Nhà đất Tp.HCM sắp biến động?

Những hiện tượng tại thị trường bất động sản Tp.HCM đã củng cố thêm cho nhận định về khả năng xảy ra một biến động nào đó.

Khác hẳn với tháng 3/2011 khi các dự án đất nền tại quận 2 đã tăng khoảng 10%, thời điểm đúng một năm sau đó lại chứng kiến một xu thế vận động ngược lại hoàn toàn của giá nhà đất quận 2, Tp.HCM.

Nếu chỉ căn cứ vào chỉ số đất nền và căn hộ của công ty Vinaland - tổ chức duy nhất thiết lập được hệ thống chỉ số đánh giá những thay đổi về mặt bằng giá ở khu Đông và khu Nam Tp.HCM, tuần đầu tiên của tháng 3/2012 được đánh dấu bởi một thất bại ê chề của giá nhà đất tại quận 2: chỉ số đất nền giảm 0,08%, còn chỉ số căn hộ giảm mạnh hơn nhiều: - 0,18%.

Nhưng cũng theo chỉ số Vinaland tuần qua, đất nền tại hầu hết các dự án ở quận 9, một quận được xem là “em ruột” của quận 2, lại không bị hề hấn gì từ xu thế giảm giá của đất nền quận 2. Tuy giảm giá nhưng so với một năm trước đây, mặt bằng giá đất nền tại rất nhiều dự án ở quận 2 như An Phú - An Khánh, Thạnh Mỹ Lợi - Phú Nhuận, Thạnh Mỹ Lợi - Huy Hoàng, Thế kỷ 21, Thủ Đức House, Tân Hồng Uy, Sài Gòn 5... vẫn còn cao hơn khá nhiều.

Chỉ số Vinaland “có vấn đề”?

Kể từ đầu năm 2012 đến nay, theo chỉ báo Vinaland, giá đất nền quận 2 đã một mình một chợ... đi lên. Nhưng điều đáng nói hơn là khu vực này tăng giá nhưng hầu như không có giao dịch.

Trong thực tế, hiện tượng này được xác nhận khá tương đồng từ các văn phòng môi giới tại quận 2: không có giao dịch nhưng giá vẫn cao là do người bán không chịu giảm giá.

Thế nhưng cũng trong hai tháng đầu năm 2012, một hiện tượng trái chiều lại đã xảy ra với khu Nam, mà cụ thể là tại cụm dự án 13 A-B-C-E tại huyện Bình Chánh. Trong khi giá đất nền tại quận 7 và phần lớn dự án tại Bình Chánh không thay đổi, riêng cụm dự án trên đã lao dốc miệt mài, đặc biệt là giá đất nền ở dự án 13B, 13C và gần đây là 13A.

Nhưng rất trái ngược với thông tin về giảm giá của Vinaland, tại cụm dự án 13 A-B-C-E ở huyện Bình Chánh lại không hề xảy ra tình trạng quảng cáo bán đất giảm giá diện rộng. Điểm duy nhất giống với quận 2 là tình hình giao dịch ở Bình Chánh cũng gần như bằng không. Mà nếu giao dịch không có và giá quảng cáo bán đất không giảm thì tại sao giá đất nền nơi đây lại lao dốc, như dự án 13B mất đến 2,5-3 triệu đồng/m2 trong vòng có hai tháng?

Từ hiện tượng và những dấu hiệu biến động trên, có lẽ cần phải đặt câu hỏi về độ chính xác của chỉ số đất nền Vinaland liên quan đến những thay đổi về giá đất nền ở khu Đông và Khu Nam Tp.HCM.

Dấu hiệu của sự hồi phục?

Một nguồn tin cũng cho biết từ ba tuần qua, giá đất nền dự án khu dân cư Cảng Sài Gòn (xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè) có dấu hiệu tăng lại sau mấy năm kéo ngang. Như vậy đây có thể là dự án thứ hai khởi động, sau dự án Thái Sơn 1 đã chớm phục hồi giá vào quý 3/2011.

Một số hoạt động không tăng giá nhưng tăng nhẹ giao dịch đất thổ cư ở các khu vực phía Bắc và Đông Bắc Tp.HCM như quận 12, Hóc Môn, Củ Chi, Thủ Đức trong thời gian gần đây cũng cho thấy mối quan tâm của người tiêu dùng đang có dấu hiệu hồi phục. Mối quan tâm đó lại được lồng trong bối cảnh lãi suất có xu hướng giảm từ giữa tháng 2/2012.

Ngoài ra còn phải kể đến một yếu tố có lẽ là cực kỳ quan trọng: chứng khoán tăng. Không khí chứng khoán - bất động sản dường như đang trở về năm 2009 với những vận động phục hồi đầu tiên. Nhưng tình hình này lại có vẻ không “khớp” lắm so với chỉ số của Vinaland về thị trường đất nền quận 2 trong tuần đầu tháng 3/2012.

Nếu xét theo xu thế chớm phục hồi của thị trường bất động sản Tp.HCM, chỉ có thể suy diễn vấn đề theo mấy cách: hoặc đội ngũ tư vấn của Vinaland đã thống kê không chính xác; hoặc toàn bộ thực trạng giảm giá đất nền quận 2 là “giảm khống” nhằm phục vụ cho một ý đồ nào đó.

Dù suy diễn thế nào chăng nữa, những hiện tượng và dấu hiệu khá bất thường đang manh nha tại thị trường bất động sản Tp.HCM cũng củng cố thêm cho nhận định về khả năng thị trường này có thể sắp xảy ra một biến động nào đó. Tất nhiên, xác suất biến động tiêu cực vẫn có thể chiếm đến 50% hoặc hơn, đặc biệt trong tâm lý những người theo trường phái bi quan.