Văn phòng cho thuê: Áp lực khi nhiều khách trả mặt bằng quy mô lớn

Trong quý 1/2023, tăng trưởng GRDP của TP.HCM chỉ ở mức 0,7%. Thành phố có 13.500 doanh nghiệp đóng cửa, tăng 14% theo năm; trong khi đó có 14.300 doanh nghiệp gia nhập thị trường, giảm 18% theo năm. Doanh nghiệp mới có tổng vốn đăng ký là 88.900 tỷ đồng, giảm 39% theo năm. Quy mô doanh nghiệp nhỏ hơn sẽ hạn chế nhu cầu thuê văn phòng.

Các yếu tố trên đã ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM ngay trong quý đầu năm 2023.

KHÁCH THUÊ TRẢ MẶT BẰNG QUY MÔ LỚN

Theo ghi nhận từ JLL Việt Nam, thị trường văn phòng TP.HCM trầm lắng với ít giao dịch cho thuê trong quý này. Một số khách hàng thuê văn phòng Hạng A đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà Hạng B hay nhà phố thương mại để giảm chi phí trong bối cảnh kinh tế không ổn định.

Trong bối cảnh nhu cầu chung giảm dần, phần lớn các tòa nhà cũ hiện hữu ghi nhận mức hấp thụ thuần âm, khiến tỷ lệ trống trung bình ở khu vực trung tâm tăng lên 5,6%. 

Còn Savills Việt Nam cho biết các khách thuê ngành bất động sản như Novaland và FLC thu hẹp quy mô, dẫn đến lượng tiêu thụ âm 9.000 m2 sàn hiệu dụng. Thị trường Co-working có xu hướng chững lại với 3 dự án mới gia nhập thị trường trong khi có 6 dự án khác đóng cửa.

CBRE Việt Nam ghi nhận sự trở lại của các giao dịch thu hẹp và trả mặt bằng với quy mô lớn, đặc biệt đến từ nhiều doanh nghiệp là chủ đầu tư bất động sản gặp khó khăn về tài chính. Ngoài ra, nhiều giao dịch đang trong quá trình thương thảo cũng phải trì hoãn tạm thời do cắt giảm ngân sách hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh.

Đồng thời, một số chủ nhà cũng chào thêm các mặt bằng đã giữ lại trong giai đoạn trước ra thị trường. Những yếu tố trên cùng với khó khăn kinh tế trước mắt đã gây áp lực lên thị trường văn phòng khi lần đầu tiên sau giai đoạn đại dịch, diện tích thuê mới rất hạn chế, trong khi đó diện tích khách lại trả mặt bằng và thu hẹp tăng nhiều, dẫn đến diện tích trống của hạng A tăng 3.500 m2 và diện tích cho thuê mới của hạng B cũng chỉ hơn 2.200 m2 (trong đó đã bao gồm gần 3.800m2 của dự án mới đi vào hoạt động). Theo đó, tỷ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 6,9% và 9,8%, tương đương với mức tăng 0,7 điểm phần trăm và 1,1 điểm phần trăm so với quý trước.

Về mục đích cho thuê, theo CBRE, việc dịch chuyển mặt bằng chiếm tỷ trọng lớn với hơn 70% tổng diện tích giao dịch tại TP.HCM trong quý 1/2023, gia hạn hợp đồng chiếm 14% và cho thuê mới chiếm 7%. Đáng chú ý trong quý này, tỷ lệ thu hẹp và trả mặt bằng chiếm 5% tổng diện tích giao dịch, cao hơn tỷ lệ mở rộng mặt bằng, với chỉ 3% tỷ trọng.

Nhóm ngành Tài chính/ Ngân hàng, Dịch vụ và Công nghệ thông tin là các ngành có hoạt động thuê tích cực nhất trong quý 1 với tỷ lệ diện tích thuê lần lượt là 37%, 17% và 13%.

