Sau 5 năm, khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đã đi xa thế nào?

Trong bối cảnh giá bất động sản không ngừng giảm, các hộ gia đình gặp áp lực tài chính đang buộc phải bán tài sản và nhiều doanh nghiệp địa ốc đứng trước bờ vực sụp đổ do nợ nần chồng chất.

Trên thực tế, nhiều người từng lạc quan rằng các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ Trung Quốc có thể giúp hồi sinh thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vào ngày 27/1, nhà phát triển bất động sản khổng lồ China Vanke dự báo lỗ 6,2 tỷ USD trong năm 2024, một con số cao kỷ lục. Động thái này một lần nữa thổi bùng mối lo ngại về cuộc khủng hoảng bất động sản dai dẳng.

MÃI CHƯA THOÁT KHỦNG HOẢNG

Có trụ sở tại Thẩm Quyến, tỉnh Quảng Đông, Trung Quốc và niêm yết trên Sàn chứng khoán Thẩm Quyến từ năm 1991, Vanke nổi tiếng với các dự án nhà ở tại nhiều thành phố lớn trên khắp Trung Quốc. Vài năm qua, trong khi các công ty bất động sản khác vỡ nợ, nhiều nhà phân tích vẫn dự báo Vanke sẽ tránh được tác động tiêu cực của khủng hoảng do không sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính nhiều như các đối thủ. Mối liên hệ với các doanh nghiệp nhà nước cũng giúp công ty này có được sự bảo vệ về mặt tài chính tốt hơn.

Tuy nhiên, năm 2024, China Vanke, công ty bất động sản lớn thứ 5 tại Trung Quốc với 130.000 nhân viên, đối mặt các khoản nợ khổng lồ đáo hạn trong khi doanh thu trong nước giảm xuống mức thấp nhất 10 năm trở lại đây. Cùng với thông báo về mức lỗ kỷ lục dự kiến, ngày 27/1, Chủ tịch kiêm CEO của công  ty này cũng tuyên bố từ chức.

Dù chống chọi thành công với khủng hoảng bất động sản trong 4 năm qua, Vanke vẫn bị "hạ gục" trong cuộc khủng hoảng dai dẳng này. Để tránh môt vụ vỡ nợ, ngày 10/2, cổ đông lớn nhất của Vanke, công ty vận hành tàu điện ngầm quốc doanh Shenzhen Metro Group Co., đã đồng ý cho công ty này vay 2,8 tỷ nhân dân tệ (383 triệu USD) để hoàn thành các nghĩa vụ trả nợ. Ông Xin Jie, chủ tịch của Shenzhen Metro, sẽ trở thành chủ tịch của Vanke.

KHỦNG HOẢNG ĐÃ XẢY RA NHƯ THẾ NÀO?

Năm 1998, Trung Quốc xây dựng thị trường nhà ở toàn quốc sau nhiều thập kỷ siết chặt hoạt động mua bán bất động sản tư nhân. Khi đó, chỉ 1/3 người dân nước này sống tại các đô thị. Tỷ lệ này hiện đã tăng lên 2/3 với danh số đô thị tăng thêm 480 triệu người. Làn sóng di cư khỏi các vùng quê tới thành thị mở ra cơ hội khổng lồ cho các công ty xây dựng và phát triển bất động sản.

Những năm sau đó, vốn đầu tư ồ ạt chảy vào lĩnh vực này khi tầng lớp trung lưu mới nổi tại Trung Quốc đổ xô mua bất động sản - một kênh đầu tư được xem là an toàn. Ở giai đoạn đỉnh điểm, bất động sản đóng góp khoảng 25% GDP của Trung Quốc - theo cả hình thức trực tiếp và gián tiếp - và chiếm gần 80% tài sản của các hộ gia đình nước này.

Dù các con số ước tính có sự chênh lệch, quy mô thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2019 đạt khoảng 52 nghìn tỷ USD, gấp đôi quy mô thị trường bất động sản Mỹ - theo hãng tin Bloomberg.

Theo các nhà phân tích, “cơn sốt” địa ốc Trung Quốc được thổi bùng nhanh chóng khi các công ty phát triển bất động sản đua nhau vay nợ để xây dựng dự án phục vụ nhu cầu của thị trường. Bên cạnh việc huy động vốn từ việc “bán trước, xây sau”, các công ty bất động sản cũng chuyển sang phát hành trái phiếu quốc tế để huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài.

Các khoản vay thiếu minh bạch khiến việc đánh giá rủi ro tín dụng ngày càng khó khăn. Cùng với đó, hoạt động đầu cơ đẩy giá nhà tại Trung Quốc cao chót vót. Nhiều ngôi nhà tại các thành phố lớn thậm chí đắt đỏ hơn so với tại London (Anh) hay New York (Mỹ).

Trước bong bóng bất động sản ngày càng phình to, năm 2020, Chính phủ Trung Quốc bắt đầu hành động để kiềm chế “cơn sốt” này với một loạt biện pháp như siết tín dụng đối với công ty địa ốc, yêu cầu các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay thế chấp mua nhà. Bắc Kinh cũng đưa ra quy định nghiêm ngặt về tỷ lệ nợ và tiền mặt của các công ty bất động sản.

