Dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnRea), Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tập đoàn CEO vừa tổ chức họp Hội đồng tư vấn và thực hiện Đề tài khoa học: “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật”.

Phát biểu tại buổi họp, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO, Chủ nhiệm Đề tài, nhận định hiện nay, nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm ở hầu hết các nền kinh tế lớn trên thế giới, bởi nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu. Trong khi đó, giá nhà và giá thuê nhà đang tăng nhanh chóng, đẩy gánh nặng tài chính lên những gia đình trung lưu và lao động trẻ. Thậm chí, thế hệ Millennials và Gen Z phải chi trả tỷ lệ cao hơn thu nhập, dẫn đến giảm tích lũy của cải. 

Nhiều quốc gia như Canada, Đức, Úc, Mỹ… dù đã đẩy mạnh xây dựng, mở rộng quỹ nhà nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Trong đó, Mỹ hiện thiếu 7,1 triệu căn nhà ở thương mại vừa túi tiền; Đức thiếu hơn 800.000 căn và mục tiêu xây 400.000 căn/năm chưa thể đạt được khi chỉ xây dựng được 245.000 căn.

DỰ ÁN BỊ CHẬM HOÀN THIỆN THỦ TỤC PHÁP LÝ

Từ thực tế đó, ông Bình nhận định có 10 thách thức lớn cần được nhận diện và tháo gỡ để phát triển hiệu quả phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.  

Thứ nhất, thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng do các dự án nhà ở bị chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế, gây nên khủng hoảng cung - cầu kéo dài. Thứ hai, chi phí xây dựng và vật liệu tăng. Một số nguyên vật liệu như thép, xi măng… tăng giá, chi phí nhân công khiến giá thành nhà ở tăng cao. Thứ ba, quy định pháp luật còn vướng mắc. Tiêu chuẩn quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe làm tăng 40 - 50% giá nhà.

Thứ tư, thách thức về năng lượng khi hiệu quả sử dụng thấp và chi phí tiện ích cao. Đơn cử là nhà tái định cư thường dùng thiết bị cũ, thiếu cách nhiệt, dẫn đến gánh nặng điện nhiệt cao. Thứ năm, liên quan đến chỉnh trang đô thị xanh, các dự án bất động sản xanh đôi khi làm giá bất động sản xung quanh tăng, qua đó, giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp. Thứ sáu, thị trường tài chính hóa với các mô hình như REITs, quỹ đầu tư mua vào số lượng lớn nhà cho thuê, đẩy giá thuê tăng và hạn chế nhà xã hội.

Thứ bảy, thiếu quỹ nhà ở xã hội bền vững. Quỹ nhà này trên thực tế không đủ lớn và bị cắt giảm. Thứ tám, tình trạng ô nhiễm và hạ tầng kém. Nhà ở giá rẻ hay khu ổ chuột thường rơi vào tình trạng thiếu nước sạch, môi trường ô nhiễm, thiếu trường học, bệnh viện, giảm chất lượng sống của người dân. 

Thứ chín, tình trạng bất bình đẳng và phân biệt khu vực. Nhóm đối tượng thiểu số, người thu nhập thấp thường ở xa nơi làm việc với cơ hội thấp hơn và môi trường xấu hơn. Thứ mười, lãi suất cao và rủi ro tài chính. Lãi vay cao gây cản trở cho người dân tiếp cận để mua, sửa chữa nhà ở; dễ dẫn đến vỡ nợ, buộc phải bán nhà; hoặc tình trạng vô gia cư - vấn đề đặc biệt nguy hiểm khi kinh tế suy giảm.

Tại Việt Nam, những thách thức trên cũng đang hiện hữu qua một số dấu hiệu. Cụ thể, giá vật liệu đã tăng khoảng 10%, giá nhân công tăng 15%. Đáng chú ý trong năm nay, nguy cơ thiếu hụt lao động có thể trở thành vấn đề lớn, khi đầu tư công được đẩy mạnh, nhiều dự án lớn được triển khai và hàng loạt dự án quy mô lớn được tháo gỡ pháp lý sẽ cần một lượng nhân công rất lớn.

Theo ông Bình, để ứng phó với bài toán thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền, nhiều quốc gia trên thế giới đã chủ động triển khai các chính sách hỗ trợ thiết thực. Đơn cử như Đức áp dụng mô hình đối tác công tư, khống chế giá năng lượng và bảo vệ người thuê; Pháp thực hiện cơ chế áp chỉ tiêu; Anh đưa ra các chính sách thuê nhà phù hợp với khả năng chi trả. Còn Canada tập trung vào việc cắt giảm rào cản hành chính giúp thúc đẩy nguồn cung…

 THAM KHẢO CÁCH LÀM QUỐC TẾ CHO VIỆT NAM

Từ những kinh nghiệm đó, Chủ tịch Tập đoàn CEO nhận định chúng ta có thể tham khảo một số giải pháp phù hợp cho Việt Nam. Cụ thể, đối với chính sách tài chính, có thể thực hiện ưu đãi thuế phí; hỗ trợ đất; đồng sở hữu với Nhà nước giữ 40% sở hữu, người thuê mua sở hữu 60% giá trị và khi có đủ tiền, Nhà nước bán lại 40% nhằm giảm áp lực tài chính; hợp tác quốc tế để cho vay vốn giá thấp (Hàn Quốc, Nhật, Mỹ); khấu hao nhanh và miễn thuế bán nhà sau một thời gian nhất định (Đức)…

Về quy hoạch, cho phép mật độ cao ở những khu vực gần đầu mối giao thông; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu nhà ở, khu đô thị; đổi lợi ích quy hoạch như tăng hệ số xây dựng cho nhà đầu tư; quy hoạch có phần dành riêng để xây nhà ở thương mại vừa túi tiền với cam kết hạn chế chuyển nhượng (Trung Quốc); ban hành Luật quy hoạch bắt buộc chủ đầu tư phải dành tỷ lệ căn hộ giá rẻ nhất định trong dự án mới (Anh)…

Về tiêu chuẩn, quy chuẩn, thiết kế, sử dụng thiết kế mẫu để giảm giá thành; cho phép căn hộ nhỏ 17m² (Nhật Bản). Đối với vật liệu cần kiểm soát giá vật tư, nhân công và giải quyết tình trạng thiếu hụt vật liệu. Trong xây dựng và công nghệ, nên đẩy mạnh ứng dụng giải pháp nhà nhẹ, nhà không kiên cố, lắp ghép theo module, ứng dụng công nghệ.

Về hành chính, cắt giảm thủ tục hành chính như miễn phép xây dựng, cấp phép nhanh; khống chế giá cho thuê thấp hơn (tối thiểu 10%) so với giá thị trường; cộng điểm cho nhà phát triển nhà ở vừa túi tiền khi phát triển dự án nhà ở thương mại (Mỹ); cho phép chuyển đổi không gian thương mại không hiệu quả thành nhà ở vừa túi tiền…

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (cũ), việc phân tích kinh nghiệm của nhiều nước là tốt, tuy nhiên, cần xem xét kỹ lưỡng bởi Việt Nam có những điều kiện, tính chất khác biệt so với các quốc gia trên thế giới. Ví dụ, Singapore có hỗ trợ ngân sách của Nhà nước cho loại hình sản phẩm này nhưng ở Việt Nam lại không có ngân sách hỗ trợ.

Với vai trò cơ quan quản lý nhà nước, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng quá trình phát triển nhà ở vừa túi tiền cần sự can thiệp của Nhà nước. Thực tế, trong đề án quy hoạch chung mới đây, Nhà nước đã đưa ra quy hoạch những khu vực phù hợp để phát triển nhà ở thương mại có giá rẻ. Thông qua các công cụ của mình, Nhà nước chắc chắn sẽ kiểm soát được yếu tố quy hoạch, kế hoạch, giá bán, trong đó, giá bán bao gồm cả giá vật liệu và nhân công…