Câu chuyện kiểm soát tín dụng vào bất động sản bắt đầu từ việc “sốt đất” diễn ra khắp nơi tại Việt Nam, bất chấp dịch Covid-19 bùng phát, giãn cách xã hội nhưng giá bất động sản liên tục tăng.

TẠI ANH, TẠI Ả

Theo Bộ Xây dựng, những đợt sốt đất trong năm 2021 đã kéo giá căn hộ chung cư tăng bình quân 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ  trong dự án tăng 15-20%, giá đất nền tăng 20-30% so với cuối năm 2020, bất chấp nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.

Hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí “sốt giá” đất nền vào thời điểm cuối quý 1 đầu quý 2/2021 tại một số địa điểm ở một số địa phương vùng ven thủ đô Hà Nội, như: Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (tăng 45%). Một số điểm thuộc tỉnh Hoà Bình (tăng 46%), Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%).

Ngoài ra, có nhiều nơi như Thanh Hoá, TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ (TP.HCM). TP. Biên Hoà và huyện Nhơn Trạch, huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai)… cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.

Giá bất động sản tiếp tục nóng lên trong quý 1/2022 khi giá căn hộ chung cư tăng 3% so với cuối năm 2021, tại Hà Nội tăng 4-5%, TP.HCM tăng 1-2%.  Phân khúc căn hộ chung cư chủ yếu có giá từ 30 triệu đồng/m2 trở lên.

Đặc biệt, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tăng 5-10%, có những nơi tăng 15-20% chỉ trong 3 tháng đầu năm 2022, như; Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đồng Nai, Đà Nẵng…

Khi thị trường bất động sản “nóng”, “sốt”, tăng giá ảo, lệch pha cung - cầu…  được các cơ quan quản lý cảnh báo, thì dòng vốn tín dụng cho bất động sản  lại hối hả được “nắn”, chỉnh.

Trong động thái liên quan đến các hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết đã có một số ngân hàng thương mại có động thái rất “căng”, như: thông báo tạm thời dừng ngay cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản, làm cho doanh nghiệp không vay được các khoản vay mới, không cơ cấu lại được các khoản vay cũ. Ngay cả người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận được vốn vay tín dụng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà…

Chia sẻ tại toạ đàm “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản” do báo Thanh Niên tổ chức mới đây, ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng Giám đốc Vạn Xuân Group, chia sẻ công ty có khoản vay hơn 2.000 tỷ đồng đang chờ ngân hàng giải ngân. Nhưng từ tháng 3 đến nay chưa giải ngân được vì ngân hàng thông báo “hết room” và cho biết từ tháng 6 sẽ giải ngân lại với mức độ hạn chế. Một số ngân hàng ngưng giải ngân cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai.

“Các đại diện ngân hàng nói vẫn cho vay bình thường nhưng ở góc độ doanh nghiệp tôi xin nói thẳng là chẳng bình thường chút nào. Tôi có cảm giác là ngân hàng có 2 luồng phê duyệt hồ sơ. Tôi đi gặp các ngân hàng, mỗi ngân hàng nói một kiểu nên doanh nghiệp rất là rối. Doanh nghiệp sống sót vượt qua tâm dịch Covid-19 đã là may mắn kinh khủng rồi. Nhưng thông tin vay vốn từ ngân hàng làm chúng tôi rất bất an. Từ nay đến cuối năm doanh nghiệp bất động sản rất cần nguồn vốn từ ngân hàng”, ông Nhật nói.

Còn theo Giám đốc Công ty Aphal Real Hoàng Liên Sơn, thời gian vừa qua, ngân hàng đã bắt đầu thắt chặt lại nguồn vốn cho vay. Thậm chí, một số khách hàng có hợp đồng tín dụng vay trước đó, nay đến thời điểm giải ngân để nhận nhà thì phải chờ tháng sau, quý sau ngân hàng mới giải ngân tiếp.

Phản hồi từ phía Ngân hàng Nhà nước, ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc cho biết, Ngân hàng Nhà nước chưa bao giờ nói, cũng như chưa có văn bản nào đề cập đến việc siết, hay thắt tín dụng bất động sản. Ngân hàng Nhà nước chỉ quản lý rủi ro của chính sách tổ chức tín dụng khi cho vay vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt, những bất động sản có nguy cơ rủi ro.

Ông Tú dẫn chứng số liệu, tính đến hết cuối tháng 4/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,288 triệu tỷ đồng (phân khúc kinh doanh, đầu tư khoảng 750.000 tỉ đồng, còn lại là đối tượng vay mua nhà ở), tăng 10,19% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,44% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Về phía HoREA, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội, Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định không siết thì cần có thêm các chính sách cụ thể hóa chủ trương này, thể hiện qua cơ chế để các doanh nghiệp tiếp tục tiếp cận được các nguồn vốn tín dụng.

