Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh phục hồi mạnh mẽ, giá trung bình 160 triệu/m2

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, nguồn cung mới tăng đột biến không chỉ phản ánh sự phục hồi của thị trường sau thời gian dài trầm lắng mà còn cho thấy sự chuyển mình tích cực của nền kinh tế Thành phố.

Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán mới, tăng  khoảng 5 lần so với quý trước, tuy nhiên, chỉ tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024. Khu Đông tiếp tục dẫn dắt nguồn cung, chiếm khoảng 85%, trong khi khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%.

Ngoài ra, phân khúc hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung mới, tiếp theo là trung cấp (28%) và cao cấp (14%). Các dự án nổi bật như Masteri Park Place và The Regency đã thu hút sự quan tâm nhờ lợi thế thương hiệu và chất lượng phát triển vượt trội.

Bên cạnh đó, lượng hấp thụ mới trong quý 4/2025 đạt khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với quý trước và khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tăng lên mức cao nhất trong năm 2025, đạt khoảng 62%. Diễn biến này cho thấy nguồn cầu đang phục hồi tích cực trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh lượng căn hộ chào bán mới duy trì ở mức ổn định. Sự cải thiện rõ rệt của tỷ lệ hấp thụ phản ánh tâm lý người mua được cải thiện, đồng thời cho thấy cơ cấu sản phẩm chào bán phù hợp với nhu cầu thị trường.

Theo khảo sát của Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp trung bình trong quý 4/2025 đạt khoảng 6.113 USD/m2 (gần 160 triệu đồng/m2), tăng mạnh khoảng 16% so với quý 3/2025 và tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm 2024.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, sau sáp nhập, thị trường kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng theo hướng ổn định dựa trên ba yếu tố: cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng và hỗ trợ pháp lý. Điều này mở ra một chu kỳ mới cho thị trường căn hộ của TP. Hồ Chí Minh mở rộng. Niềm tin của nhà đầu tư dài hạn đã quay trở lại với các yếu tố thúc đẩy dài hạn như kết nối tương lai của các tuyến Vành đai và mô hình phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD)…

“Xu hướng giá bán trung bình sơ cấp tại thị trường TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tiếp tục neo ở mức giá cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và lãi suất tín dụng cho vay mua bất động sản đang điều chỉnh tăng”, bà Ngọc dự báo.

Ngược lại, ở phân khúc nhà liền thổ, giá bán sơ cấp bình quân toàn thị trường giảm mạnh hơn 50%, từ khoảng 13.014 USD/m2 xuống còn 6.330 USD/m2. Trong khi nguồn cung tăng đột biến trong quý 4/2025, với khoảng 1.535 căn mở bán mới, cao gấp hơn 50 lần so với quý 3/2025 và cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu được các chuyên gia Cushman & Wakefield chỉ ra là do hiệu ứng “pha loãng” từ các dự án đại đô thị ở khu vực ngoại vi, nhất là khu vực Cần Giờ (cách trung tâm Thành phố khoảng 60km) chiếm khoảng 92% tổng nguồn cung mới. Phần còn lại phân bổ tại khu vực Thủ Đức và Bình Tân. Tuy nhiên, tại các khu vực trọng điểm, giá nhà liền thổ vẫn duy trì ở mức cao kỷ lục, phản ánh giá trị bất động sản tại các vị trí chiến lược không suy giảm. Dẫn đầu là TP. Thủ Đức (cũ) với mức khoảng 13.214 USD/m2, theo sau là Bình Tân khoảng 5.378 USD/m2 và Bình Chánh khoảng 4.043 USD/m2.

Mặc dù giá bán sơ cấp bình quân giảm đáng kể, thị trường nhà liền thổ vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng. Chỉ tính riêng trong quý 4/2025, lượng giao dịch đạt khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý trước và cùng kỳ năm 2024, đưa tỷ lệ hấp thụ lên khoảng 70%.

Nhìn chung, quý 4/2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh, khi cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung. Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần phục hồi, đặc biệt đối với các dự án có vị trí và pháp lý tốt.

Đồng thời, sự phục hồi mạnh mẽ này không chỉ là tín hiệu tích cực cho các nhà đầu tư mà còn cho thấy tiềm năng phát triển bền vững của thị trường bất động sản Thành phố trong tương lai. Với những chính sách hỗ trợ và xu hướng phát triển hạ tầng, TP. Hồ Chí Minh hứa hẹn sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.