Xây dựng bảng giá đất dựa trên dữ liệu minh bạch để tránh “cú sốc” tài chính

Chiều ngày 1/12/2025, tại hội trường, Quốc hội đã thảo luận về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khi tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong đó, nhiều đại biểu cho rằng vấn đề còn nhiều bất cập và cần làm rõ hiện nay chính là việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Từ thực tiễn triển khai, các ý kiến tập trung phân tích sự phức tạp, kéo dài của công tác định giá đất cụ thể; hạn chế về dữ liệu thông tin và đề xuất hoàn thiện cơ chế để bảo đảm tính minh bạch, thống nhất và khả thi.

CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CÒN NHIỀU PHỨC TẠP

Theo đại biểu Dương Khắc Mai, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng, công tác định giá đất theo Luật Đất đai rất phức tạp, vì mỗi khi giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất cho một dự án đều phải định giá đất cụ thể qua Hội đồng thẩm định giá, hoặc thuê tư vấn, dẫn đến thời gian kéo dài thường 6 - 12 tháng hoặc lâu hơn, gây ách tắc về mặt thủ tục.

Dự thảo Nghị quyết đã định hướng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cho hầu hết các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường thay vì định giá cụ thể, nhằm khắc phục những hạn chế nêu trên. Do đó, đại biểu đồng tình với chủ trương dùng bảng giá đất và hệ số để đơn giản hóa, tránh kéo dài thời gian.

Tuy nhiên, đại biểu Mai lưu ý rằng mặt bằng giá đất ở một số khu vực mới, dự án quy mô lớn có thể chưa được phản ánh trong bảng giá đất do dữ liệu hạn chế. Vì vậy, đề xuất bổ sung các quy định trường hợp vẫn phải định giá đất cụ thể với dự án trên 100ha hoặc dự án ở khu vực chưa có bảng giá đất phù hợp. Ngoài ra, trường hợp giá đất biến động đột biến mà giá đất chưa kịp thời phản ánh dù đã được cập nhật hàng năm, thì nên giao cho UBND cấp tỉnh quyền quyết định giá đất cụ thể đối với những trường hợp đặc thù này. Song song đó, khuyến khích các tỉnh sớm hoàn thiện bảng giá đất hàng năm phủ kín các vùng định giá.

Tiếp tục góp ý đối với nội dung này, đại biểu Cầm Hà Chung, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Phú Thọ, đánh giá nhóm quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất từ Điều 6 đến Điều 9 là nội dung có tác động sâu rộng và cần được thiết kế chặt chẽ. Theo đại biểu, dự thảo đang chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Đại biểu Chung bày tỏ sự đồng thuận nhưng nhấn mạnh rằng nếu việc xây dựng bảng giá đất và hệ số K không dựa trên dữ liệu đầy đủ, minh bạch, rất dễ dẫn đến khi bảng giá đất mới của nhiều địa phương dự kiến tăng cao và hệ số K tiếp tục được áp dụng ở mức lớn sẽ tạo cú sốc tài chính cho người dân lẫn doanh nghiệp.  Mặt khác, chất lượng dữ liệu làm cơ sở xây dựng bảng giá đất và hệ số K ở nhiều địa phương còn hạn chế như: giao dịch kê khai thấp, dữ liệu phân mảnh, thiếu cập nhật, vì vậy, nếu không cải thiện dữ liệu, bảng giá và hệ số K sẽ không sát thị trường, thậm chí làm trầm trọng thêm bất cập hiện nay. Đặc biệt, sự nhập nhằng giữa giá gốc trong bảng giá và giá điều chỉnh qua hệ số K, nếu hợp không quy định rõ sẽ dẫn tới mỗi nơi hiểu một kiểu, không đảm bảo thống nhất.

Vì vậy, đại biểu Chung kiến nghị cần tách bạch rõ ràng giá gốc trong bảng giá đất và giá điều chỉnh thông qua hệ số K; quy định khung trần đối với hệ số K, tránh tình trạng mỗi nơi áp dụng một mức điều chỉnh khác nhau, gây chênh lệch lớn và tạo tâm lý bất an cho người dân. Bên cạnh đó, bắt buộc phải công khai dữ liệu đầu vào, phương pháp xây dựng bảng giá, hồ sơ tư vấn để xã hội giám sát; có lộ trình điều chỉnh, có kiểm soát đặc biệt đối với hộ nghèo, người yếu thế và trường hợp đã nộp hồ sơ trước thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực.

GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC NHỮNG TỒN TẠI, VƯỚNG MẮC 

Theo Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng, vấn đề được các đại biểu quan tâm nhiều nhất là tính chính xác của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Một số ý kiến đề nghị việc định giá đất phải bảo đảm sát giá thị trường, cập nhật hệ số điều chỉnh thường xuyên. Đồng thời, một số ý kiến đề nghị nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quyết định giá đất. Ngoài ra, các đại biểu cũng yêu cầu quan tâm xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp chưa được xác định xong giá đất khi nghị quyết này có hiệu lực thi hành….

Cơ quan chủ trì soạn thảo cho rằng việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất là giải pháp minh bạch hóa và đẩy nhanh tiến độ định giá, khắc phục được những tồn tại, vướng mắc đang xảy ra hiện nay, đảm bảo việc Nhà nước quyết định giá đất theo tinh thần của Nghị quyết 18. Theo đó, Chính phủ sẽ quy định cụ thể việc xây dựng bảng giá, hệ số điều chỉnh giá đất, việc tính chi phí hạ tầng để đảm bảo công bằng và dễ thực hiện. Mặt khác, Dự thảo Nghị quyết cũng đã xử lý những trường hợp xác định giá đất còn dở dang tại thời điểm Nghị quyết có hiệu lực thi hành.

"Cơ quan soạn thảo ghi nhận và đánh giá cao những ý kiến tâm huyết, trách nhiệm của các đại biểu Quốc hội và sẽ phối hợp chặt chẽ với cơ quan thẩm tra để tiếp thu tối đa các đóng góp, để quy định ngay tại Dự thảo Nghị quyết này và cũng như các văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị quyết khi được ban hành", Bộ trưởng Trần Đức Thắng thông tin.