Hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư thương mại, hơn 10% trong số đó xảy ra tranh chấp. Tại Hà Nội, hiện có 845 tòa nhà/cụm chung cư thương mại thì 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TP.HCM có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau...

Thông tin trên được đưa ra tại hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Công ty TNHH Luật Davilaw tổ chức ngày 20/12 tại Hà Nội.

TRANH CHẤP DIỄN BIẾN PHỨC TẠP Ở NHIỀU KHÂU

Phát biểu tại hội thảo, Luật sư Nguyễn Minh Tuấn, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho biết các tranh chấp này chủ yếu đều xoay quanh mối quan hệ 4 bên: Cư dân - Chủ đầu tư - Ban quản trị - Đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ điển hình, được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa Cư dân - Chủ đầu tư.

Theo ông Tuấn, xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư diễn ra phức tạp ở nhiều khâu, từ giai đoạn mua – bán cho tới khi hoàn thành, đi vào vận hành.

Ví như trong vấn đề mua -  bán nhà, đặc biệt ở những căn hộ “hình thành trong tương lai”, tranh chấp diễn ra khi khách hàng nhận thấy chất lượng sản phẩm không như cam kết; khi nhận bàn giao, căn hộ vẫn chưa hoặc không được kiểm định chất lượng; cư dân đã sử dụng nhà chung cư một thời gian dài mà vẫn không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở hoặc nội dung thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở bị sai gây nhiều thiệt thòi...

Tranh chấp về việc chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì 2%. Mặc dù các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ nhưng lại chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao. Hơn nữa, đối với các khoản Quỹ bảo trì tại các tòa nhà/cụm tòa nhà có số tiền lớn, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng - đây là khoản tiền lớn, một số chủ đầu tư mong muốn chiếm dụng, chậm bàn giao.

Với tranh chấp về phần sở hữu chung riêng: Theo quy định tại Điều 6, Điều 7 VBHN số 05, việc phân chia diện tích/ thiết bị chung - riêng phải được quy định rõ trong hợp đồng mua bán chung cư. Tuy nhiên, hiện nay một số chủ đầu tư vẫn cố tình chiếm hữu sử dụng 1 phần diện tích chung vào mục đích riêng như: chiếm dụng tầng hầm gửi xe, cải tạo phòng sinh hoạt cộng đồng vào mục đích riêng hoặc thương mại, cố tình hoặc vô ý để các cơ sở kinh doanh tại tầng 1 chiếm dụng vỉa hè vào mục đích kinh doanh…

Liên quan đến vấn đề này, ông Đặng Xuân Tâm, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư địa ốc Hải Đăng (HDMon Group) chia sẻ: Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể về diện tích chung cư, tuy nhiên không có quy định cụ thể về diện tích logia, hạng mục kỹ thuật. Mỗi lần tranh chấp, chủ đầu tư lại hỏi Cục quản lý Nhà nhưng cũng không thể giải quyết thỏa đáng vì có nhiều ý kiến khác. Đề nghị Bộ Xây dựng có quy định rõ ràng về cách tính diện tích các hạng mục trên.

 HỢP ĐỒNG KHÔNG CHI TIẾT LÀM MÂU THUẪN KÉO DÀI

Về phân định diện tích sở hữu chung riêng, ông Tâm cho biết trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cũng có quy định phần nào sở hữu của người dân, phần nào sở hữu chung hoặc bàn giao chính quyền địa phương. Tuy nhiên do năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư chưa phân định tốt nên vẫn xảy ra tranh chấp. Ngoài ra còn tranh chấp về chất lượng dịch vụ và phí dịch vụ. Dự thảo Luật Nhà ở đã có quy định năng lực vận hành của ban quản lý nhà chung cư, song phí dịch vụ quy định tại điều 168 của Dự thảo quy định là phí dịch vụ khi chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư thì sẽ quy định và thỏa thuận trong hợp đồng mua bán dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư sau khi chốt doanh thu thì thuê đơn vị vận hành giá rẻ bên ngoài để tối ưu hóa lợi nhuận.

Nói về các phương thức thể hiện sự phản đối của người dân khi xảy ra mâu thuẫn với chủ đầu tư, ông Tâm cho rằng không nên treo băng rôn do rất mất mỹ quan đô thị, đồng thời ủng hộ việc khởi kiện bởi đây là hình thức văn minh. 

Đồng quan điểm, từ kinh nghiệm 52 sống tại Mỹ, 13 năm sống tại châu Âu, Giáo sư Hà Tôn Vinh nhận định: ở Việt Nam xảy ra khá nhiều tranh chấp. Tôi nghĩ chúng ta phải giải quyết tất cả vấn đề xảy ra trên cơ sở pháp luật. Chính quyền phải bảo vệ quyền lợi cộng đồng. Có hai nhóm mà Việt Nam nên luật hóa, trong đó có ban đại diện của những người mua. Việc mở cuộc họp chung với đầy đủ các hộ là rất khó xảy ra, nên chúng ta có thể thay bằng ban đại diện có chuyên môn. Ban đại diện đó với các người mua thuê có thể thuê các công ty quản lý để quản lý toàn bộ chung cư, thuê công ty bảo trì vận hành.

“Qua tìm hiểu thì tôi thấy hợp đồng tại Việt Nam rất yếu, rất không chi tiết, cho nên sau đó nảy sinh các mâu thuẫn thì dẫn tới xung đột lợi ích kéo dài, chủ đầu tư vì nhiều lý do không giải quyết triệt để. Còn người mua thì tìm mọi cách bảo vệ quyền lợi của họ, kể cả việc căng các băng - rôn phản đối mà chúng ta vẫn thấy. Tại Mỹ, khi mua nhà thì các hợp đồng ấy đều thông qua luật sư đọc và khi họ thấy đảm bảo quyền lợi rồi thì chúng tôi mới ký, mọi thứ được làm chuẩn ngay từ đầu vì thế không phải lo lắng kiện tụng sau này. Tôi cho rằng, đây là một vài kinh nghiệm quốc tế mà các chủ đầu tư, các cơ quan quản lý ở Việt Nam có thể học hỏi”, GS Vinh nhấn mạnh.