Mảng sáng - tối trên thị trường bất động sản

Mỗi giai đoạn có sự thăng - trầm khác nhau, nhưng nhìn chung thị trường này đã có bước phát triển vượt bậc, cả về quy mô, số lượng, chất lượng, tiện ích, dịch vụ, cảnh quan môi trường và tổng nguồn vốn đầu tư. 

Báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước đã và đang triển khai khoảng 5.000 dự án bất động sản, với tổng vốn đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng, tăng gần gấp 3 lần so với năm 2009. Số lượng doanh nghiệp xây dựng, bất động sản ước lên đến 115.000 doanh nghiệp, tăng hơn 2,3 lần so với năm 2010, chưa kể tới trên 1.000 sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập. 

Sản phẩm chủ yếu và cơ cấu sản phẩm đã có nhiều thay đổi, ngày càng đa dạng. Hiện, ngoài các dự án nhà ở thương mại còn có 1.000 dự án nhà ở xã hội; 326 khu công nghiệp, 30.000 cơ sở lưu trú, 6 triệu m2 văn phòng cho thuê...

NGUỒN CUNG MỚI ĐANG GIẢM MẠNH

Có thể nói, trong 10 năm qua, sự phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu, bảo đảm an sinh xã hội. Đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch, tăng trưởng xanh. 

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vài năm trở lại đây đang có xu hướng chững lại ở một số phân khúc, tính đến cuối năm 2019, lượng giao dịch giảm hơn 70%; nguồn cung dự án mới giảm 40% so với cùng kỳ năm 2018. Trong 3 quý đầu năm 2020, các chỉ tiêu này tiếp tục giảm mạnh so với năm trước. 

Lượng dự án được cấp phép mới tại Hà Nội và Tp.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay, không phải do dịch Covid -19 mà do các dự án bị tạm dừng, đình hoãn từ các năm trước, đến nay vẫn chưa hoàn tất việc rà soát các thủ tục pháp lý hoặc do các chủ đầu tư thiếu vốn để đầu tư. Cùng với đó, dịch Covid-19 cũng đã tác động tiêu cực tới kết quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. 

Trong 2 quý đầu năm (thời điểm giãn cách xã hội), lượng giao dịch thành công nhà ở thương mại xuống thấp nhất trong vòng 4 năm qua, chỉ bằng 14% của năm 2019. Tỷ lệ văn phòng trống tăng. Các khu du lịch, nghỉ dưỡng đều tạm dừng hoạt động. Số doanh nghiệp được thành lập mới giảm 11,9, tạm ngừng kinh doanh tăng 94,1% so với cùng kỳ năm 2019, tăng cao nhất trong tất cả các ngành nghề. Số lượng sàn giao dịch đóng cửa chiếm khoảng 80%; số còn lại khoảng 200 sàn thì hoạt động cầm chừng. 

Do đại dịch nên một số doanh nghiệp yếu về tài chính đã không có nguồn thu để trả lương cho người lao động và thanh toán các nghĩa vụ tài chính đến hạn cho Nhà nước hoặc tổ chức tín dụng, những doanh nghiệp có thể tích lũy vốn thì cũng đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai đầu tư dự án.

ĐÃ CÓ NHIỀU CHUYỂN BIẾN LINH HOẠT

Sau thời gian giãn cách xã hội đến nay, hầu hết các doanh nghiệp đã bắt đầu hoạt động trở lại, mở bán dự án, công bố kế hoạch kinh doanh thời kỳ sau đại dịch cùng với tuyển dụng lao động và tìm kiếm nhân sự phù hợp cho kế hoạch lâu dài. Đồng thời đã xây dựng những giải pháp để tiếp cận khách hàng, thay đổi khu vực phát triển để đón đầu xu thế dịch chuyển dòng vốn FDI, xu thế đô thị hóa ở những địa phương ngoài các đô thị lớn.

Nhiều sàn giao dịch bất động sản có tiềm lực tài chính đã áp dụng công nghệ 4.0 vào quản lý thông tin, quản lý giao dịch, thanh toán, quảng cáo, nâng cao dịch vụ chăm sóc khách hàng. Ngoài ra, còn tập trung phát triển mạng lưới bán hàng tinh gọn, chuyên nghiệp, theo chiều sâu chứ không theo chiều rộng, ồ ạt, đại trà như trước kia. 

"Có thể nói, giai đoạn đỉnh điểm của dịch Covid vừa qua, tuy có những tác động tiêu cực đến thị trường, các doanh nghiệp bất động sản nói chung, các sàn giao dịch bất động sản nói riêng, nhưng cũng là cơ hội để các sàn có thời gian cơ cấu lại, nghiên cứu ra phương thức hoạt động hiệu quả, chuyên nghiệp hơn", ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận. 

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, đại dịch Covid-19 đã, đang và sẽ tiếp tục làm thay đổi căn bản nền kinh tế toàn cầu và thị trường bất động sản, thay đổi cả về nhận thức và hành vi của xã hội. Trong đó, có việc định hình lại nhu cầu nhà ở, tìm kiếm thông tin, giao kết hợp đồng và thanh toán của khách hàng, của nhà đầu tư thứ cấp, buộc các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng phải thay đổi triệt để để đáp ứng các yêu cầu rất mới này và chuyển hướng mạnh mẽ sang nền kinh tế số hóa, sử dụng trí tuệ nhân tạo (AI), thực tế ảo, công nghệ Blockchain, làm việc và kết nối trực tuyến, thanh toán I-banking...

Cũng theo ông Châu, tác động tiêu cực của đại dịch CoVid-19, có thể còn kéo dài trong 1-2 năm tới đây, có liên quan đến tất cả các chủ thể trên thị trường bất động sản, như các chủ đầu tư dự án; người mua nhà; nhà môi giới; nhà thầu xây lắp; các đơn vị tư vấn; các đơn vị sản xuất, cung cấp vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội ngoại thất; các tổ chức tín dụng; người cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng; làm giảm sự đóng góp của lĩnh vực bất động sản vào tăng trưởng GDP và làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. 

Mặc dù vậy, các chuyên gia đều nhận định thị trường này vẫn có nhiều cơ hội hồi phục và phát triển, được thể hiện ở các yếu tố như: nhu cầu về các loại hình bất động sản, bao gồm nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, trong các khu công nghiệp  bất động sản du lịch nghỉ dưỡng... vẫn còn lớn. Về lâu dài, sự phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông sẽ tạo điều kiện để phát triển đô thị và thị trường bất động sản đồng bộ, bền vững hơn. 

"Hơn nữa, Chính phủ đã và đang tiếp tục chỉ đạo nghiên cứu ban hành nhiều chính sách mới hỗ trợ thị trường, các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành sẽ góp phần giải quyết những vướng mắc tồn đọng đối với các dự án từ năm 2019 trở về trước. 

Dự kiến kể từ ngày 1/1/2021, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) có hiệu lực sẽ tháo gỡ được một số điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Đồng thời, theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội, thì năm 2021 sẽ sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và xem xét Đề án sửa đổi Luật Đất đai. 

Chính phủ cũng đang xem xét ban hành "Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định thi hành Luật Đất đai", sẽ tiếp tục tháo gỡ nốt các vướng mắc còn lại, để thị trường bất động sản thực sự phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững", đại diện Bộ Xây dựng cho biết.