Tăng kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản

Sau khi có những tháo gỡ kỹ thuật để tạo điều kiện tín dụng chảy vào bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đang muốn “phát tín hiệu” mới đối với thị trường và hệ thống ngân hàng.

Cụ thể, cơ quan này đang xây dựng dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung một số điểm của Thông tư 36, quy định các giới hạn, tỷ lệ an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo nội dung dự thảo, hệ số rủi ro của “Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” sẽ thay đổi, tăng từ 150% lên 250%.

Đây là một quy định kỹ thuật, với đại chúng có thể hiểu ở hướng chính sách là Ngân hàng Nhà nước muốn siết chặt lại hoạt động cho vay liên quan. Thông thường, khi điều kiện cao hơn, chi phí cho vay liên quan cao hơn, có thể ảnh hưởng tới thị trường.

Ở đây là hướng ảnh hưởng có thể xem là bất lợi đối với nguồn vốn vào hỗ trợ (hoặc kích thích) cho thị trường bất động sản.

Theo Cơ quan Thanh tra giám sát Ngân hàng Nhà nước, việc sửa đổi hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250% nhằm “phát đi tín hiệu” đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này.

Cơ quan này cũng cho biết, số liệu thống kê cho thấy dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản liên tục tăng trưởng thời gian qua.

Đến cuối tháng 9/2015, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng là 358.377 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2015 đạt 14,59% (cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung 9 tháng đầu năm 2015).

Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tập trung lớn nhất vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà, xây dựng đô thị (chiếm trên 60%).

Bản giải trình về dự thảo thông tư nói trên cũng giải thích thêm: theo quy định tại khoản 3 điều 3 Thông tư 36: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”.

Do đó, việc thay đổi hệ số rủi ro của “khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở mà Chính phủ và các bộ ngành đang triển khai qua hệ thống ngân hàng, cũng như các khoản cho vay cá nhân mua nhà trả góp, sửa nhà… của các ngân hàng, và không ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh - xã hội.

“Theo đánh giá của Cơ quan Thanh tra giám sát ngân hàng, tác động của sự thay đổi quy định này là không đáng kể”, bản giải trình chú thích.

Trong khoảng 5 năm trở lại đây, số phận của tín dụng bất động sản chịu tác động lớn từ chính sách “nới - thắt” của Ngân hàng Nhà nước.

Từ năm 2010, với Thông tư 13, hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản được nâng mạnh từ mức 150% lên 250%. Đây được xem là một “cú siết” đối với dòng vốn vào thị trường này, từng được xem là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào khó khăn.

Tiếp đó, năm 2011, với Chỉ thị 01/CT, Ngân hàng Nhà nước quy định tỷ trọng tín dụng phi sản xuất của tất cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31/12/2011. Cụm từ “phi sản xuất” trở nên nóng bỏng thời điểm đó, khi một số nguồn chức năng cho rằng tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng tới 90%.

Từ cuối 2011, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có những động thái tháo gỡ các giới hạn kỹ thuật, gián tiếp tạo điều kiện cho tín dụng bất động sản phát triển.

Từng bước, nhà điều hành chính sách tiền tệ xóa bỏ khái niệm “phi sản xuất” trong cấp tín dụng, thay bằng khái niệm “không khuyến khích”, cũng như loại bỏ dần các đối tượng nằm trong diện này.

Cuối năm 2014, với Thông tư 36, tín hiệu rõ ràng và mạnh mẽ hơn thể hiện ở việc Ngân hàng Nhà nước giảm mạnh hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 250% xuống còn 150%.

Ngoài ra, cơ quan này cũng là đầu mối thiết kế và định hướng triển khai các gói tín dụng hỗ trợ thị trường bất động sản như gói 30.000 tỷ đồng, chương trình tín dụng bất động sản liên kết bốn nhà quy mô từng được giới thiệu rất lớn, dù đến nay kết quả thực tế lại là một hướng khác…