Nguồn cung lưu trú ngày càng phong phú, song điều du khách tìm kiếm không chỉ là một căn phòng đẹp, mà còn là những trải nghiệm riêng có và giá trị văn hóa đặc sắc…

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn phát triển mới với nhiều thay đổi về cách nhìn nhận và định giá. Thay vì chỉ dựa vào dự báo, phân khúc này ngày càng được đánh giá dựa trên khả năng tạo dòng khách, dòng tiền và giá trị vận hành thực tế.

KHÔNG THỂ PHÁT TRIỂN CHỈ BẰNG NHỮNG LỜI HỨA

Theo bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Five Star Group, nhà đầu tư hiện nay không còn dễ dàng bị thuyết phục bởi những lời quảng bá hấp dẫn hay các cam kết lợi nhuận. Sau những biến động của thị trường, họ quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác thực tế của dự án, công suất vận hành, chất lượng dịch vụ và tiềm năng duy trì lượng khách trong dài hạn.

Điều đó đồng nghĩa với việc bất động sản du lịch không thể tiếp tục phát triển theo tư duy bán sản phẩm đơn thuần. Một dự án nghỉ dưỡng muốn thành công phải trở thành điểm đến. Khi nhắc tới địa phương đó, du khách phải có lý do để tìm đến, để ở và quay trở lại.

Đại điện Five Star Group cho rằng có những công trình rất vừa phải nhưng lại hội tụ tất cả những yếu tố văn hóa đặc trưng của địa phương. Chính giá trị ấy đã tạo nên sức hút và khiến du khách nhớ đến. “Giá trị bền vững của bất động sản du lịch không nằm ở lời hứa về lợi nhuận, mà nằm ở năng lực tạo trải nghiệm, tạo cảm xúc và tạo dòng tiền từ chính những trải nghiệm đó”, bà My nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Trương Quốc Hùng, Chủ tịch Câu lạc bộ Lữ hành UNESCO Hà Nội (HUTC), chia sẻ trong nhiều năm qua, ngành du lịch đã đạt được các bước phát triển đáng ghi nhận về cơ sở vật chất. Hiện nay, nguồn cung lưu trú tương đối dồi dào với sự xuất hiện của hàng loạt khu nghỉ dưỡng, khách sạn từ 4 sao đến 5 sao tại nhiều địa phương trên cả nước. Không ít thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế lớn cũng hiện diện tại Việt Nam…

Tuy nhiên, khách không chỉ cần một căn phòng đẹp để nghỉ ngơi. Điều họ tìm kiếm là trải nghiệm khác biệt, câu chuyện văn hóa, những sản phẩm mà không thể tìm thấy ở nơi khác.

Vì vậy, nếu chỉ tập trung đầu tư vào cơ sở lưu trú mà thiếu hoạt động trải nghiệm đi kèm, thì khó để kéo dài thời gian lưu trú và gia tăng chi tiêu của khách. Đó cũng là lý do nhiều quốc gia trong khu vực dù có lượng khách tương đương, nhưng doanh thu du lịch vẫn cao hơn đáng kể, nhờ khả năng giữ chân du khách lâu hơn và tạo ra nhiều lý do hơn để họ mở hầu bao.

Theo số liệu mới được công bố từ các đơn vị khảo sát thị trường, trong tháng 5/2026, cả nước ghi nhận 63 dự án biệt thự nghỉ dưỡng với 2.526 căn được mở bán, tăng 3% so với trước đó. Phân khúc condotel cũng có 49 dự án với 5.083 sản phẩm được đưa ra thị trường. Nhiều dự án đã hoàn thành hoặc đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

PHẢI CÓ NHỮNG SẢN PHẨM MANG BẢN SẮC RIÊNG

Nhìn nhận về xu hướng phát triển bất động sản du lịch, Chủ tịch HUTC cho rằng một du khách lưu trú thêm một đêm sẽ tạo ra giá trị kinh tế rất lớn cho điểm đến. Khoản chi tiêu đó không chỉ nằm ở khách sạn, khu nghỉ dưỡng, mà còn lan tỏa tới cửa các hàng mua sắm, phương tiện vận chuyển, khu vui chơi giải trí, chương trình biểu diễn nghệ thuật và nhiều ngành dịch vụ khác…

