Sàn giao dịch bất động sản: Mới chạy theo số lượng?

Bất động sản giao dịch qua sàn sẽ mang lại nhiều lợi ích cho cả khách hàng lẫn chủ đầu tư dự án.

Ai cũng biết vậy, song những gì diễn ra trên thực tế sau gần một năm áp dụng quy định bắt buộc bất động sản phải giao dịch qua sàn lại đang trái ngược với mong đợi.

80% không qua sàn

Tại hội nghị sơ kết hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 15/9, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà cho biết, hiện cả nước có đến 226 sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, trong 8 tháng đầu năm, cả nước mới chỉ có khoảng 3.500 giao dịch nhà, đất thông qua sàn giao dịch bất động sản, chiếm khoảng 15-20%. Còn lại, 80% giao dịch tự do không qua sàn.

Theo ông Hà, hiệu quả giao dịch qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp tại các sàn còn yếu. Phần lớn các sàn giao dịch do chủ đầu tư tự thành lập để bán sản phẩm của chính mình. Vì vậy tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không xây dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính chất đối phó.

Nhưng nguyên nhân quan trọng hơn là các chủ đầu tư các dự án bất động sản vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn nên họ đã tìm mọi cách để “lách luật” nhằm mang lại lợi nhuận tối đa.

Một trong những “chiêu” mà các chủ đầu tư thường áp dụng là tim cách huy động vốn sớm thông qua các hợp đồng góp vốn ngay cả khi dự án vẫn còn trên giấy.

Chính điều này đã dẫn đến một thực tế là hiện nay, có đến 70% các sản phẩm nhà, đất đều được chủ đầu tư bán dưới hình thức “hợp đồng góp vốn” khi dự án chưa xây xong móng.

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, về mặt nào đấy cũng cần phải “cảm thông” cho các chủ đầu tư, vì trên thế giới không có nhà đầu tư nào có đủ vốn để đầu tư một dự án. Do đó, khi mà pháp luật không cấm, ngoài việc huy động vốn từ ngân hàng, các chủ đầu tư chỉ còn biết trông chờ vào nguồn vốn của chính những khách hàng sẽ mua sản phẩm của họ.

Bên cạnh đó, theo ông Nam, trong kinh doanh, tất yếu doanh nghiệp phải có những mối quan hệ, do vậy, việc dành ra một tỷ lệ nhất định để bán cho các đối tác, cổ đông chiến lược theo kiểu “không qua sàn” cũng là một điều bình thường, chấp nhận được. Ông cũng cho biết, thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ xem xét vấn đề này để đưa ra một quy định cụ thể về việc cho phép bán nhà không qua sàn của doanh nghiệp với một tỷ lệ thích hợp.

Ai có lỗi?

Một trong những mong đợi đầu tiên của người dân từ việc ra đời sàn giao dịch bất động sản là thông tin được minh bạch hơn, hạn chế được những rủi ro trong khi mua bán nhà đất. Thế nhưng, dù cả nước có đến 226 sàn giao dịch bất động sản (được đánh giá không phải là ít trong thời gian đầu mang tính chất thí điểm), song những thông tin mà các sàn bất động sản có được cũng như cung cấp cho người dân lại quá hạn chế so với số lượng.

Thừa nhận yếu kém trên, Thứ trưởng Nam cho rằng có nguyên nhân từ việc do chúng ta mới triển khai giao dịch qua sàn nên đã có phần chạy theo số lượng, trong khi chất lượng các sàn chưa được coi trọng, từ đó dẫn tới nhưng sai sót, hạn chế là khó tránh khỏi.

Tuy nhiên, ông Nam cũng cho biết, ngay bản thân ông là người được Bộ trưởng giao nhiệm vụ quản lý lĩnh vực bất động sản mà đến nay ông cũng không nắm được cả nước có bao nhiêu dự án bất động sản thì nói gì đến việc người dân có thông tin đầy đủ.

“Một chính sách cũng có thể làm lợi cho doanh nghiệp, đưa thị trường phát triển, nhưng cũng có những chính sách khiến doanh nghiệp thiệt hại và làm cho thị trường co lại. Song, theo ông, không có một lãnh đạo nào lại muốn đưa ra chính sách sai, mà tất cả cũng chỉ vì thiếu thông tin hay do năng lực yếu kém”, ông Nam khẳng định.

Còn theo ông Phạm Ngọc Thanh, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Tacecoland, tình trạng mua bán, chuyển nhượng các sản phẩm nhà đất không khai đúng thực tế đang ngày càng tăng lên. Điều này đã dẫn đến rất nhiều sàn giao dịch bất động sản được thành lập với chi phí rất lớn nhưng không có sản phẩm được đưa lên, ảnh hưởng đến sự sống còn của các sàn.

Chính vì vậy, theo ông, việc cho phép huy động vốn khi dự án chưa khởi công cần phải được xem xét lại, nếu không muốn các sàn giao dịch bất động sản rơi vào tình trạng…chết yểu.

Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, kinh doanh bất động sản thì không ai không phải huy động vốn từ khách hàng, vì đây là loại hình kinh doanh khá đặc thù.

 “Chủ đầu tư không thể ế ẩm ở Hà Nội mà có thể đưa vào Tp.HCM bán được. Vì vậy, việc nhìn trước người mua là điều dễ hiểu khi pháp luật không cấm”, ông  Quân nói.

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Địa ốc Đất Xanh lại cho rằng, tỷ lệ các chủ đầu tư có tâm lý tránh nộp thuế là khá lớn. Điều này thể hiện rõ khi trong 8 tháng vừa qua cả nước chỉ có hơn 3 nghìn giao dịch nhà đất (tương đương 15 giao dịch/ngày). Đây là một con số phi thực tế.

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nam, nguyên nhân khiến cho sàn bị “chết yểu” cũng cần phải được nhìn từ hai phía. Trong đó có nguyên nhân từ thiếu thông tin, chuyên môn, chất lượng của các sàn còn hạn chế.

Hơn nữa, bên cạnh một số sàn hoạt động nghiêm túc, chất lượng thì cũng tồn tại một số sàn hoạt động thiếu minh bạch, cung cấp thông tin thiếu chính xác đã khiến cho khách hàng thiếu tin tưởng.

“Có người nhờ tôi hỏi mua dự án ở Vân Canh sau khi đã được một sàn giới thiệu nhưng tôi hỏi chủ đầu tư thì dự án đó chưa triển khai và cũng chưa giới thiệu trên các sàn”, ông Nam cho biết. Vì thế, theo ông, trước hết là các sàn phải “làm ăn” nghiêm túc, uy tín thì  khách hàng sẽ tìm đến.