“Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16 hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ là chưa phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, cả về mặt thẩm quyền và phạm vi chi tiết hướng dẫn thi hành”.

Đây là nhận định của không ít đại biểu tại buổi giải trình làm rõ tính hợp pháp của Thông tư 16 (hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ đang gây tranh cãi, khiếu kiện) do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức chiều 25/2.

Tại điều 21 Thông tư 16 được Bộ Xây dựng ban hành ngày 1/9/2010 (quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của NĐ 71/CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) quy định hợp đồng về nhà ở nêu rõ: diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)...”.

Thiệt tiền tỷ chỉ vì... tường, cột

Đánh giá về quy định này, ông Ngô Văn Minh, Ủy viên Ủy ban Pháp luật nhận xét: “Tôi cho rằng quy định tại Thông tư 16 là chưa hợp pháp mà cũng không hợp lý. Thông tư quy định như vậy, vô hình chung đã chuyển sở hữu chung thành sở hữu riêng. Nếu tính là sở hữu riêng thì tường chịu lực, hộp kỹ thuật, tôi có quyền khoét, đục thoải mái, khi đó tính thế nào?”.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ chung cư nêu tại khoản 2, điều 21 Thông tư 16 không mâu thuẫn với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/CP của Chính phủ. Bởi vì luật và nghị định không có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.


Thông tư 16 không bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn hai cách tính để các bên thỏa thuận (cách tính diện tích từ tim tường và cách tính kích thước thông thủy - diện tích sử dụng thực tế). Đơn giá bán nhà theo hai phương pháp tính cũng do thỏa thuận giữa hai bên, Nhà nước không áp đặt giá bán nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, sự giải thích của Thứ trưởng Nam chưa nhận được sự tán thành của nhiều người.

“Thông tư đưa ra hai cách tính, nhưng các chủ đầu tư luôn chọn cách tính có lợi cho họ. Các anh nói là thỏa thuận, nhưng hợp đồng chủ đầu tư soạn sẵn rồi đưa cho dân ký thì thỏa thuận cái nỗi gì? Thông tư 16 gây ra hậu quả mà rất nhiều nạn nhân phải chịu đựng”, ông Nguyễn Sỹ Cương, Ủy viên Ủy ban Pháp luật phản ứng.

Với tư cách là người mua nhà, bà Trịnh Thúy Mai, thành viên Ban Quản trị chung cư Keangnam (Từ Liêm, Hà Nội) cho biết: “Chúng tôi đã phải trả tiền cho phần diện tích chung mà chủ đầu tư tính vào diện tích căn hộ. Có gia đình mất tới hơn 30 m2 diện tích cột và hộp kỹ thuật do chủ đầu tư áp vào, phải trả khoảng 1,5 tỉ đồng cho diện tích chung ấy. Đây là phần thiệt hại rất lớn đối với chúng tôi khi áp dụng Thông tư 16”.

Thông tư có vấn đề

Ông Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp cho biết: “Trong quá trình nghiên cứu các quy định của pháp luật và quy định của Chính phủ, chúng tôi thấy thông tư 16 có vấn đề. Khi tính giá dịch vụ, diện tích người dân phải trả không phải là diện tích thực tế mà người ta đang sử dụng. Bên cạnh đó còn rất nhiều vấn đề liên quan đến quyền sở hữu. Chủ đầu tư lợi dụng thế mạnh của mình để sử dụng những phần đáng lẽ thuộc sở hữu chung của cộng đồng dân cư để sản xuất, kinh doanh”.

Trước đó, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật cũng đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng về thực trạng trên. Theo văn bản này, quy định cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung) tại Thông tư số 16 là chưa phù hợp với điều 70 Luật Nhà ở và điều 49 Nghị định 71/CP.

Bởi theo quy định điều 70 Luật Nhà ở và điều 49 Nghị định 71/CP thì: “Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái...”.


Như vậy, với quy định này được hiểu đây là cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thuỷ. Nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường sẽ xảy ra trường hợp cùng một diện tích ghi trong hợp đồng mua nhà, cùng một đơn giá nhưng các hộ sẽ có diện tích sử dụng thực tế là khác nhau.

Khi mua nhà, người dân phải trả tiền cho diện tích của cột, hộp này nhưng lại không được sử dụng. Hơn nữa, họ còn phải trả các khoản thuế, phí, hàng tháng, hàng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ đó.

Cũng từ quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán tại Thông tư số 16 dẫn đến việc xác định diện tích sở hữu, sử dụng của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cũng như của cộng đồng dân cư tại chung cư hiện nay không rõ ràng. Đây cũng là nguyên nhân gây tranh chấp giữa các cư dân với chủ đầu tư tại một số khu chung cư hiện nay.

Kết luận phiên giải trình, ông Phan Trung Lý, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật khẳng định: Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16 hướng dẫn Luật Nhà ở là sai thẩm quyền. Việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn nhà chung cư từ tim tường là không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự. Ủy ban Pháp luật yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát lại và có hướng xử lý triệt để Thông tư 16, có hướng xử lý hậu quả phát sinh để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Dù cho rằng quy định tại Thông tư 16 là phù hợp với quy định pháp luật, song Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận, việc các chủ đầu tư bán căn hộ tính theo diện tích tim tường là chưa hợp lý.

Do đó, ngày 20/2 vừa qua, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03 sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư 16 (có hiệu lực thi hành từ ngày 8/4/2014). Theo đó, diện tích căn hộ chỉ tính theo kích thước thông thủy, và được ghi vào giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.