Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn khó duy trì dòng tiền để thanh toán nợ trái phiếu

Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) ghi nhận 47 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới được công bố trong khoảng thời gian từ ngày 04/09 đến ngày 02/10, với tổng giá trị đạt 48,7 nghìn tỷ đồng.

Từ đầu năm đến nay, tổng giá trị phát hành đạt khoảng 378 nghìn tỷ đồng tăng 31,4% so với cùng kỳ năm trước.

Nhóm Ngân hàng tiếp tục dẫn dắt hoạt động phát hành trên thị trường sơ cấp với tổng giá trị phát hành đạt 31 nghìn tỷ đồng trong tháng 9. Theo sau là nhóm Bất động sản với tổng giá trị phát hành trong cùng giai đoạn đạt 9,4 nghìn tỷ đồng.

HNX đồng thời ghi nhận hơn 165 giao dịch mua lại trước hạn, tổng giá trị 51 nghìn tỷ đồng trong khoảng thời gian từ ngày 04/09 đến ngày 02/10.

Phần lớn giá trị mua lại trước hạn đến từ nhóm Ngân hàng (22 nghìn tỷ đồng); tiêu biểu là OCB (7,4 nghìn tỷ đồng), VIB (4 nghìn tỷ đồng), TPB (3,8 nghìn tỷ đồng), và HDB (2,5 nghìn tỷ đồng). Một số giao dịch đáng chú ý khác là Công ty CP Tư Vấn Và Kinh Doanh Bất Động Sản TCO (2,5 nghìn tỷ đồng), Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du lịch Hoàng Trường (1,4 nghìn tỷ đồng).

70 trái phiếu dự kiến đáo hạn trong tháng 10 với tổng giá trị thanh toán khoảng 17,1 nghìn tỷ đồng. Nhóm Bất động sản ghi nhận khoảng 8,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn (52,5%). Trong đó, Công ty CP Bất động sản Hano-vid đã công bố thông tin vào cuối tháng 6/2025 về việc đạt thỏa thuận với nhà đầu tư về việc kéo dài thời gian đáo hạn đối với 56 trái phiếu sang 2027.

Theo số liệu thống kê đến từ VIS Ratings, tỷ lệ nợ trái phiếu trễ hạn thanh toán gốc/lãi đã ghi nhận xu hướng hạ nhiệt trong năm 2024 và dần ổn định trong năm 2025, đạt khoảng 12,4% vào cuối tháng 8. Dù bức tranh chung của ngành Bất động sản đã dần trở nên khởi sắc trong 8 tháng đầu năm 2025 song quá trình phục hồi vẫn gặp nhiều thách thức.

Theo thông tin từ Chứng khoán Mirae Asset, tính đến tháng 9/2025, nhiều doanh nghiệp Bất động sản vẫn gặp khó khăn trong việc duy trì dòng tiền để đáp ứng các nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi trái phiếu.

Bên cạnh đó, việc đánh giá bối cảnh chung trở nên phức tạp hơn khi tổ chức phát hành vẫn có thể gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu thêm tối đa hai năm trong bối cảnh Nghị định 08/2023/ND-CP không có thời hạn vô hiệu.

Ở một diễn biến khác, việc thông qua và áp dụng sớm bộ ba luật liên quan đến ngành Bất động sản vào cuối năm 2024 (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023) cùng với loạt luật sửa đổi dự kiến được thông qua tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Luật Xây dựng (sửa đổi); Luật Quy hoạch (sửa đổi) và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn) đều được kỳ vọng sẽ cải thiện môi trường kinh doanh và thúc đẩy quá trình phục hồi của ngành Bất động sản; đặc biệt đối với nhóm Bất động sản nhà ở.

Trong đó, những dự luật này được cải cách theo hướng giảm thiểu các lớp pháp lý về thủ tục hành chính, thúc đẩy phân quyền đến các cấp chính quyền địa phương, giải tỏa các khó khăn pháp lý đối với với các dự án dở dang và đồng bộ hóa quy hoạch sử dụng đất giữa các dự án cấp quốc gia, trung ương và địa phương.

Tuy nhiên, Mirae Asset đánh giá mức độ hiệu quả thực tế vẫn còn phụ thuộc vào khả năng hấp thụ của người tiêu dùng và nhà đầu tư trong bối cảnh khan hiếm phân khúc dự án tầm trung cùng tình trạng dư cung đối với phân khúc cao cấp khiến mức giá bình quân tăng mạnh, giảm khả năng tiếp cận đối với đại chúng.

Do đó, Mirae Asset cho rằng quá trình phục hồi với sự thúc đẩy của loạt cải cách về pháp lý sẽ tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các nhà phát triển bất động sản.

Trong đó, các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính vượt trội như Vinhomes (VHM) vẫn đang thuận lợi trong việc huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu và thu hút dòng vốn ngoại thông qua các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A).

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp vẫn còn phụ thuộc vào việc kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu theo Nghị định 08 vẫn còn gặp không ít thách thức trong việc tái cấu trúc công ty và huy động vốn mới khả năng tiếp cận vốn hạn chế thông qua tín dụng trong khi không đủ điều kiện về xếp hạng tín nhiệm để huy động vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp nhằm duy trì vận hành và hoàn thiện các dự án dở dang.