
Nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam
Việt Nam đáp ứng các tiêu chí nâng hạng từ thị trường chứng khoán cận biên lên thị trường mới nổi.
Thứ Ba, 07/10/2025
Phan Dương
20/12/2022, 17:54
Hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư thương mại, hơn 10% trong số đó xảy ra tranh chấp. Tại Hà Nội, hiện có 845 tòa nhà/cụm chung cư thương mại thì 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TP.HCM có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau...
Thông tin trên được đưa ra tại hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Công ty TNHH Luật Davilaw tổ chức ngày 20/12 tại Hà Nội.
Phát biểu tại hội thảo, Luật sư Nguyễn Minh Tuấn, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho biết các tranh chấp này chủ yếu đều xoay quanh mối quan hệ 4 bên: Cư dân - Chủ đầu tư - Ban quản trị - Đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ điển hình, được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa Cư dân - Chủ đầu tư.
Theo ông Tuấn, xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư diễn ra phức tạp ở nhiều khâu, từ giai đoạn mua – bán cho tới khi hoàn thành, đi vào vận hành.
Ví như trong vấn đề mua - bán nhà, đặc biệt ở những căn hộ “hình thành trong tương lai”, tranh chấp diễn ra khi khách hàng nhận thấy chất lượng sản phẩm không như cam kết; khi nhận bàn giao, căn hộ vẫn chưa hoặc không được kiểm định chất lượng; cư dân đã sử dụng nhà chung cư một thời gian dài mà vẫn không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở hoặc nội dung thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở bị sai gây nhiều thiệt thòi...
Tranh chấp về việc chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì 2%. Mặc dù các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ nhưng lại chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao. Hơn nữa, đối với các khoản Quỹ bảo trì tại các tòa nhà/cụm tòa nhà có số tiền lớn, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng - đây là khoản tiền lớn, một số chủ đầu tư mong muốn chiếm dụng, chậm bàn giao.
Với tranh chấp về phần sở hữu chung riêng: Theo quy định tại Điều 6, Điều 7 VBHN số 05, việc phân chia diện tích/ thiết bị chung - riêng phải được quy định rõ trong hợp đồng mua bán chung cư. Tuy nhiên, hiện nay một số chủ đầu tư vẫn cố tình chiếm hữu sử dụng 1 phần diện tích chung vào mục đích riêng như: chiếm dụng tầng hầm gửi xe, cải tạo phòng sinh hoạt cộng đồng vào mục đích riêng hoặc thương mại, cố tình hoặc vô ý để các cơ sở kinh doanh tại tầng 1 chiếm dụng vỉa hè vào mục đích kinh doanh…
Liên quan đến vấn đề này, ông Đặng Xuân Tâm, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư địa ốc Hải Đăng (HDMon Group) chia sẻ: Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể về diện tích chung cư, tuy nhiên không có quy định cụ thể về diện tích logia, hạng mục kỹ thuật. Mỗi lần tranh chấp, chủ đầu tư lại hỏi Cục quản lý Nhà nhưng cũng không thể giải quyết thỏa đáng vì có nhiều ý kiến khác. Đề nghị Bộ Xây dựng có quy định rõ ràng về cách tính diện tích các hạng mục trên.
Về phân định diện tích sở hữu chung riêng, ông Tâm cho biết trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cũng có quy định phần nào sở hữu của người dân, phần nào sở hữu chung hoặc bàn giao chính quyền địa phương. Tuy nhiên do năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư chưa phân định tốt nên vẫn xảy ra tranh chấp. Ngoài ra còn tranh chấp về chất lượng dịch vụ và phí dịch vụ. Dự thảo Luật Nhà ở đã có quy định năng lực vận hành của ban quản lý nhà chung cư, song phí dịch vụ quy định tại điều 168 của Dự thảo quy định là phí dịch vụ khi chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư thì sẽ quy định và thỏa thuận trong hợp đồng mua bán dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư sau khi chốt doanh thu thì thuê đơn vị vận hành giá rẻ bên ngoài để tối ưu hóa lợi nhuận.
Nói về các phương thức thể hiện sự phản đối của người dân khi xảy ra mâu thuẫn với chủ đầu tư, ông Tâm cho rằng không nên treo băng rôn do rất mất mỹ quan đô thị, đồng thời ủng hộ việc khởi kiện bởi đây là hình thức văn minh.
