thuật - xã hội (giao thông, trường học, y tế). Quỹ đất 20% từ dự án thương mại thường nằm ở vị trí xa xôi, khó thu hút người dân.

Thách thức thứ ba là cơ chế tài chính và động lực tham gia. Nguồn vốn ưu đãi hạn chế, chính sách thuế - phí cho nhà cho thuê chưa rõ ràng. Tâm lý sở hữu nhà riêng mạnh mẽ trong xã hội Việt Nam cũng là rào cản văn hóa cần vượt qua.

Thách thức thứ tư là quản lý đối tượng và chống trục lợi. Hệ thống dữ liệu quốc gia chưa đồng bộ, dẫn đến tình trạng hưởng chính sách sai đối tượng hoặc đầu cơ vẫn xảy ra ở một số nơi.

Để vượt qua, các thách thức trên cần thực hiện đồng bộ các giải pháp, đó là: 

Hoàn thiện thể chế nhanh chóng: Xây dựng dự thảo sửa luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản với trọng tâm ưu đãi rõ ràng cho nhà cho thuê (miễn, giảm thuế dài hạn, bảo đảm lợi nhuận tối thiểu, cơ chế thu hồi nhà linh hoạt). Ban hành nghị định hướng dẫn chi tiết ngay sau khi luật được thông qua.

Xây dựng cơ chế đặc thù cho nhà cho thuê: Nghiên cứu quỹ nhà ở quốc gia, mô hình hợp tác công-tư (PPP) hấp dẫn, tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp. Khuyến khích doanh nghiệp lớn, quỹ đầu tư tham gia vận hành chung cư cho thuê chuyên nghiệp.

Tăng cường phân cấp và ứng dụng công nghệ: Áp dụng cơ chế “một cửa, một đầu mối” quốc gia cho thủ tục nhà ở. Xây dựng nền tảng dữ liệu số thống nhất (kết nối VNeID, thuế, đất đai) để minh bạch hóa đối tượng thụ hưởng và quản lý giao dịch.

Tăng vai trò của địa phương: Yêu cầu các tỉnh, thành rà soát quỹ đất sạch, lập kế hoạch cụ thể gắn với nhu cầu lao động thực tế. Kết hợp thanh tra, kiểm toán định kỳ và xử lý nghiêm vi phạm trục lợi.

Công tác tuyên truyền và thay đổi nhận thức: Khuyến khích văn hóa ở thuê dài hạn thông qua các mô hình thí điểm chất lượng cao tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và các khu công nghiệp lớn.

Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm trong Thông báo 64-TB/VPTW là một bước ngoặt quan trọng, thể hiện tầm nhìn chiến lược và quyết tâm chính trị mạnh mẽ trong việc giải quyết vấn đề nhà ở nền tảng của an sinh xã hội. Việc ưu tiên nhà ở cho thuê, phân loại rõ ràng các phân khúc và cam kết sửa luật trong năm 2026 sẽ tạo động lực mới cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.