Các biện pháp này gây ra cuộc khủng hoảng tiền mặt với các công ty bất động sản trong bối cảnh họ đang phải chịu những tác động tiêu cực của Covid-19. Nhiều công ty không thể tuân thủ các quy định mới do tình hình tài chính vốn đã chịu áp lực lớn.

Năm 2021, tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, Evergrande, mất khả năng thanh toán với khối nợ hơn 300 tỷ USD, đánh dấu sự khởi đầu của cuộc khủng hoảng bất động sản tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Hai tập đoàn địa ốc lớn khác là Country Garden và Sunac cùng vỡ nợ vào năm 2022.

Sau nhiều năm nhu cầu bùng nổ, thị trường bất động sản Trung Quốc đột ngột đóng băng. Ngoài các biện pháp hạn chế của Chính phủ, cú sốc kinh tế do phong tỏa phòng Covid khiến người dân nước này chuyển sang tiết kiệm, thắt chặt chi tiêu.

Giá bất động sản tại Trung Quốc bắt đầu sụt mạnh từ năm 2022. Tới tháng 8/2024, nước này ghi nhận mức giảm giá bất động sản lớn nhất trong vòng 9 năm. Bên cạnh hàng triệu m2 căn hộ dang dở do nợ nần của các công ty bất động sản, tính tới tháng 5/2024, sự mất cân bằng cung cấp cũng khiến thị trường tồn kho khoảng 400 triệu m2 căn hộ mới xây.

Vào cuối năm 2023, với nợ hộ gia đình ở mức tương đương 145% thu nhập khả dụng trên đầu người, các chủ nhà tại Trung Quốc rơi vào áp lực tài chính nặng nề. Tỷ lệ nợ thế chấp nhà quá hạn cũng tăng vọt lên mức cao nhất trong vòng 4 năm. Nhiều chủ nhà buộc phải bán tài sản với mức giá rẻ hơn giá mua. Điều này tạo ra một vòng xoáy luẩn quẩn khiến tình hình càng thêm trầm trọng.

CHÍNH PHỦ VÀO CUỘC, NHƯNG HIỆU QUẢ KHÔNG ĐÁNG KỂ

Vào năm 2022, nhà chức trách Trung Quốc dường như nhận ra rằng các biện pháp kiềm chế thị trường bất động sản đã đi quá xa. Nhằm khắc phục tình hình và tránh một cuộc khủng hoảng toàn diện, Bắc Kinh công bố một loạt biện pháp tập trung vào thúc đẩy hoạt động cho vay, phát hành trái phiếu và cổ phiếu cho các công ty bất động sản.

Chính phủ cũng điều chỉnh các quy định tài chính và sử dụng vốn để giúp doanh nghiệp địa ốc hoàn thành các dự án dang dở. Gần đây hơn, Bắc Kinh giảm lãi suất cho vay thế chấp mua nhà, nới lỏng hạn chế mua nhà tại các thành phố lớn và giảm thuế bất động sản.

Tuy nhiên, những biện pháp này chưa đủ để đưa thị trường thoát khỏi tình trạng trì trệ, đưa cuộc khủng hoảng bước sang năm thứ 5 và chưa có dấu hiệu phục hồi đáng kể.

Trước thực tế này, Bắc Kinh được cho là đang cân nhắc có biện pháp can thiệp sâu hơn. Theo nguồn tin từ Bloomberg, nhà chức trách Trung Quốc đã xem xét đề xuất cho phép các thành phố lớn như Thượng Hải và Bắc Kinh nới lỏng quy định hạn chế với người mua nhà không có hộ khẩu. Trước đây, quy định hạn chế với người không có hộ khẩu là một biện pháp quan trọng để các chính quyền thành phố lớn kiểm soát giá cả.

Bên cạnh đó, Bắc Kinh cũng đang xem xét xóa bỏ quy định phân biệt việc mua căn nhà đầu tiên và căn nhà thứ hai, từ đó điều chỉnh mức đặt cọc ban đầu và lãi suất thấp hơn cho căn nhà thứ hai.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (BPOC) cũng dự kiến ​​tiếp tục hạ lãi suất cơ bản – lãi suất mua lại đảo ngược (repo) 7 ngày – trong năm nay, từ mức 1,5% hiện tại.

Theo các nhà phân tích, trong bối cảnh nền kinh tế suy yếu, phục hồi thị trường bất động sản sẽ là một trong những mục tiêu ưu tiên hàng đầu của Bắc Kinh năm nay.

Song song với đó, Bắc Kinh cũng sẽ chú trọng vào thúc đẩy tiêu dùng nội địa để ứng phó với những yếu tố bất định bên ngoài, đặc biệt là căng thẳng thương mại với Mỹ. Các biện pháp cụ thể sẽ được bàn thảo tại kỳ họp Quốc hội thường kỳ vào tháng 3 tới của nước này.