Sau giai đoạn phát triển bùng nổ với mức tăng trưởng lên tới 50% mỗi năm, từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng liên tục biến động bởi cả nguyên nhân khách quan và chủ quan…

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho rằng nguyên nhân đầu tiên phải kể đến là ảnh hưởng của đại dịch covid 19. Mặc dù câu chuyện về đại dịch đã khép lại được 3 năm. Nhưng tác động của nó tới nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng là không thể phủ nhận.

Đặc biệt với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, toàn bộ hoạt động khai thác cho thuê gần như bị đóng băng. Kể cả khi đại dịch đã được kiểm soát thì phân khúc này chưa thể rục rịch khởi động. Bởi lúc đó, hầu hết mọi quan tâm của người dân đều tập trung vào “nhu cầu thực, nhu cầu cơ bản”, hông mấy ai quan tâm đến “nhu cầu gia tăng, nhu cầu cao cấp”. Trong khi đó, việc mở cửa đón khách du lịch quốc tế cũng bị hạn chế, làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới nguồn thu của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khiến phân khúc này mất hẳn sức hấp dẫn với khách hàng, nhà đầu tư.

QUAN NGẠI VỀ TÍNH PHÁP LÝ 

Nguyên nhân thứ hai là sự quan ngại về tính pháp lý đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Thực tế, khi thị trường phát triển nóng, câu chuyện kỳ vọng lợi nhuận quá thu hút nên mọi sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư đều đổ dồn vào đó. Họ tạm gạt yếu tố pháp lý sang một bên. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, khách hàng, nhà đầu tư bắt đầu cân nhắc, tính toán kỹ hơn, kỳ vọng về lợi nhuận lúc ấy đã không còn đủ mạnh để trấn an hết các nỗi lo liên quan đến tính an toàn pháp lý.

Nguyên nhân thứ ba được cho là nguyên nhân chính yếu nhất khiến “bức tường” niềm tin vào phân khúc này lung lay là sự “thất bại” của một số chủ đầu tư với những dự án quy mô khủng, cùng mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn, nhưng tất cả đều không được hiện thực hóa. Do đó, khách hàng và người dân hoang mang, mất niềm tin và dần trở nên “thờ ơ”.

Theo Vars, đây là hệ quả của hoạt động đầu tư, phát triển một cách “bừa bãi”, “ồ ạt”, thiếu tính toán, dẫn đến hiện tượng dư thừa nguồn cung một cách cục bộ. Hơn nữa, nguồn cung lại được “sao chép”, “áp đặt” mà không có sự phân tích, “cải tiến” cho phù hợp với nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Việc chỉ quan tâm tạo nguồn cung, tập trung vào các chiến dịch truyền thông mà không chú trọng vào sản phẩm, đặc biệt không quan tâm đúng mực vào khâu khai thác vận hành khiến khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng “chóng nở nhưng cũng nhanh tàn”. Bởi lẽ cần xác định ngoài mục tiêu tìm chốn nghỉ ngơi, an dưỡng, thì phần lớn nhu cầu là nhằm thu được dòng tiền đều đặn, ổn định từ việc khai thác cho thuê. Nếu sau một thời gian vận hành, dòng tiền không đều, không như kỳ vọng, chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới quyết định “xuống tiền” tiếp theo của khách hàng, nhà đầu tư.

Mặc dầu vậy, theo Vars, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc tiềm năng. Vì dù chậm song theo thời gian, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn cho thấy những dấu hiệu phục hồi đầy nỗ lực.

"Cụ thể, năm 2023, cả nước chỉ có 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng, toàn thị trường chỉ gồm 726 giao dịch thành công. Sang đến năm 2024, nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã cải thiện, toàn thị trường ghi nhận 4.400 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mới mở bán, tăng 40% so với năm 2023. Thanh khoản đạt kết quả tích cực. Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường có 2.500 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới khoảng hơn 50%", Vars phân tích. 

 SỰ PHỤC HỒI CỦA NGÀNH DU LỊCH LÀ BỆ PHÓNG QUAN TRỌNG

Theo TS.Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kết quả phục hồi tích cực của ngành du lịch chính là căn cứ vững chắc, bệ phóng quan trọng, giúp thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Thực tế, năm 2024, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ước đạt 17,5 triệu lượt, tăng 38,9% so với cùng kỳ năm 2023; khách nội địa ước đạt 110 triệu lượt, tăng 1,6% so với cùng kỳ năm 2023. Tổng thu từ khách du lịch ước đạt 840 nghìn tỷ đồng, tăng 23,8% so với cùng kỳ năm 2023. “Khách du lịch tăng lên, nhu cầu sử dụng sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng tăng theo”, chuyên gia lưu ý.

Vì vậy, ông Đính cho rằng thời gian tới, với kết quả phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch, cùng những cơ hội mở hơn từ hành lang pháp lý, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ còn cho thấy nhiều kết quả xứng đáng. Song ông Đính cũng nhấn mạnh đến 3 yếu tố cần được đảm bảo để phân khúc này có thể “chậm mà chắc”.

Thứ nhất, đảm bảo sự chuẩn chỉ về mặt pháp lý. Hành lang pháp lý mới đã ngày càng “chặt” hơn với việc đầu tư, phát triển các dự án bất động sản. “Cuộc chơi mới” chỉ dành cho những chủ đầu tư chuẩn chỉ, có năng lực và sức khỏe tài chính tốt. Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, vốn đã đang “nhạy cảm” về pháp lý, lại càng cần phải chuẩn chỉ. Có như vậy mới nhận được niềm tin từ khách hàng/nhà đầu tư.

Thứ hai, cần xác định sản phẩm là quan trọng, hoạt động khai thác vận hành là then chốt. Doanh nghiệp cần đầu tư đúng mực cho khâu nghiên cứu phát triển sản phẩm, để đảm bảo đưa ra những dòng sản phẩm mới, không ngừng cải tiến nhằm đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của khách hàng/nhà đầu tư. Các sản phẩm bất động sản này cũng cần đưa vào quy trình khai thác vận hành chuyên nghiệp, trơn chu để đảm bảo tính hiệu quả, có như vậy mới bền được.

Thứ ba, đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không thể tách rời câu chuyện phát triển hạ tầng giao thông và ngành du lịch, dịch vụ. Đây được coi là trợ lực chính, có yếu tố quyết định tới bài toán hiệu quả của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

“Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang từng bước hồi phục, với chiến lược phát triển dựa trên sự bền bỉ và thích nghi cùng biến động. Dù còn nhiều khó khăn nhưng phân khúc này được kì vọng sẽ vượt qua thử thách để chinh phục đường đua dài hạn”, ông Đính nhận định.