Tình trạng dán bảng cho thuê, thậm chí rao bán những ngôi nhà mặt tiền có vị trí “kim cương” đã xuất hiện dù trước đó chỉ hỏi thuê cũng rất khó tìm.

GIÁ “NEO” CAO

Từ đầu năm đến nay, tình trạng mặt bằng bỏ trống đang gia tăng tại TP.HCM. Nếu như trước dịch Covid-19, những tuyến phố tại trung tâm quận 1 cực kỳ khó để tìm kiếm mặt bằng cho thuê vì lúc nào cũng kín chỗ.

Tuy nhiên, tình trạng này đang thay đổi sau khi dịch Covid-19 bùng phát, cùng với thương mại điện tử phát triển khiến những ngôi nhà mặt tiền ở vị trí “vàng”, vị trí “kim cương” như đường: Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Đồng Khởi, Mạc Thị Bưởi, Lý Tự Trọng, Ngô Đức Kế… đã phải treo biển cho thuê nguyên căn, thậm chí rao bán. Những bảng thông tin dán chồng chéo, kín chỗ trên các mặt tiền bỏ trống với rất nhiều số điện thoại liên lạc.

Khi gọi điện hỏi giá thuê mặt bằng tại đường Lê Lợi (phường Bến Nghé, quận 1), người cho thuê nói giá 400 triệu đồng/tháng (diện tích 400 m2, 3 tầng). Một mặt bằng khác tại đường Lý Tự Trọng (quận 1) có giá cho thuê 300 triệu đồng/tháng…

Một môi giới cho thuê bất động sản cho biết giá cho thuê mặt bằng tại trung tâm quận 1 vẫn rất cao dù bỏ trống nhiều. Các mặt bằng tại đây có giá cho thuê từ 200 triệu đồng – 600 triệu đồng/tháng tuỳ diện tích, vị trí. Những mặt bằng lớn dù để trống thời gian dài nhưng chủ nhà cũng không giảm giá.

Theo ông Nguyễn Anh Đức, Tổng Giám đốc Saigon Co.op – đơn vị bán lẻ hàng đầu Việt Nam, ai cũng thấy hiện nay mặt bằng trống rất nhiều nhưng thực tế giá thuê không giảm nên mạng lưới thị trường bán lẻ không thúc đẩy được. Ngoài ra, các kênh địa lý hiện nay không phát triển bằng các kênh thương mại điện tử, tuy nhiên, các kênh bán lẻ này không đồng bộ, đôi khi manh mún. 

Theo số liệu của Hiệp hội bán lẻ Việt Nam, trong quý 1/2023, không có nhà bán lẻ nào tăng trưởng dương. Trong khi nền kinh tế lớn nhiều nước trên thế giới đang đi vào giai đoạn suy thoái cũng  tác động tới Việt Nam rất nhiều. Những yếu tố trên tác động tiêu cực đến thị trường bán lẻ.

Do đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư dự báo năm 2023, mức tăng trưởng của ngành bán lẻ chỉ ở mức 17,5%, thấp hơn so với năm 2022 là 22%, nhưng thực tế những tháng đầu năm nay con số này còn thấp hơn nữa.

Đặc biệt, mới đây, nhà vận hành khối đế bán lẻ Parkson đã chính thức rút khỏi thị trường Việt Nam sau 18 năm kinh doanh phát triển tại đây.

Đánh giá về xu hướng này, bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills Việt Nam, cho rằng mô hình kinh doanh của Parkson hay còn gọi là department store đã thể hiện sự thiếu hiệu quả tại thị trường Việt Nam từ cách đây gần 10 năm. 

 “Quyết định này của Parkson không phải là điều quá bất ngờ mà phản ánh đúng tình trạng của thị trường bán lẻ hiện tại. Cụ thể, các dự án trung tâm thương mại lúc này không còn quá ưu tiên cho thuê đến các diện tích lớn. Thay vào đó, họ ưu tiên chào thuê đến đa dạng ngành hàng, cung cấp đa dạng trải nghiệm mua sắm cho người tiêu dùng tại Việt Nam hơn”, bà Phương Quyên phân tích. 

Dù vậy, về giá thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM trong quý 1/2023 vẫn tăng trưởng, đạt 50,5 USD/m2/tháng, tăng 2,4% so với quý trước và tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước, theo Cushman & Wakefield.

CÔNG SUẤT THUÊ GIẢM NHẸ

Theo báo cáo thị trường quý 1/2023 của Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, ghi nhận công suất thuê toàn thị trường đạt 92%. Công suất ở mức cao 92% ổn định theo quý và giảm nhẹ 0,4 điểm phần trăm theo năm. 

Một trong những xu hướng đáng chú ý là khách thuê tiếp tục bỏ trống và không gia hạn thêm hợp đồng tại các dự án ở ngoài trung tâm. Theo phân tích của Savills, nguyên nhân chính của vấn đề này đến từ lượng khách qua lại thấp tại những mặt bằng có vị trí thuê không tốt, cùng với đó là chính sách marketing và quản lý không hiệu quả từ chủ đầu tư.

Thống kê của Savills cho thấy ngành hàng ăn uống chiếm 30% diện tích bị bỏ trống, ngành hàng thời trang chiếm 21%, ngành vui chơi giải trí chiếm 20% và ngành giáo dục chiếm 6%.

Dự kiến trong 2023, 6 dự án mới sẽ cung cấp tổng diện tích cho thuê 124.000 m2. Tuy nhiên, tiến độ xây dựng của nhiều dự án mới bị đình trệ và sự thận trọng ngày càng tăng của khách thuê có thể khiến các thương hiệu mới trì hoãn kế hoạch gia nhập thị trường trong thời gian tới.

Các dự án mới như Vincom Megamall Grand Park và Central Premium Plaza đã hoãn kế hoạch khai trương từ nửa đầu năm 2023 sang nửa cuối năm nay. Tại các dự án ở khu vực ngoài trung tâm với tỷ lệ lấp đầy thấp, các chủ nhà đang đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ để thu hút khách thuê mới. 

Bên cạnh đó, vị chuyên gia của Savills cũng chia sẻ những thói quen mua sắm mới ngày càng tác động rõ rệt đến hiệu quả kinh doanh của các thương hiệu, điều này khiến các trung tâm thương mại phải xây dựng chiến lược phát triển dài hơi, lên kế hoạch 3-5 năm để tiếp tục cải tiến mặt bằng hiện hữu, đón chào những thương hiệu quốc tế mới gia nhập vào Việt Nam. Khi một trung tâm thương mại có thương hiệu nổi tiếng mới sẽ tạo ra sức hút và đặc trưng riêng, khiến cho dự án của mình khác biệt so với các đối thủ trong khu vực.

Khẳng định về xu hướng này, bà Marie Hickey, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Bất động sản Thương mại Savills UK cho biết, không gian bán lẻ đang chuyển mình từ cửa hàng truyền thống sang một không gian để khách hàng trải nghiệm nhiều hơn. Trong bối cảnh số hóa như hiện nay, vai trò của các cửa hàng vật lý đang được những thương hiệu định vị lại thành điểm đến kết hợp giữa mua sắm, thư giãn và giải trí.