12:54 14/09/2022

Phân định thế mạnh khu công nghiệp Bắc – Trung – Nam

Ban Mai -

Mỗi khu công nghiệp tại các miền của Việt Nam sẽ định hình một thế mạnh từ lợi thế vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, chính sách ưu đãi thu hút vốn đầu tư… 

Ảnh minh hoạ.
Ảnh minh hoạ.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã trải qua hơn 35 năm hình thành và phát triển với mục tiêu trở thành cường quốc sản xuất tại Châu Á.

Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield, tổng diện tích đất dành cho công nghiệp trên toàn lãnh thổ Việt Nam hiện đang ở mức hơn 100.000ha, tăng vọt so với những năm đầu đổi mới (1986) khoảng 335ha.

MIỀN BẮC: ĐIỂM SÁNG ĐỂ MỞ RỘNG CÔNG XƯỞNG NGOÀI TRUNG QUỐC

Tong  25 tỉnh và thành phố thuộc khu vực miền Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp tập trung tại 5 tỉnh trọng điểm: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc với khoảng 10.000ha. 

Tuy thị trường công nghiệp khu vực miền Bắc được thành lập sau so với phía Nam, nhưng các tỉnh công nghiệp tại đây lại rất hấp dẫn các ngành công nghiệp công nghệ cao. Tỷ lệ lấp đầy bình quân tại các khu công nghiệp phía Bắc khoảng 80%.

Nguồn cung, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực miền Bắc - Nguồn: Cushman & Wakefield.
Nguồn cung, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực miền Bắc - Nguồn: Cushman & Wakefield.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, giá thuê đất khu công nghiệp trung bình đạt 109 USD/m2/kỳ hạn thuê. Trong đó, giá thuê đất công nghiệp tại Hà Nội vẫn cao nhất so với các tỉnh phía Bắc, đạt gần 140 USD/m2/kỳ hạn thuê.

Với mạng lưới giao thông vận tải phát triển một cách toàn diện và đồng bộ, bao gồm các hệ thống vận tải chính, như: đường biển, đường bộ, đường sắt và hàng không đã tạo điều kiện cho việc vận chuyển trong khu vực và liên khu vực dễ dàng.

Các chủ đầu tư KCN hàng đầu tại miền Bắc - Nguồn: Cushman & Wakefield.
Các chủ đầu tư KCN hàng đầu tại miền Bắc - Nguồn: Cushman & Wakefield.

Với vị trí kề cận, cùng những ưu đãi từ Chính phủ, chi phí lao động cạnh tranh, môi trường chính trị ổn định, triển vọng kinh tế tích cực và các hiệp định thương mại tự do đã được ký kết. Thị trường công nghiệp miền Bắc là lựa chọn sáng giá dành cho các nhà sản xuất toàn cầu có nhu cầu mở rộng công xưởng bên ngoài Trung Quốc.

Thị trường công nghiệp miền Bắc toả sáng nhờ vào việc tập trung đầu tư vào giáo dục và cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ. Tuy nhiên, hiện tại thị trường công nghiệp thiếu sự đa dạng ngành nghề và việc chỉ tập trung nguồn lực vào số ít tập đoàn lớn có thể dẫn đến nguy cơ thiếu hụt lao động, ảnh hưởng tới cơ hội hút vốn đầu tư từ những doanh nghiệp cùng ngành khác.

MIỀN TRUNG: CẢNG BIỂN DÀY ĐẶC, QUỸ ĐẤT DỒI DÀO

Khu vực miền Trung bao gồm 14 tỉnh, thành phố, trong đó, Đà Nẵng và Quảng Nam là nơi tập trung chính các hoạt động công nghiệp và cũng là đô thị lớn của khu vực.

Thị trường công nghiệp miền Trung có sự tăng trưởng chậm hơn khi so sánh với khu vực miền Bắc và miền Nam vì “sinh sau đẻ muộn”. Điều này đồng thời cũng là tiềm năng cho sự phát triển trong thời gian tới với nguồn cung dồi dào, trong khi các vùng còn lại bước lên giai đoạn cao hơn sẽ chịu áp lực về khan hiếm nguồn cung.

Nguồn cung, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực miền Trung - Nguồn: Cushman & Wakefield.
Nguồn cung, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực miền Trung - Nguồn: Cushman & Wakefield.

Tổng nguồn cung của 4 tỉnh, thành phố trọng điểm miền Trung: Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định với hơn 7.500ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 67%. Giá thuê trung bình ở mức 34 USD/m2/kỳ hạn thuê, chỉ bằng 30% so với giá thuê tại miền Bắc và 25% tại miền Nam.

Trong đó, nhóm ngành công nghiệp chủ chốt của miền Trung là công nghiệp chế biến thực phẩm, các ngành công nghiệp nặng, dầu khí và năng lượng. Miền Trung cũng là trung tâm của các ngành công nghiệp nhẹ truyền thống như dệt may, giày dép, gỗ và nội thất, kim loại.