Cụ thể, các doanh nghiệp khỏe mạnh, những khách hàng tin cậy, có tín nhiệm và các dự án đáp ứng đủ điều kiện, đảm bảo tính khả thi phải được tiếp tục vay vốn tại các ngân hàng thương mại. Người tiêu dùng cũng cần rộng cửa tiếp cận nguồn vốn để mua nhà, xây nhà.

Ông Tú cho rằng, nhiều thông tin cho rằng bất động sản khó khăn do thiếu vốn, đình đốn, không có vốn làm ảnh hưởng nguồn cung, làm giá tăng... Hiện tượng thì có nhưng chưa có nghiên cứu đánh giá một cách thấu đáo chuyện này. Thực tế thời gian qua, doanh nghiệp bất động sản làm ăn chụp giựt, dự án ma, thổi giá làm mất lòng tin của nhà đầu tư…

Nhấn mạnh việc cho vay theo kiểu tiệm cầm đồ của các ngân hàng thương mại, yêu cầu tài sản thế chấp trên dưới 70%, theo ông Lê Hoàng Châu, ngân hàng chưa đánh giá tính khả thi của dự án để cho vay. Nếu không thay đổi, cho vay trên cơ sở đánh giá tín nhiệm, đánh giá chất lượng thì rất khó để Việt Nam có thể xuất hiện những tập đoàn lớn mạnh như Huyndai, Samsung của Hàn Quốc.

Đại diện từ phía Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank), ông Nguyễn Đình Vinh, Phó Tổng giám đốc, cho biết dư nợ được đảm bảo bằng bất động sản hỗ trợ cho các ngân hàng rất nhiều. Trên thực tế, trong xử lý nợ xấu thời gian qua, sau 5 - 7 năm, các doanh nghiệp bất động sản có thể bán dự án hoặc phát triển lại và hoàn toàn có thể trả nợ gốc cộng nợ lãi của ngân hàng nhờ thị trường bất động sản phát triển.

BÀI HỌC TỪ TRUNG QUỐC

Kinh nghiệm từ thị trường bất động sản Trung Quốc, theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính, trong giai đoạn 2016-2020, giá bất động sản tại Trung Quốc trung bình mỗi năm tăng 9-10% khiến khả năng sẵn sàng mua nhà của người dân ngày càng thấp. Khoảng 70% người dân Trung Quốc cho biết không mua được nhà hoặc khó mua. Cuối năm 2020, Trung Quốc ban hành chính sách giới hạn tín dụng bất động sản với 3 "lằn ranh đỏ” khiến hầu hết các doah nghiệp bất động sản Trung Quốc không thể vay vốn ngân hàng.

Thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư không có tiền chi trả cho nhà thầu thi công, khiến các dự án bất động sản đang triển khai bị đình trệ. Riêng đối với Tập đoàn Evergrand của quốc gia này có 800 dự án nhà ở bị đình hoãn tại 200 thành phố khiến hàng chục triệu người thất nghiệp.

Đến tháng 4/2022, doanh số bán nhà tại Trung Quốc giảm đến 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Đầu tư bất động sản giảm 2,7%, đầu tư hạ tầng giảm 6,5%, thất nghiệp tăng rất cao lên đến 6,7%. Đặc biệt, tỷ lệ thất nghiệp độ tuổi 16 - 24 lên đến 18,2%...

Đến tháng 5/2022, Chính phủ Trung Quốc thay đổi chính sách, khuyến khích một số địa phương có thể mở cửa trở lại cho tín dụng lĩnh vực bất động sản tùy tình hình dự án. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc yêu cầu giảm mức thế chấp cho vay bất động sản, nới rộng cho vay; điều chỉnh giảm tỷ lệ lãi suất từ 4,6% xuống 4,4% trong tháng 4. Các chính sách này nhằm “khơi thông” thị trường bất động sản và đến tháng 5 vừa qua, giao dịch bất động sản ở Trung Quốc đã dần ấm lên.

Từ bài học chính sách siết tín dụng bất động sản của Trung Quốc, câu chuyện kiểm soát tín dụng vào bất động sản tại Việt Nam không chỉ bây giờ mới có, trong quá khứ, hiện tượng bong bóng bất động sản đã diễn ra vào năm 2007-2008. Chỉ trong chỉ 3 tháng (tháng 12/2007 - tháng 02/2008), giá nhà đất tăng bình quân 3-5 lần. Đến tháng 04/2008, chính sách thắt chặt tiền tệ được đưa ra, nguồn cung từ các ngân hàng bị cắt đứt. Giá nhà đất liên tục sụt giảm với tốc độ “không phanh”. Đến cuối năm 2008, giá nhà đất đã giảm bình quân 50% so với thời đỉnh điểm cơn sốt và ảm đạm đến năm 2011. 

Từ thực tiễn trên, theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Việt Nam nên lựa chọn chính sách tín dụng linh hoạt từng thời điểm, từng thị trường và tùy phân khúc cho phù hợp thực tế hơn. Ngoài ra, chính sách quy hoạch dự án phải minh bạch, cơ cấu sản phẩm, chất lượng đảm bảo để đáp ứng nhu cầu đa số người dân, tránh bỏ hoang, gây lãng phí…