Theo quy định hiện hành, tại Việt Nam có hai hình thức lấy đất để thực hiện dự án.

Một là Nhà nước thu hồi khi dự án thuộc diện phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Hai là chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trực tiếp với người dân để giải phóng mặt bằng và thực hiện dự án.

Tuy nhiên với cả hai cơ chế này thì việc thu hồi đất, đền bù và giải phóng mặt bằng hiện đều đang diễn ra chậm chạp, gây thiệt hại cả cho Nhà nước lẫn chủ đầu tư, cũng như là một nguyên nhân tạo nên khiếu kiện kéo dài của người dân bị thu hồi đất.

“Tôi cho rằng có 5 nguyên nhân chính khiến thời gian thu hồi, bồi thường, hỗ trợ để giải phóng mặt bằng đối với các dự án mà nhà nước thu hồi đất bị kéo dài”, TS.LS Trịnh Văn Quyết, Tổng giám đốc Công ty Luật SMiC nêu trong cuộc trao đổi với VnEconomy.

Ông nói:

- Thứ nhất, đó là trình tự, thủ tục thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật hiện hành đang có quá nhiều khâu trung gian, nhiều thủ tục.

Như, thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; tổ chức điều tra hiện trạng quyền sử dụng đất thu hồi, đo đạc, điểm đếm tài sản; xác định nguồn gốc đất, xác nhận nhân hộ khẩu… lấy ý kiến phương án bồi thường; thẩm định phương án, quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án; bố trí tái định cư và tổ chức chi trả tiền; tổ chức vận động, thuyết phục; tổ chức cưỡng chế…

Thứ hai, thời gian giữa các thủ tục còn dài. Ví dụ: chưa kể thời gian để thực hiện các thủ tục trước đó thì thời gian niêm yết phương án bồi thường và tiếp nhận ý kiến là 20 ngày; thời gian để người sử dụng đất bàn giao đất là 20 ngày kể từ ngày thanh toán xong tiền; quá 30 ngày kể từ ngày phải bàn giao đất mà người bị thu hồi đất không bàn giao thì mới được tổ chức cưỡng chế…

Nên theo như theo dõi của tôi, chỉ nói đến các dự án nhỏ, thì việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ cũng phải mất từ 1 đến 3 năm thì mới thực hiện xong.


Thứ ba, công tác quản lý đất đai của nhiều địa phương nói thẳng là còn yếu kém, tình trạng lấn chiếm, cơi nới, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng trái pháp luật rất nhiều, bởi vậy, khi thu hồi, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ thì dĩ nhiên sẽ mất rất nhiều thời gian và công sức.

Thứ tư, đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, các quy định về giá bồi thường và chính sách hỗ trợ của Nhà nước nhìn chung còn chưa tương xứng với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi, gây thiệt hại cho người sử dụng đất.

Cuối cùng, cũng có nguyên nhân xuất phát từ ý thức của người bị thu hồi đất. Như, không cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường kiểm đếm tài sản; không nhận giấy tờ, tài liệu; không có mặt khi được mời tham gia; chống đối bằng bạo lực hoặc tâm lý chờ đợi để được mức bồi thường cao hơn…

Xét riêng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, để xác định giá bồi thường, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể áp khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố thuộc Trung ương ban hành hoặc theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Ông thấy, những căn cứ để việc xác định giá trị quyền sử dụng đất này hiện có những điểm nào chưa hợp lý?

Thực tế thì khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thường thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng trên thị trường. Bởi vậy, áp theo giá khung của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì người bị thu hồi đất có thể được bồi thường thấp hơn giá mà họ chuyển nhượng trên thị trường.

Điều đó cũng dẫn đến hệ quả là người dân bị thu hồi đất không đủ tiền nhận chuyển nhượng một thửa đất mới với cùng diện tích tại địa phương để sinh sống.

Bởi vậy, tôi nghĩ, đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, để hạn chế thiệt hại và tình trạng không hợp tác của người bị thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền cần triệt để áp dụng phương pháp xác định giá đất có lợi nhất cho người dân!

Nếu giá thị trường cao hơn giá khung do UBND cấp tỉnh ban hành, thì cần xác định theo giá thị trường để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất.

Mặc dù, điều này rất khó áp dụng trên thực tế, bởi lẽ còn phù thuộc vào ngân sách cấp cho dự án, hoặc đôi khi chính là vì có dự án mà giá đất tại địa phương lại bị đẩy lên cao hơn mức thông thường trên thị trường.

Hơn nữa, người dân cũng hay có suy nghĩ rằng nếu nhận tiền bồi thường sau thì sẽ được hưởng giá đất bồi thường cao hơn so với hộ gia đình được nhận tiền bồi thường trước. Cho dù trên thực tế có nhiều trường hợp chậm nhận tiền bồi thường đã không làm gia tăng thêm lợi ích cho người bị thu hồi đất, mà còn khiến người sử dụng đất không được nhận hỗ trợ thưởng bàn giao mặt bằng nhanh, hoặc mất các cơ hội sử dụng tiền bồi thường vào cơ hội kinh doanh khác.

Việc không giải phóng được mặt bằng tại nhiều dự án hiện nay còn tồn tại ở các dự án mà chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Từ góc nhìn của ông, việc tự thỏa thuận với người sử dụng đất có những ưu và nhược điểm gì?

Việc này có ưu điểm lớn là không phải trải qua nhiều thủ tục tại nhiều cấp có thẩm quyền, việc chuyển nhượng cũng đơn giản. Trong nhiều trường hợp, thời gian giải phóng mặt bằng còn nhanh hơn phương thức nhà nước thu hồi đất rất nhiều.

Nhưng do đặc thù của thỏa thuận là phải được sự chấp thuận của người sử dụng đất, nên phương án này cũng có hạn chế rất lớn trong trường hợp người sử dụng đất không đồng ý chuyển nhượng, hoặc đưa ra một mức giá quá cao mà chủ đầu tư không thể chi trả được.  

Nên theo quan điểm của tôi, pháp luật cần quy định rõ hơn phương thức thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời các nhà làm luật cũng cần sớm có quy định tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư có dự án phải thỏa thuận đã kéo dài nhiều năm không có kết quả, dĩ nhiên trên cơ sở cân đối quyền lợi của chủ đầu tư và người sử dụng đất.

Đã có nhiều trường hợp dự án buộc phải kéo dài tới… hàng chục năm, vì chủ đầu tư không thể thỏa thuận với chỉ một hoặc hai hộ dân, trong khi chính quyền cũng khó có cơ sở để thu hồi.

Nên tôi nghĩ, cần có một cơ chế thích hợp để nhà nước thu hồi đất khi chủ đầu tư dự án đã tự thỏa thuận được với đại đa số người dân, theo một tỷ lệ phần trăm được xác định. Điều đó sẽ giúp tạo điều kiện thúc đẩy nhanh công tác đền bù, giải phóng mặt bằng cho dự án, khuyến khích các chủ đầu tư, đồng thời hạn chế tình trạng dự án bị kéo dài từ năm này qua năm khác.

Đối với phương thức thỏa thuận, sự chênh lệch trong giá trị lợi ích mà người sử dụng đất nhận được thường cao hơn, thậm chí cao hơn rất nhiều phương thức Nhà nước thu hồi đất, dẫn đến sự so sánh giữa giá đất thỏa thuận và giá đất nhà nước bồi thường, giữa dự án này với dự án khác, và đây cũng chính là một trong các nguyên nhân làm chậm tiến độ các dự án. Ông nghĩ sao về điều này?

Như tôi đã nói ở trên, nếu tất cả các dự án đều áp dụng phương thức Nhà nước thu hồi đất thì sẽ rất thiệt thòi cho người sử dụng đất, bởi khung giá Nhà nước bao giờ cũng thấp hơn giá thị trường. Hệ quả là tình trạng khiếu nại, khiếu kiện sẽ tăng cao, gây bất bình rất lớn trong dân.

Trong khi đó, vẫn có nhiều chủ đầu tư sẵn sàng đền bù ở mức cao hơn để đẩy nhanh tiến độ dự án.

Do đó, tôi nghĩ cần áp dụng cả hai phương thức nói trên một cách hết sức linh hoạt để đảm bảo có lợi cả cho chủ đầu tư và cho người sử dụng đất.


Đối với trường hợp chủ đầu tư tự thỏa thuận thì như phương thức tôi đã đề cập ở câu trả lời trước: nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận đạt được một tỷ lệ phần trăm nhất định và không thỏa thuận được đối với phần diện tích còn lại, thì Nhà nước nên ra quyết định thu hồi để tránh tình trạng dự án bị kéo dài quá lâu.

Ngoài ra, Nhà nước cũng cần quy định thêm về thời gian thỏa thuận, vì theo tôi biết bây giờ ở nhiều dự án, không phải người dân không chịu chuyển nhượng đất mà là chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính để đền bù cho dân, mặc dù giá chuyển nhượng đã ở mức hợp lý.

Đối với những trường hợp này, nếu chủ đầu tư không có đủ năng lực tài chính thì Nhà nước nên ra quyết định thu hồi dự án và giấy chứng nhận đầu tư để chuyển dự án cho nhà đầu tư khác, tránh tình trạng dự án bỏ hoang không triển khai được.

Ngược lại, đối với các dự án Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước cũng nên cho phép cơ chế để chủ đầu tư tự thỏa thuận giá đền bù với người dân trước khi ra quyết định thu hồi. Điều này sẽ giúp người dân được đền bù tương xứng, giảm đáng kể những bất cập trong công tác giải phóng mặt bằng do mức giá đền bù theo khung giá Nhà nước ban hành đang ở mức bất hợp lý.

Nói tóm lại, theo ông, Nhà nước cần đưa ra những giải pháp nào để giải quyết được tình trạng giải phóng mặt bằng đang kéo dài như hiện nay?

Tôi cho rằng trước hết phải giải quyết hai vấn đề mà tôi cho là gốc. Một là giải tỏa bức xúc của người dân về những sự không rõ ràng về trường hợp thu hồi đất. Cái này phải làm ngay, sửa ngay.

Hai là giá bồi thường. Cần quy định trình tự, thủ tục, thẩm quyền xác định giá bồi thường đất sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, nhằm bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất, không làm ảnh hưởng nhiều đến cuộc sống của họ;

Tiếp theo, Nhà nước phải đơn giản hóa trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; rút ngắn thời gian hơn giữa một số thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Cuối cùng là phải giải quyết được sự bế tắc trong cơ chế thỏa thuận bồi thường. Đối với các dự án phải thỏa thuận mà chủ đầu tư đã thỏa thuận được một tỷ lệ phần trăm nhất định nhưng vẫn còn một phần đất không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất kéo dài trong nhiều năm, thì Nhà nước nên có quy định thu hồi để khắc phục tình trạng giải phóng mặt bằng gần chục năm mà vẫn không có đất để xây dựng được dự án. Đồng thời cần đưa ra thời hạn thỏa thuận tối đa là bao nhiêu năm để hạn chế tình trạng chủ đầu tư không có năng lực tài chính nhưng vẫn được cấp dự án.