Các chủ đầu tư KCN hàng đầu tại miền Trung - Nguồn: Cushman & Wakefield.
Các chủ đầu tư KCN hàng đầu tại miền Trung - Nguồn: Cushman & Wakefield.

Nhờ quỹ đất lớn với giá thuê thấp hơn các khu vực khác và hệ thống cảng biển dày đặc, khu vực miền Trung hấp dẫn nhiều nhà sản xuất công nghiệp quốc tế.

Song với thời tiết có phần khắc nghiệt hơn so với miền Bắc và miền Nam, khu vực miền Trung cũng gặp khó khăn trong việc thu hút lao động tay nghề cao. 

Chính quyền các địa phương nơi đây đang không ngừng nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh, quản lý kinh tế và thu hút nhân tài.

MIỀN NAM: TRUNG TÂM CÔNG NGHIỆP LÂU ĐỜI, SÔI ĐỘNG

Khu vực miền Nam bao gồm 17 tỉnh, thành phố, trong đó, khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận là khu vực kinh tế sôi động nhất toàn quốc.

Nguồn cung đất công nghiệp tại 5 tỉnh chủ chốt gồm: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu đạt hơn 25.000ha . Giá thuê đất công nghiệp trung bình đạt 135 USD/m2/kỳ hạn thuê. Trong đó, TP.HCM dẫn đầu so với các tỉnh còn lại với giá 198 USD/m2/kỳ hạn thuê, cao gấp đôi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp phía Nam đạt 98%. Mặc dù chịu ảnh hưởng bởi giãn cách xã hội năm 2021, nhu cầu thuê mặt bằng khu công nghiệp vẫn tăng mạnh mẽ. Điển hình là thương vụ thuê đất của Coca-cola tại khu công nghiệp Phú An Thạnh và Lego tại khu công nghiệp VSIP.

Nguồn cung, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực miền Nam - Nguồn: Cushman & Wakefield.  
Nguồn cung, giá thuê đất công nghiệp tại khu vực miền Nam - Nguồn: Cushman & Wakefield.  

Với mạng lưới đường biển, đường sắt, đường bộ, hàng không phát triển đồng bộ, TP.HCM và các tỉnh lân cận là khu vực kinh tế sôi động nhất cả nước, góp phần thúc đẩy khu vực miền Nam và là điểm đến ưa thích đối với các nhà sản xuất mới tham gia vào Việt Nam. Là trung tâm công nghiệp phát triển lâu đời, miền Nam tập trung số lượng lớn các ngành nghề truyền thống, như: cao su và nhựa, các ngành dệt may.

Các chủ đầu tư KCN hàng đầu tại miền Nam - Nguồn: Cushman & Wakefield.
Các chủ đầu tư KCN hàng đầu tại miền Nam - Nguồn: Cushman & Wakefield.

Sau bùng nổ dịch Covid-19, ngành công nghiệp sản xuất được nhìn nhận là trái tim của sự phát triển kinh tế của đất nước và năng lực sản xuất nội địa chính là thước đo chuẩn xác nhất. Một quốc gia lớn mạnh sẽ phải có tiềm lực sản xuất nội tại để hạn chế bị tổn thương do các yếu tố địa chính trị bên ngoài.

Do đó, bà Trang Bùi cho biết về lâu dài, nhiều doanh nghiệp nội địa có khả năng thay đổi kế hoạch sản xuất của họ để đảm bảo tính liên tục của chuỗi cung ứng và giảm thiểu rủi ro của những cú sốc tương tự trong tương lai. Các nhà đầu tư ngày càng có xu hướng yêu cầu diện tích thuê đất công nghiệp lớn hơn, dao động 20.000-50.000 m2 và thời hạn thuê dài hơn.

 

6 dự án FDI tỷ USD "đổ" vào các khu công nghiệp

Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefiel, giai đoạn từ năm 2021 đến 6 tháng đầu năm 2022, có khoảng 6 dự án FDI mang giá trị tỷ USD "đổ" vào các khu công nghiệp, điển hình như Goertek Vina (Trung Quốc) đăng ký đầu tư 500 tỷ USD vào khu công nghiệp WHA (Nghệ An); Samsung đăng ký đầu tư 20 tỷ USD vào khu công nghiệp Yên Bình (Nghệ An), LG Displa đăng ký đầu tư 2,1 tỷ USD vào khu công nghiệp Tràng Duệ (Hải Phòng),..

Một số thương vụ M&A dự án bất động sản công nghiệp cũng được thực hiện thành công trong giai đoạn này như LogisValley bán dự án cùng tên tại Bắc Ninh (10,9ha) cho KTB Asset Management, hay BW Industrial mua lại 2 K khu công nghiệp gồm khu công nghiệp Mỹ Phước 4 (24ha, Bình Dương) và khu công nghiệp Xuyên Á (22ha, Long An).

Đầu tháng 7/2022, Công ty TNHH Indochina Kajima Development (liên doanh giữa Indochina Capital và Tập đoàn Kajima) cũng vừa công bố kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD vào các dự án bất động sản công nghiệp Việt Nam trong vòng 5-7 năm tới.