Đồng quan điểm, từ kinh nghiệm 52 sống tại Mỹ, 13 năm sống tại châu Âu, Giáo sư Hà Tôn Vinh nhận định: ở Việt Nam xảy ra khá nhiều tranh chấp. Tôi nghĩ chúng ta phải giải quyết tất cả vấn đề xảy ra trên cơ sở pháp luật. Chính quyền phải bảo vệ quyền lợi cộng đồng. Có hai nhóm mà Việt Nam nên luật hóa, trong đó có ban đại diện của những người mua. Việc mở cuộc họp chung với đầy đủ các hộ là rất khó xảy ra, nên chúng ta có thể thay bằng ban đại diện có chuyên môn. Ban đại diện đó với các người mua thuê có thể thuê các công ty quản lý để quản lý toàn bộ chung cư, thuê công ty bảo trì vận hành.
“Qua tìm hiểu thì tôi thấy hợp đồng tại Việt Nam rất yếu, rất không chi tiết, cho nên sau đó nảy sinh các mâu thuẫn thì dẫn tới xung đột lợi ích kéo dài, chủ đầu tư vì nhiều lý do không giải quyết triệt để. Còn người mua thì tìm mọi cách bảo vệ quyền lợi của họ, kể cả việc căng các băng - rôn phản đối mà chúng ta vẫn thấy. Tại Mỹ, khi mua nhà thì các hợp đồng ấy đều thông qua luật sư đọc và khi họ thấy đảm bảo quyền lợi rồi thì chúng tôi mới ký, mọi thứ được làm chuẩn ngay từ đầu vì thế không phải lo lắng kiện tụng sau này. Tôi cho rằng, đây là một vài kinh nghiệm quốc tế mà các chủ đầu tư, các cơ quan quản lý ở Việt Nam có thể học hỏi”, GS Vinh nhấn mạnh.
Trong dự thảo Luật Nhà ở chuẩn bị tổng hợp trong tháng này, về cơ bản vẫn giữ nội dung đã được quy định trong luật cũ năm 2014 (quy định sở hữu chung, sở hữu riêng, thành lập ban quản trị…; Bổ sung thêm một số điều như khi tổ chức họp chung cư có thể thay đổi hình thức, ban quản trị yêu cầu phải có kiến thức chuyên môn trong quản lý nhà chung cư; Bổ sung cách xác định các phần diện tích trong căn hộ để đảm bảo tránh những vấn đề tranh chấp; Bổ sung thêm nhiều quy định siết chặt đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn tránh xảy ra bất cập tồn tại, quản lý sử dụng kinh phí 2%; Bổ sung thêm mục bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư (thời điểm, cách thức, thành phần bàn giao).
Ông Thân Thế Anh - Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng)
Thành phố Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế khuyến khích đầu tư xây dựng, khai thác bến xe, bãi đỗ xe ôtô. Trong đó, các dự án bến xe, bãi đỗ xe ngầm, bãi đỗ xe cao tầng được đề xuất cho phép sử dụng tối đa 25% tổng diện tích đất của dự án theo quy hoạch, để đầu tư khai thác dịch vụ thương mại, mà không phải điều chỉnh chức năng sử dụng đất trong các quy hoạch có liên quan…
Thực hiện Đề án “1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp”, Quảng Trị được giao chỉ tiêu xây dựng 24.100 căn giai đoạn 2025–2030. Để đạt mục tiêu này, Bộ Xây dựng vừa có buổi làm việc với địa phương nhằm tháo gỡ các vướng mắc, hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ các dự án.
UBND tỉnh Ninh Bình vừa ban hành văn bản số 157/UBND-VP8 về việc tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh. Theo đó, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được yêu cầu trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác thông tin theo quy định…
Cả nước đã rà soát được khoảng 49 triệu thửa đất, trong đó hơn 15 triệu thửa đất đã được làm “đúng- đủ- sạch- sống” và sẵn sàng đồng bộ về trung ương. Mục tiêu tổng thể của chiến dịch là cập nhật, chuẩn hóa và đồng bộ thông tin của 49,6 triệu thửa đất trên toàn quốc...
Hoàn thiện văn bản pháp lý; phát triển đồng bộ về hạ tầng; quản lý tốt thị trường bất động sản; đột phá về khoa học công nghệ… là một số trong 10 nội dung của Kế hoạch phát động thi đua thực hiện thắng lợi nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội 2025 – 2030 do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành ngày 06/10/2025.
Doanh nghiệp niêm yết
Thuế đối ứng của Mỹ có ảnh hướng thế nào đến chứng khoán?
Chính sách thuế quan mới của Mỹ, đặc biệt với mức thuế đối ứng 20% áp dụng từ ngày 7/8/2025 (giảm từ 46% sau đàm phán), có tác động đáng kể đến kinh tế Việt Nam do sự phụ thuộc lớn vào xuất khẩu sang Mỹ (chiếm ~30% kim ngạch xuất khẩu). Dưới đây là phân tích ngắn gọn về các ảnh hưởng chính: