TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Trái phiếu bất động sản: Hấp dẫn hơn, nhưng...
Năm 2009, hàng loạt doanh nghiệp đã gọi vốn thành công cho các dự án bất động sản thông qua hình thức phát hành trái phiếu
Năm 2009, hàng loạt doanh nghiệp đã gọi vốn thành công cho các dự án bất động sản thông qua hình thức phát hành trái phiếu, cho thấy kênh tìm vốn trên tiếp tục chứng tỏ tính hiệu quả. Nhưng, kèm theo đó sẽ là những yêu cầu khắt khe hơn về dự án.
Theo Luật sư Trần Duy Cảnh, Giám đốc điều hành Công ty Luật hợp danh Luật Việt, khả năng huy động vốn gián tiếp lẫn trực tiếp của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện nay rất hạn chế khi nhiều doanh nghiệp vẫn coi đây là thị trường đầy rủi ro về mặt tài chính và pháp lý. Việc phụ thuộc quá nhiều vào những kênh huy động vốn truyền thống sẽ khiến thị trường nhà đất rơi vào tình cảnh hụt vốn.
Huy động hiệu quả hơn...
Ngày 19/08/2009, Công ty Cổ phần Tài chính Sông Đà cùng với với Công ty Cổ phần Sông Đà - Thăng Long đã tổ chức bán thành công 300 tỷ đồng trái phiếu năm 2009, đầu tư dự án khu đô thị mới Văn Khê mở rộng (Usilk - City).
Dự án Usilk - City nằm trong tổng thể khu đô thị mới tại xã Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội có diện tích 9,3 ha với quy mô vốn đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng. Theo thiết kế, đây sẽ là một trong những khu đô thị có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, khang trang trên địa bàn Hà Nội.
Trái phiếu Sông Đà - Thăng Long có kỳ hạn 3 năm, đáo hạn vào ngày 19/08/2012, lãi suất năm đầu tiên cố định là 12,5%/năm, lãi suất các năm tiếp theo được xác định trên cơ sở bình quân lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng của 4 ngân hàng thương mại (gồm Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Công thương, Đầu tư và Phát triển, Ngoại thương), cộng lãi suất biên 4%/năm. Tiền lãi trái phiếu được thanh toán định kỳ hàng năm vào ngày phát hành, tiền gốc được thanh toán theo mệnh giá một lần vào ngày đáo hạn.
Cũng trong tháng 10, Công ty Cổ phần Tài chính và Phát triển doanh nghiệp (FBS) cho biết đã bán hết 300.000 trái phiếu với mệnh giá 1.000.000 đồng/trái phiếu, trong kỳ hạn 3 năm, dưới hình thức trái phiếu dự án, không chuyển đổi nhưng có đảm bảo nhằm đầu tư dự án khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai, Hà Nội có diện tích sử dụng 52,5 ha với tổng mức đầu tư 537 triệu USD.
Tiếp đó, Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị (HUD) cũng đã phát hành thành công 500 tỷ đồng trái phiếu với mệnh giá 1.000.000 đồng/trái phiếu, kỳ hạn đáo hạn trái phiếu 3 năm.
Toàn bộ số tiền huy động được sẽ cung ứng vốn cho các dự án đầu tư trọng điểm của HUD như dự án đầu tư xây dựng công trình tòa nhà New Skyline tại lô đất CC-02 khu đô thị mới Văn Quán-Yên Phúc, quận Hà Đông, Hà Nội ; dự án đầu tư xây dựng công trình nhà ở để bán, văn phòng cho thuê NO – VP2, NO-VP4 tại khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội ; dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị mới Vân Canh tại xã Vân Canh, xã Dị Trạch, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội và một số dự án khác khi cần thiết.
Trước đó, Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc cũng đã phát hành 700 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 5 năm với lãi suất 11,5%/năm, nhằm phục vụ cho dự án Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng và khu đô thị mới Phúc Ninh.
Ông Nguyễn Trí Dũng, Tổng giám đốc Sông Đà - Thăng Long cho biết, huy động vốn qua kênh trái phiếu đang được nhiều chủ đầu tư lựa chọn khi chính sách và biện pháp tài chính hiện chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị triển bất động sản.
Luật sư Cảnh cho rằng, trong lúc khai thác nguồn lực tài chính phần lớn xuất phát từ tín dụng ngân hàng có thế chấp thì huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu đang tỏ ra có ưu thế khi không cần thế chấp.
Doanh nghiệp phát hành có thể huy động vốn dài hạn từ nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm, các tập đoàn tài chính, từ khách hàng bằng việc áp dụng lãi suất linh hoạt, thậm chí có thể thấp hơn lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại và linh động trong việc trả lãi và gốc. Bằng việc mua đi bán lại trái phiếu của chính mình trên thị trường thứ cấp, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc quản trị tài chính.
...nhưng thu lời khó hơn
Thực tế, việc huy động vốn qua kênh trái phiếu đã được một số doanh nghiệp địa ốc thử nghiệm thành công ngay từ năm 2008 khi thị trường đang gặp khó khăn lớn về vốn.
Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín Sacomreal là đơn vị tiên phong khơi dòng vốn mới cho bất động sản khi phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu tháng 1/2008, kỳ hạn 6 tháng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hội với ưu đãi giảm 5% trên giá trị căn hộ và hưởng lãi suất 8,8%/năm.
Tháng 3/2008, Sacomreal tiếp tục phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu mệnh giá 1,5 tỷ đồng triển khai dự án khu căn hộ Phú Mỹ. Người sở hữu trái phiếu được mua căn hộ kèm với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ.
Một số chủ đầu tư khác như Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt đang lên kế hoạch phát hành trái phiếu huy động vốn đầu tư các dự án tại quận 7 như The EverRich II có tổng vốn đầu tư 7.500 tỷ đồng, The EverRich III tổng vốn đầu tư 9.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, việc thu lời từ trái phiếu bất động sản ngày càng khó hơn, bởi để huy động vốn thành công từ kênh này, doanh nghiệp phải hội đủ các yếu tố bắt buộc như có thương hiệu trên thị trường, có dự án khả thi kèm theo, có tổ chức tín dụng uy tín “đỡ lưng”.
Mặt khác, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và niềm tin của nhà đầu tư phụ thuộc vào tiến độ khả thi của dự án bất động sản. Nhà đầu tư hiện nay đã có kinh nghiệm nhiều hơn trong việc nhận diện những dự án "trống giong cờ mở" và những dự án triển khai thực sự.
Đích nhắm đến khi nhà đầu tư bỏ vốn mua trái phiếu bất động sản là những ưu đãi cho trái chủ khi mua bất động sản dự án. Quyền mua căn hộ, biệt thự là một quyền gia tăng dành cho người mua trái phiếu. Có hai lựa chọn cho khách hàng, vào thời điểm trái phiếu đáo hạn, thị trường không thuận lợi có thể nhận tiền mặt và khoản lãi suất tương ứng. Khi bất động sản tăng giá, rõ ràng quyền mua căn hộ là khoản đầu tư có lời.
Tuy nhiên, theo Luật sư Cảnh, hạn chế của trái phiếu bất động sản nằm ở vấn đề pháp lý. Quyền lợi của trái chủ không đảm bảo khi giá của bất động sản trong tương lai thường chưa được thỏa thuận tại thời điểm phát hành, đặc biệt khi thị trường địa ốc “sốt”.
Một số chuyên gia khuyên nhà đầu tư nên chú ý đến yếu tố lãi suất và thời gian đáo hạn của trái phiếu hơn là ưu đãi về quyền mua bất động sản. Khi quyết định mua trái phiếu bất động sản, khách hàng cần nhắc kỹ những thông tin về lãi suất, thời gian đáo hạn, cách thức thanh toán, quyền mua bất động sản kèm theo.
Cũng theo Luật sư Cảnh, điểm hạn chế hiện nay là điều kiện phát hành trái phiếu khá khắt khe dẫn đến kênh huy động vốn trên chủ yếu dành sân chơi cho những doanh nghiệp Nhà nước lớn, công ty cổ phần có vốn điều lệ lớn.
Đứng trên phương diện doanh nghiệp, ông Nguyễn Trí Dũng, Tổng giám đốc Sông Đà - Thăng Long cho rằng, doanh nghiệp phát hành cần có phương án đảm bảo lợi ích chắc chắn và hấp dẫn cho người mua trái phiếu.
Thừa nhận tính hiệu quả của hình thức huy động vốn từ phát hành trái phiếu, Luật sư Trần Duy Cảnh cho rằng doanh nghiệp cần chú ý định giá lãi suất nhằm đảm bảo trần lãi suất không bị khống chế quá thấp ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.
Theo Luật sư Trần Duy Cảnh, Giám đốc điều hành Công ty Luật hợp danh Luật Việt, khả năng huy động vốn gián tiếp lẫn trực tiếp của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện nay rất hạn chế khi nhiều doanh nghiệp vẫn coi đây là thị trường đầy rủi ro về mặt tài chính và pháp lý. Việc phụ thuộc quá nhiều vào những kênh huy động vốn truyền thống sẽ khiến thị trường nhà đất rơi vào tình cảnh hụt vốn.
Huy động hiệu quả hơn...
Ngày 19/08/2009, Công ty Cổ phần Tài chính Sông Đà cùng với với Công ty Cổ phần Sông Đà - Thăng Long đã tổ chức bán thành công 300 tỷ đồng trái phiếu năm 2009, đầu tư dự án khu đô thị mới Văn Khê mở rộng (Usilk - City).
Dự án Usilk - City nằm trong tổng thể khu đô thị mới tại xã Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội có diện tích 9,3 ha với quy mô vốn đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng. Theo thiết kế, đây sẽ là một trong những khu đô thị có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, khang trang trên địa bàn Hà Nội.
Trái phiếu Sông Đà - Thăng Long có kỳ hạn 3 năm, đáo hạn vào ngày 19/08/2012, lãi suất năm đầu tiên cố định là 12,5%/năm, lãi suất các năm tiếp theo được xác định trên cơ sở bình quân lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng của 4 ngân hàng thương mại (gồm Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Công thương, Đầu tư và Phát triển, Ngoại thương), cộng lãi suất biên 4%/năm. Tiền lãi trái phiếu được thanh toán định kỳ hàng năm vào ngày phát hành, tiền gốc được thanh toán theo mệnh giá một lần vào ngày đáo hạn.
Cũng trong tháng 10, Công ty Cổ phần Tài chính và Phát triển doanh nghiệp (FBS) cho biết đã bán hết 300.000 trái phiếu với mệnh giá 1.000.000 đồng/trái phiếu, trong kỳ hạn 3 năm, dưới hình thức trái phiếu dự án, không chuyển đổi nhưng có đảm bảo nhằm đầu tư dự án khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai, Hà Nội có diện tích sử dụng 52,5 ha với tổng mức đầu tư 537 triệu USD.
Tiếp đó, Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị (HUD) cũng đã phát hành thành công 500 tỷ đồng trái phiếu với mệnh giá 1.000.000 đồng/trái phiếu, kỳ hạn đáo hạn trái phiếu 3 năm.
Toàn bộ số tiền huy động được sẽ cung ứng vốn cho các dự án đầu tư trọng điểm của HUD như dự án đầu tư xây dựng công trình tòa nhà New Skyline tại lô đất CC-02 khu đô thị mới Văn Quán-Yên Phúc, quận Hà Đông, Hà Nội ; dự án đầu tư xây dựng công trình nhà ở để bán, văn phòng cho thuê NO – VP2, NO-VP4 tại khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội ; dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị mới Vân Canh tại xã Vân Canh, xã Dị Trạch, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội và một số dự án khác khi cần thiết.
Trước đó, Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc cũng đã phát hành 700 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 5 năm với lãi suất 11,5%/năm, nhằm phục vụ cho dự án Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng và khu đô thị mới Phúc Ninh.
Ông Nguyễn Trí Dũng, Tổng giám đốc Sông Đà - Thăng Long cho biết, huy động vốn qua kênh trái phiếu đang được nhiều chủ đầu tư lựa chọn khi chính sách và biện pháp tài chính hiện chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị triển bất động sản.
Luật sư Cảnh cho rằng, trong lúc khai thác nguồn lực tài chính phần lớn xuất phát từ tín dụng ngân hàng có thế chấp thì huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu đang tỏ ra có ưu thế khi không cần thế chấp.
Doanh nghiệp phát hành có thể huy động vốn dài hạn từ nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm, các tập đoàn tài chính, từ khách hàng bằng việc áp dụng lãi suất linh hoạt, thậm chí có thể thấp hơn lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại và linh động trong việc trả lãi và gốc. Bằng việc mua đi bán lại trái phiếu của chính mình trên thị trường thứ cấp, doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc quản trị tài chính.
...nhưng thu lời khó hơn
Thực tế, việc huy động vốn qua kênh trái phiếu đã được một số doanh nghiệp địa ốc thử nghiệm thành công ngay từ năm 2008 khi thị trường đang gặp khó khăn lớn về vốn.
Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín Sacomreal là đơn vị tiên phong khơi dòng vốn mới cho bất động sản khi phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu tháng 1/2008, kỳ hạn 6 tháng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hội với ưu đãi giảm 5% trên giá trị căn hộ và hưởng lãi suất 8,8%/năm.
Tháng 3/2008, Sacomreal tiếp tục phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu mệnh giá 1,5 tỷ đồng triển khai dự án khu căn hộ Phú Mỹ. Người sở hữu trái phiếu được mua căn hộ kèm với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ.
Một số chủ đầu tư khác như Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt đang lên kế hoạch phát hành trái phiếu huy động vốn đầu tư các dự án tại quận 7 như The EverRich II có tổng vốn đầu tư 7.500 tỷ đồng, The EverRich III tổng vốn đầu tư 9.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, việc thu lời từ trái phiếu bất động sản ngày càng khó hơn, bởi để huy động vốn thành công từ kênh này, doanh nghiệp phải hội đủ các yếu tố bắt buộc như có thương hiệu trên thị trường, có dự án khả thi kèm theo, có tổ chức tín dụng uy tín “đỡ lưng”.
Mặt khác, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và niềm tin của nhà đầu tư phụ thuộc vào tiến độ khả thi của dự án bất động sản. Nhà đầu tư hiện nay đã có kinh nghiệm nhiều hơn trong việc nhận diện những dự án "trống giong cờ mở" và những dự án triển khai thực sự.
Đích nhắm đến khi nhà đầu tư bỏ vốn mua trái phiếu bất động sản là những ưu đãi cho trái chủ khi mua bất động sản dự án. Quyền mua căn hộ, biệt thự là một quyền gia tăng dành cho người mua trái phiếu. Có hai lựa chọn cho khách hàng, vào thời điểm trái phiếu đáo hạn, thị trường không thuận lợi có thể nhận tiền mặt và khoản lãi suất tương ứng. Khi bất động sản tăng giá, rõ ràng quyền mua căn hộ là khoản đầu tư có lời.
Tuy nhiên, theo Luật sư Cảnh, hạn chế của trái phiếu bất động sản nằm ở vấn đề pháp lý. Quyền lợi của trái chủ không đảm bảo khi giá của bất động sản trong tương lai thường chưa được thỏa thuận tại thời điểm phát hành, đặc biệt khi thị trường địa ốc “sốt”.
Một số chuyên gia khuyên nhà đầu tư nên chú ý đến yếu tố lãi suất và thời gian đáo hạn của trái phiếu hơn là ưu đãi về quyền mua bất động sản. Khi quyết định mua trái phiếu bất động sản, khách hàng cần nhắc kỹ những thông tin về lãi suất, thời gian đáo hạn, cách thức thanh toán, quyền mua bất động sản kèm theo.
Cũng theo Luật sư Cảnh, điểm hạn chế hiện nay là điều kiện phát hành trái phiếu khá khắt khe dẫn đến kênh huy động vốn trên chủ yếu dành sân chơi cho những doanh nghiệp Nhà nước lớn, công ty cổ phần có vốn điều lệ lớn.
Đứng trên phương diện doanh nghiệp, ông Nguyễn Trí Dũng, Tổng giám đốc Sông Đà - Thăng Long cho rằng, doanh nghiệp phát hành cần có phương án đảm bảo lợi ích chắc chắn và hấp dẫn cho người mua trái phiếu.
Thừa nhận tính hiệu quả của hình thức huy động vốn từ phát hành trái phiếu, Luật sư Trần Duy Cảnh cho rằng doanh nghiệp cần chú ý định giá lãi suất nhằm đảm bảo trần lãi suất không bị khống chế quá thấp ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.