CUNG VẪN TĂNG VÀ GIÁ GIẢM

Theo số liệu của JLL Việt Nam, nguồn cung văn phòng ở quý đầu năm 2023 ở khu trung tâm tăng thêm 16.200 m2 so với quý trước khiến cho tổng diện tích văn phòng cho thuê Hạng A đạt 308.325 m2. Đáng chú ý, tọa lạc tại cụm văn phòng Nam Sài Gòn - Quận 7, Mapletree Business Centre và Phu My Hung Tower, cũng đạt tiêu chuẩn phân loại Hạng A trong quý này và do đó, trở thành những tòa nhà văn phòng Hạng A đầu tiên ở thị trường ngoài trung tâm với tổng nguồn cung là 55.077 m2 và tỷ lệ trống đạt 6,6%.

Về tổng nguồn cung văn phòng toàn thị trường, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường, Savills TP.HCM, cho biết đạt 2,6 triệu m2 NLA (diện tích cho thuê thuần), tăng nhẹ 0,4% theo quý và tăng 5% theo năm. Cụ thể, văn phòng Hạng A chiếm 12% thị phần với 295.200 m2 NLA, tăng 6% theo quý. Hạng A ngoài trung tâm với 55.100 m2 NLA, chiếm 2% thị phần; Hạng B chiếm 42% thị phần, giảm 4 điểm phần trăm theo quý xuống còn 1,09 triệu m2 NLA; Hạng C tăng 1 điểm phần trăm lên 44% với 1,13 triệu m2 NLA.

Về giá thuê, trong quý 1/2023, với nhu cầu thuê giảm, JLL Việt Nam cho biết giá thuê thuần trung bình của văn phòng Hạng A ở khu Trung tâm ghi nhận ở mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,5% so với quý trước do nguồn cung mới được nâng cấp và gia nhập giỏ hàng có mức giá thuê thấp hơn mức trung bình của thị trường.

Trong quý này, giá thuê hiệu quả ròng của thị trường văn phòng Hạng A ngoài khu trung tâm được ghi nhận ở  mức là 27,1 USD /m2/tháng, vẫn ổn định so với quý trước.

Còn theo CBRE Việt Nam, giá thuê văn phòng của cả hai hạng A, B đều ghi nhận mức giảm nhẹ trong quý 1/2023. Trong đó, giá thuê trung bình hạng A đạt 45,6 USD/m2/tháng, giảm 0,7% so với Quý 4/2022 nhưng vẫn ghi nhận tăng 1,6% so với cùng kì năm ngoái.

Mức giá thuê này cho thấy các chủ nhà tòa văn phòng hạng A đã bắt đầu thận trọng hơn với các chính sách cho thuê để đối phó với tình hình suy thoái kinh tế hiện tại. Đối với hạng B, mức giá trung bình đạt 25,6 USD/m2/tháng, giảm 0,8% so với quý trước và 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Trong thực tế, mức giá chào thuê và mức giá chốt trên hợp đồng có thể chênh từ 15% - 20% tùy vào điều kiện chào thuê và diện tích thuê”, CBRE đánh giá.

ÁP LỰC CHO THUÊ MỚI

Theo dự báo của JLL Việt Nam, hai dự án The Hallmark và The MEET được kỳ vọng sẽ bổ sung thêm khoảng 84.000 m2 vào tổng nguồn cung văn phòng Hạng A cho khu vực trung tâm trong cuối năm nay. Khoảng cách về giá thuê văn phòng Hạng A tại TP.HCM dự kiến sẽ được thu hẹp lại giữa các cụm văn phòng trong thành phố nhờ sự ra đời của nhiều tòa nhà có tiêu chuẩn chất lượng cao ở khu vực ngoài trung tâm. Tuy nhiên, ở khu vực trung tâm, sự chênh lệch giá thuê giữa các tòa nhà sẽ rõ ràng hơn, đặc biệt là giữa những tòa nhà cũ và tòa nhà mới đạt chuẩn LEED.  

Còn theo dự báo của CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng TP.HCM trong năm 2023 sẽ có thêm  tòa6 nhà văn phòng mới với khoảng 170.000m2 sàn và hạng A vẫn sẽ chiếm tỷ lệ lớn với khoảng 80% tổng nguồn cung.

Bà Thanh Phạm,Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của CBRE Việt Nam, cho biết nguồn cung mới dồi dào cùng với ngân sách thắt chặt của các công ty trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế sẽ đặt nhiều áp lực lên tình hình hoạt động của thị trường văn phòng TP.HCM. Các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng.