So với thị trường bất động sản Tp.HCM, thị trường bất động sản Hà Nội tồn tại không ít những bất cập mà trong đó nổi lên là tình trạng đầu cơ, làm giá.

Đó là nhận xét của hầu hết các chuyên gia, nhà quản lý tại diễn đàn "Bất động sản Hà Nội: Cơ hội và thách thức", do Bộ Xây dựng cùng Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp tổ chức ngày 27/7.

“Chủ yếu là để đầu cơ”

Mở đầu diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam “vào đề”: giá cả trên thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay vẫn quá cao và thị trường thì luôn thiếu sự ổn định!

Đồng thời, Thứ trưởng Nam cũng khẳng định, thị trường bất động sản tại Tp.HCM đã “ăn đứt” Hà Nội, ít nhất là ở hai khía cạnh trên. Hệ quả của thực tế đó là sự mất cân bằng về cung - cầu trên thị trường và lớn hơn nữa là mức độ rủi ro cao đối với những ai đã và đang có ý định ném tiền vào thị trường này.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, thị trường bất động sản Tp.HCM ổn định hơn, giá cả thấp hơn là do nguồn cung ở đây dồi dào hơn, các chủ đầu tư cũng có nhiều hình thức bán hàng hấp dẫn và chiều lòng khách hàng hơn.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội vốn đã khan hàng, cộng với việc hàng trăm dự án bị đình lại đã khiến cho nguồn cung càng khó khăn. Và kết quả tất yếu là khách hàng đã phải chịu đủ thứ “diễn trò” của cả chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư thứ cấp, để rồi khi có được căn nhà thì giá đã gấp 2 - 3 lần so với giá gốc chào bán ban đầu.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Nam cũng cho rằng, bất cập trên nhiều khi cũng có nguyên nhân từ phía khách hàng. Theo ông Nam, phần lớn người dân đi mua nhà hiện nay lại không quen mua giá gốc, họ không muốn tự mình đi tìm hiều thông tin về dự án, về chủ đầu tư mà thường có tâm lý nhờ cậy “chuyên gia” hoặc ai đó có quen biết.

Và rốt cục theo ông Nam, cho dù chủ đầu tư có bán rẻ bao nhiêu thì các mảnh đất hay căn nhà vẫn bị giới đầu cơ “thổi giá” lên. Và thật ngạc nhiên, phần lớn khách hàng đều vui vẻ chấp nhận mua giá cao với một mong ước giản dị là “càng sát giá gốc càng tốt”.

Thừa nhận những bất cập trên, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Khắc Thọ khẳng định, thị trường bất động sản Hà Nội trong một vài năm trở lại đây có nhiều diễn biến phức tạp mà ngay các cơ quan quản lý cũng không nắm bắt nổi.

Điển hình là việc giá nhà đất bị đẩy lên quá cao, đặc biệt là trong quý 1 và đầu quý 2 năm nay. Khi đó, giá nhà đất trên địa bàn đã tăng bình quân khoảng 30%, cá biệt có một số khu vực tăng trên 40%.

Tuy nhiên, theo ông Thọ, yếu tố bất cập nhất là việc mua đi bán lại trên thị trường trong thời gian qua vẫn chủ yếu diễn ra trong giới đầu tư, đầu cơ. Không những thế, thị trường có không ít tình trạng “làm giá”, tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá lên cao mà khu vực Ba Vì là một minh chứng điển hình.

“Trong khi chủ trương của thành phố là giãn dân ra ngoại thành, khuyến khích người dân chuyển đến các khu vực xa trung tâm, thì phần lớn giao dịch đất đai tại các khu vực như Thạch Thất, Ba Vì, Sơn Tây... lại chủ yếu có mục đích đầu tư chứ không phải vì nhu cầu cần chỗ ở”, ông Thọ nói.

Sẽ có làn sóng “Bắc tiến”?

Dưới con mắt của nhà quản lý hay những người dân “thắt lưng buộc bụng” để mua nhà thì thị trường bất động sản Hà Nội nhiều bất cập, giá cả quá cao, nguồn cung luôn luôn thiếu... Song, với một số chủ đầu tư, nhà đầu cơ đến từ phương Nam thì đó chính là một lợi thế để các doanh nghiệp này “Bắc tiến”.

Theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, các chủ đầu tư ở Tp.HCM không chỉ năng động về việc lựa chọn phân khúc đầu tư cho phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân. Họ còn đẩy mạnh việc đầu tư tại các thị trường lân cận, thậm chí là không ít doanh nghiệp đã và đang tính chuyện ra Bắc để tìm kế làm ăn.

Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Minh cũng nhận xét, ở về nhiều mặt thì các chủ đầu tư bất động sản Tp.HCM đã chuyên nghiệp hơn hẳn các doanh nghiệp miền Bắc. Chính vì vậy, với kinh nghiệm của mình, trong khi thị trường miền Nam đang có dấu hiệu bão hòa thì thị trường Hà Nội chính là "miền đất hứa" cho các doanh nghiệp bất động sản phía Nam.

“Vừa qua Tập đoàn Địa ốc Đất Xanh đã lập công ty tại Hà Nội, sắp tới còn có Sacomreal, Vinaland... cho thấy đang có một làn sóng Bắc tiến của các doanh nghiệp bất động sản phía Nam. Đây sẽ vừa là cơ hội cho người mua hàng nhưng lại là thách thức cho các chủ đầu tư Hà Nội”, Thứ trưởng Nam nhận định.

Dưới góc độ doanh nghiệp, bà Trần Thu Hoài, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô, một doanh nghiệp đang nắm trong tay hàng chục dự án bất động sản lại cho rằng, sở dĩ bất động sản Hà Nội còn nhiều bất cập có nguồn gốc sâu xa là do thiếu vốn.

Bà Hoài khẳng định, chính sách tín dụng nói chung và ở Hà Nội nói riêng vẫn chưa cởi mở. Ngoài việc lãi suất còn quá cao, hiện các ngân hàng cũng đang ngày càng thắt hầu bao đối với kinh doanh bất động sản nên khiến họ càng gặp khó.

“Bên cạnh đó, cho vay đầu tư bất động sản hiện chủ yếu dựa vào vốn huy động ngắn hạn từ trong dân và của các ngân hàng. Do đó, khi có biến động về tăng lãi suất, lập tức bất động sản bị ảnh hưởng”, bà Hoài nói.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cảm thông, chính tổng dư nợ bất động sản tại Hà Nội quá thấp, chỉ khoảng 16%, trong khi Tp.HCM chiếm khoảng 50% dư nợ tín dụng bất động sản của toàn hệ thống ngân hàng đã dẫn đến những bất cập nêu trên.

“Tôi cảm nhận được hiện có không ít dự án bất động sản cao cấp ở Hà Nội đang bắt đầu gặp khó khăn thực sự. Ở Hà Nội hiện có rất nhiều gia đình có từ vài trăm triệu đồng trở lên, nhưng vì chúng ta chưa có cơ chế huy động vốn nên cả chủ và khách đều gặp khó khăn”, ông Nam cho hay.

Và trước thực tế đó, lãnh đạo Bộ Xây dựng "hứa" trong thời gian tới sẽ tính toán để đề xuất với Chính phủ một cơ chế huy động vốn cụ thể hơn, hiệu quả hơn.