Do đó, bài toán quan trọng hiện nay không đơn thuần là thu hút thêm khách, điều cần hướng tới là làm thế nào để khách ở lại lâu hơn. Muốn vậy, mỗi điểm đến phải có câu chuyện riêng, phải tạo ra những sản phẩm mang bản sắc riêng thay vì cạnh tranh bằng những yếu tố dễ sao chép. Đây cũng là hướng đi đang được nhiều địa phương và doanh nghiệp lớn theo đuổi, khi chuyển từ tư duy phát triển đơn lẻ sang xây dựng hệ sinh thái du lịch hoàn chỉnh.

Những yêu cầu mới trong phát triển sản phẩm du lịch cũng đang đặt ra áp lực thay đổi đối với dòng vốn vào thị trường. Bà Bùi Thu Thủy, Bộ Tài chính đánh giá thời gian qua, tình hình kinh tế, chính trị thế giới diễn biến rất phức tạp. Ở nhiều thị trường, dòng vốn FDI suy giảm, kể cả tại các quốc gia lân cận. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm sáng về thu hút vốn FDI. 5 tháng đầu năm, dòng vốn FDI vào Việt Nam ở tất cả các lĩnh vực đạt khoảng 24,8 tỷ USD, tăng gần 35%. Đáng chú ý, bất động sản vẫn là lĩnh vực nhiều tiềm năng, bao gồm cả bất động sản du lịch.

Dù vậy, trong bối cảnh có nhiều điểm khác trước đây, thu hút dòng tiền phải đi cùng với thu hút công nghệ mới, kỹ năng quản trị mới. Đây là yếu tố quan trọng của lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, bởi lĩnh vực này gắn chặt với chất lượng dịch vụ, thương hiệu và trải nghiệm. Các công trình bất động sản du lịch không thể chỉ dừng ở sản phẩm lưu trú, mà phải gắn liền thương hiệu và những trải nghiệm riêng có.

“Sản phẩm vừa là một kỳ nghỉ, vừa phải đi kèm cá nhân hóa trải nghiệm. Khách hàng sẵn sàng trả tiền cho những dịch vụ rất đắt đỏ, nhưng đổi lại, chất lượng phải tương xứng, đạt chuẩn quốc tế hoặc chuẩn khu vực. Do đó, kỳ vọng sản phẩm bất động sản du lịch thời gian tới sẽ đi vào chiều sâu, chú trọng hơn đến chất lượng”, đại diện Bộ Tài chính nhấn mạnh.

Triển vọng năm 2026, ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch cấp cao, khách sạn, nghỉ dưỡng, Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang LaSalle, cho rằng đối với thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đặc biệt là đầu tư khách sạn Việt Nam được đánh giá sẽ duy trì xu hướng tích cực, số lượng giao dịch tăng lên nhưng mang tính chọn lọc cao hơn. Các thương vụ lớn nhiều khả năng tập trung vào khách sạn tại đô thị trung tâm và dự án nghỉ dưỡng cao cấp – những phân khúc hội tụ đủ yếu tố về cầu du lịch, hạ tầng và khả năng tạo giá trị dài hạn.

Theo báo cáo của Jones Lang LaSalle, tổng khối lượng đầu tư khách sạn trong năm 2026 có thể đạt 200 triệu USD, phản ánh niềm tin ngày càng lớn của nhà đầu tư vào triển vọng trung và dài hạn của thị trường. “Nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở việc tìm kiếm các tài sản đáp ứng đầy đủ tiêu chí của nhà đầu tư tổ chức. Nhưng với môi trường pháp lý ngày càng minh bạch và nền tảng du lịch phục hồi vững chắc, chúng tôi tin rằng thị trường khách sạn Việt Nam sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn chất lượng cao”, ông Karan Khanijou kết luận.