Quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình làm khó ngân hàng

Cuối tuần qua, Hiệp hội Ngân hàng (VNBA) phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức tọa đàm góp ý dự thảo luật đất đai (sửa đổi).

Chia sẻ tại tọa đàm, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho biết, sau gần 8 năm tổ chức thi hành, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ nhiều hạn chế, tồn tại. Nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý đồng bộ, thống nhất, phù hợp với phát triển kinh tế thị trường để quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng và lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Do dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có tác động lớn đối với hoạt động ngân hàng nên Hiệp hội Ngân hàng đã có Công văn gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý đối với dự thảo Luật, trong đó Hiệp hội Ngân hàng đã tập hợp hàng trăm ý kiến góp ý của các tổ chức tín dụng.

Đến nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã sửa đổi dự thảo Luật so với dự thảo trước về một số nội dung như: Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; Quyền của công dân đối với đất đai; Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất...

Tuy nhiên, theo ông Hùng, tại dự thảo gần nhất vẫn còn rất nhiều ý kiến vướng mắc các tổ chức tín dụng phản ánh, cần được cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu trao đổi, làm rõ.

Trao đổi tại toạ đàm, đa số các ý kiến của tổ chức tín dụng đều cho rằng việc cấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình đang làm khó ngành ngân hàng.

Theo đại diện ngân hàng Techcombank, dự thảo Luật vẫn quy định chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Song Luật lại không có quy định về cách xác định thành viên hộ gia đình.

“Đây tiếp tục là vướng mắc rất lớn cho các tổ chức tín dụng trong quá trình nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thực tế thời gian qua đã phát sinh rất nhiều vụ tranh chấp kéo dài (thường do xác định thiếu thành viên hộ gia đình ký hợp đồng thế chấp), dẫn đến Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu”, đại diện ngân hàng Techcombank nói.

Đại diện ngân hàng Agribank cho rằng, việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình làm phát sinh nhiều tranh chấp liên quan tới hoạt động cấp tín dụng nhận thế chấp của các tổ chức tín dụng.

Bởi lẽ, xét về bản chất, đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình là tài sản chung, hợp nhất của các thành viên trong hộ gia đình. Do vậy, khi thực hiện giao dịch đối với thửa đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên hộ gia đình.

Tuy nhiên, khi các tổ chức tín dụng nhận thế chấp thửa đất có Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình, các tổ chức tín dụng khó có thể xác định được các thành viên trong hộ gia đình gồm những ai, những người có đồng ý với giao dịch hay không.

“Tranh chấp chủ yếu phát sinh do có thành viên trong hộ gia đình không đồng ý với giao dịch. Nhưng trong quá trình giao kết giao dịch bảo đảm, tổ chức tín dụng không biết và không thể biết được về sự phản đối của thành viên đó. Do thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình là tài sản chung hợp nhất nên hợp đồng thế chấp sẽ vô hiệu toàn bộ. Dẫn tới việc khoản vay trở thành không có đảm bảo, gây ảnh hưởng tới quyền lợi của tổ chức tín dụng”, đại diện ngân hàng Agribank nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, đại diện ngân hàng BacABank đánh giá, chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình là khó khăn, vướng mắc nhiều nhất cho ngân hàng. Vì vậy, ngân hàng kiến nghị trong trường hợp không bỏ chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình thì Luật và Nghị định hướng dẫn thi hành cần quy định rõ về cơ quan có thẩm quyền xác nhận thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Trước những ý kiến của các tổ chức tín dụng, bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho hay, cụm từ “hộ gia đình” lần nào cũng xuất hiện trong những buổi tọa đàm về luật đất đai. Tuy nhiên, điều này có tính lịch sử rất khó để thay đổi.

“Trong dự thảo sửa đổi luật đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã cố gắng khắc phục tồn tại theo hướng cá thể hoá. Nhưng tất nhiên phải có lộ trình chứ không thể thay đổi lập tức ngay được. Bởi nếu làm quá ấn tượng thì lại không thể triển khai pháp luật trong thực tiễn được”, bà Thịnh nói.

Đồng thời, có ý kiến cho rằng việc thế chấp quyền sử dụng đất là thỏa thuận của các bên, nếu ngân hàng cảm thấy không ổn thì không cho vay nữa là xong. Nhưng quan điểm của bà Thịnh là các thành viên trong hộ gia đình phải tự thỏa thuận, phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

“Nếu không có gì thay đổi, Nghị định về thực hiện các biện pháp bảo đảm sẽ có hướng để tuyên rằng giao dịch đó có đảm bảo về mặt pháp luật hay không. Trên cơ sở đó, Toà án sẽ có căn cứ để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia”, bà Thịnh khẳng định.