Hi hữu: Một doanh nghiệp bất động sản nợ phải trả gấp 28 lần vốn chủ sở hữu

Theo đó, trong kỳ 6 tháng đầu năm 2023, Bất động sản Gia Phú ghi nhận lỗ sau thuế 48 tỷ đồng, tăng so với con số lỗ 46 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2022. Bất động sản Gia Phú báo lỗ triền miên trong những năm gần đây. Trước đó, năm 2021, thời điểm phát hành thành công 250 tỷ đồng trái phiếu, Gia Phú đã báo lỗ 37,3 tỷ đồng. Năm 2022, Gia Phú báo lỗ nặng lên tới 122,3 tỷ đồng.

Thua lỗ khiến vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này bay gần hết, giảm từ 211,5 tỷ đồng năm 2021 xuống còn 41 tỷ đồng ở thời điểm hiện tại. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu hiện tại là 28,24 lần, tương ứng với nợ phải trả của doanh nghiệp bất động sản này hiện nay khoảng 1.157 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu hiện tại còn khoảng 125 tỷ đồng.

Trước đó, vào thời điểm tháng 8/2021, Bất động sản Gia Phú phát hành thành công 250 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 2 năm. Thương vụ trên được thu xếp bới CTCP Chứng khoán Thành Công. Đây là lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, bảo đảm bằng 5,25 triệu cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland, áp dụng lãi cố định 10,5%/năm. Công ty đã mua lại một nửa lô trái phiếu trên trị giá 125 tỷ đồng vào tháng 8/2022.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, Gia Phú cho biết chưa thể thanh toán lô trái phiếu do chưa thu xếp được nguồn. Ngày 13/8 vừa qua, Gia Phú đã đàm phán thành công với trái chủ kéo dài kỳ hạn thêm 01 tháng từ ngày đáo hạn 13/8 xuống ngày 13/9. Lãi suất áp dụng từ ngày 13/8 đến ngày đáo hạn là 11,5%/năm.

Ngoài ra, tài sản đảm bảo bổ sung là các bất động sản, quyền tài sản phát sinh từ các bất động sản thuộc các dự án tại Tp.HCM của tổ chức phát hành hoặc bên thứ ba.

Áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn rất lớn trong những tháng còn lại của năm 2023, đặc biệt cao điểm rơi vào quý 3 là tháng 7,8,9. Cụ thể hơn, trái phiếu đến hạn dự kiến đạt 35 nghìn tỷ đồng trong tháng 6, 42 nghìn tỷ đồng vào tháng 7 và 40 nghìn tỷ đồng vào tháng 8.

Trong đó, ngành Bất động sản là ngành chịu áp lực tài chính rõ rệt nhất do giá trị của trái phiếu đến hạn trong ngành là rất lớn. Theo đó, chỉ tính riêng ngành Bất động sản đã có đến 109 nghìn tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong 7 tháng cuối năm, chiếm hơn 44% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn của thị trường.

Trong bối cảnh này, gần đây, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lại đẩy mạnh phát hành trái phiếu. Tính đến ngày 29/8, có 7 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với tổng giá trị lên tới 22.905 tỷ đồng, con số này gần bằng với tổng giá trị phát hành của nhóm bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 (62.512 tỷ đồng).

Trong đó, lãi suất cao nhất thuộc về Phát triển Nhà ở xã hội Thuận Thành và Bất động sản Liên Lập 14%. Lãi suất thấp nhất là của Capitaland Tower 1%.

Một số lô trái phiếu đáng lưu ý gồm: Bất động sản Lan Việt huy động 4.100 tỷ đồng từ trái phiếu. Trái phiếu có kỳ hạn 15 tháng, đáo hạn ngày 25/11/2024. Lãi suất phát hành cố định 13.3%/năm. Tổ chức lưu ký là CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS).