Hiện trạng nhà ở xã hội tại TP.Hồ Chí Minh: Nhu cầu lớn, nguồn cung chưa theo kịp thực tế

Theo các báo cáo của ngành quản lý đô thị, TP.Hồ Chí Minh hiện là địa phương được giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội lớn nhất cả nước trong giai đoạn đến năm 2030. Áp lực đặt ra không chỉ ở số lượng căn hộ cần hoàn thành, mà còn ở khả năng triển khai thực tế trong điều kiện quỹ đất hạn hẹp, thủ tục đầu tư phức tạp và chi phí phát triển ngày càng tăng.

Tập trung tháo gỡ điểm nghẽn

Thực tế cho thấy, giai đoạn 2021 - 2025, Thành phố đã hoàn thành phần lớn chỉ tiêu nhà ở xã hội theo kế hoạch được giao.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh cho biết, trong giai đoạn 2021 - 2025, thành phố đã hoàn thành 17.902/18.143 căn nhà ở xã hội, đạt khoảng 98,7 % kế hoạch 5 năm mà kế hoạch phát triển đặt ra cho giai đoạn này. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2024, Thành phố hoàn thành 5.103 căn và trong năm 2025, với 14 dự án gồm 12.799 căn đã được hoàn thành, góp phần đưa tổng số lên mức 17.902 căn.

Dù vậy, con số này mới chỉ phản ánh nỗ lực thực hiện chính sách, chưa phản ánh đầy đủ khoảng cách giữa cung và cầu. Với hàng triệu lao động đang sinh sống và làm việc, trong đó tỷ lệ người thuê trọ vẫn chiếm ưu thế, nhu cầu nhà ở xã hội tại TP.Hồ Chí Minh được đánh giá còn vượt xa nguồn cung hiện hữu.

Một điểm đáng chú ý khác là cơ cấu phân bổ dự án. Phần lớn các dự án nhà ở xã hội được bố trí tại khu vực ven đô, xa trung tâm, trong khi nhu cầu an cư của người lao động lại gắn chặt với các khu công nghiệp, khu chế xuất và các trục giao thông lớn. Điều này khiến không ít người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng vẫn chần chừ do chi phí đi lại và hạ tầng xã hội chưa đồng bộ.

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận vốn vay ưu đãi vẫn là rào cản phổ biến. Dù chính sách tín dụng cho nhà ở xã hội đã được điều chỉnh theo hướng mở hơn, nhiều người lao động phản ánh thủ tục vay vốn còn phức tạp, yêu cầu chứng minh thu nhập và điều kiện hồ sơ chưa thực sự phù hợp với đặc thù lao động khu vực phi chính thức.

Trước áp lực an sinh và yêu cầu phát triển bền vững, TP.Hồ Chí Minh đã ban hành và triển khai nhiều chính sách cụ thể nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội. Trọng tâm lớn nhất trong giai đoạn hiện nay là cải cách thủ tục hành chính, coi đây là “nút thắt” quyết định tiến độ dự án.

Theo định hướng mới, Thành phố đặt mục tiêu rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội, từ khâu chấp thuận chủ trương, giao đất đến phê duyệt thiết kế. Cách tiếp cận này nhằm giảm chi phí cơ hội cho doanh nghiệp; đồng thời khuyến khích khu vực tư nhân tham gia sâu hơn vào phân khúc vốn được xem là lợi nhuận thấp nhưng rủi ro cao.

Song song đó, chính quyền Thành phố tăng cường rà soát và bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Thay vì trông chờ hoàn toàn vào quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, TP.Hồ Chí Minh chủ động xác định các khu đất độc lập, phù hợp về hạ tầng và kết nối giao thông để phát triển dự án chuyên biệt. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm chủ động nguồn cung trong dài hạn.

Chính sách tín dụng cũng là một trụ cột đáng chú ý. Các chương trình vay ưu đãi dành cho người mua nhà ở xã hội được triển khai song song với chính sách hỗ trợ chủ đầu tư tiếp cận vốn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hiệu quả chính sách vẫn phụ thuộc lớn vào khả năng phối hợp giữa các cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng và địa phương trong khâu hướng dẫn, xét duyệt hồ sơ.

Ở góc độ quản lý nhà nước, UBND TP.Hồ Chí Minh đã yêu cầu các dự án nhà ở xã hội sau khi được giao đất phải khởi công trong thời hạn nhất định, hạn chế tình trạng giữ đất nhưng chậm triển khai; đồng thời cũng đặt ra yêu cầu rõ ràng về tiến độ, chất lượng và đối tượng thụ hưởng, nhằm tránh tình trạng biến tướng chính sách.

Tiến độ triển khai: chuyển động tích cực nhưng chưa đồng đều

Bước sang giai đoạn hậu Tết Bính Ngọ, thị trường nhà ở xã hội tại TP.Hồ Chí Minh ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn về tiến độ. Một số dự án từng đình trệ do vướng thủ tục pháp lý đã được tháo gỡ, tái khởi động hoặc chuẩn bị khởi công trở lại. Đây là kết quả trực tiếp của quá trình rà soát, phân loại dự án và phân công trách nhiệm cụ thể cho từng sở, ngành liên quan.

Tuy nhiên, tiến độ triển khai giữa các dự án vẫn còn sự chênh lệch rõ rệt. Những dự án có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư có năng lực tài chính thường triển khai nhanh hơn. Ngược lại, các dự án nằm xen cài trong khu dân cư hiện hữu, liên quan đến giải phóng mặt bằng hoặc điều chỉnh quy hoạch, vẫn gặp nhiều khó khăn.

Một vấn đề khác là bài toán cân đối chi phí. Trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công biến động, việc giữ giá bán nhà ở xã hội trong khung quy định là thách thức không nhỏ với doanh nghiệp. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư và quy mô dự án, nhất là khi lợi nhuận bị khống chế theo chính sách.

Dù vậy, TP.Hồ Chí Minh vẫn đặt mục tiêu cao cho giai đoạn 2026 - 2030, với kế hoạch hoàn thành hàng trăm ngàn căn nhà ở xã hội, đóng vai trò nòng cốt trong chương trình phát triển nhà ở xã hội quốc gia. Thành phố kỳ vọng việc đồng bộ hóa chính sách đất đai, tín dụng và thủ tục hành chính sẽ tạo ra bước chuyển rõ rệt về tiến độ trong những năm tới.

Ở góc độ xã hội, việc thúc đẩy nhà ở xã hội không chỉ nhằm giải quyết nhu cầu an cư, mà còn gắn chặt với mục tiêu ổn định thị trường lao động, giữ chân nguồn nhân lực và nâng cao chất lượng sống đô thị. Đây không đơn thuần là một chương trình nhà ở, mà là một cấu phần quan trọng của chiến lược phát triển thành phố bền vững trong dài hạn.