Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi nguồn cung dần cải thiện, trong khi dòng vốn tín dụng và mặt bằng lãi suất có nhiều biến động. Những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến nhịp vận động của thị trường mà còn thúc đẩy quá trình sàng lọc và tái cấu trúc các chủ thể tham gia…

Báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với 31/12/2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 49,55% so với cuối năm 2024, tương đương tốc độ tăng gấp khoảng 1,85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng/sử dụng bất động sản. 

BÀI KIỂM TRA SỨC CHỊU ĐỰNG CỦA THỊ TRƯỜNG 

Trước tốc độ tăng nhanh của tín dụng bất động sản, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Cụ thể, dư nợ tín dụng 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức 15%).

Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng. 

Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, nhiều ngân hàng thương mại, nhất là nhóm ngân hàng có vốn nhà nước đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), sự gia tăng của mặt bằng lãi suất đang trở thành “bài kiểm tra sức chịu đựng” của thị trường bất động sản. Đồng thời, đóng vai trò như cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với những mô hình đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Thực tế, khi giai đoạn tiền “rẻ” khép lại, toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới những tổ chức phát triển dự án đều buộc phải điều chỉnh cách tiếp cận. Thay vì mở rộng nhanh và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, các chủ thể trên thị trường chuyển dần sang tư duy quản trị rủi ro, chú trọng dòng tiền và chiến lược phát triển dài hạn.

Dữ liệu của VARS IRE cho thấy thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại những khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.

Đáng chú ý, từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm.

Trong khi trước đó không lâu, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất “mồi” chỉ 5-6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3-6 tháng. Vì vậy, khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, các tính toán tài chính ban đầu đã bị đảo lộn, nhất là với cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi “lướt sóng”. 

Mặt khác, rủi ro còn nằm ở độ trễ. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023-2024, hiện vẫn có biên độ an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn. 

LỢI THẾ SẼ THUỘC VỀ CHỦ THỂ CÓ NĂNG LỰC TÀI CHÍNH THỰC 

 VARS IRE cho rằng sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính còn đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trên thị trường bất động sản.

Trong đó, người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%. Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.

Dù vậy, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. 

Trong thời gian tới, VARS IRE dự báo nguồn cung tiếp tục tăng mạnh khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và hàng loạt dự án khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt mới, triển khai, dự kiến cung cấp hơn 100 nghìn sản phẩm trong năm tới, góp phần làm giảm áp lực khan hiếm và giúp thị trường từng bước tái cân bằng cung - cầu, song, giá khó giảm sâu do chi phí đất đai, chi phí xây dựng cùng chi phí vốn và tuân thủ pháp lý gia tăng.

Do đó, thay vì giảm giá đại trà, thị trường sẽ phân hóa mạnh: sản phẩm pháp lý minh bạch, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ giữ được thanh khoản. Ngược lại, sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác có thể gặp khó khăn.

Bên cạnh rủi ro tài chính, một rủi ro mang tính cấu trúc khác của thị trường vẫn nằm ở vấn đề thông tin bất đối xứng, khi người mua và nhà đầu tư luôn ở thế “biết ít hơn” so với người bán, môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư. Việc xây dựng hệ thống mã định danh bất động sản, tích hợp dữ liệu pháp lý, quy hoạch, giao dịch và giá cả kỳ vọng góp phần minh bạch hóa thị trường và giải quyết vấn đề này.

Theo VARS IRE, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về những cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng. Với người mua ở thực đã có tích lũy, việc tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư có thể giúp tối ưu dòng tiền trong giai đoạn đầu.