Vì sao cú sụp đổ bất động sản Trung Quốc phải được “giữ kín”?

Việc hạn chế các nhà cung cấp dữ liệu tư nhân và kiểm soát chặt thông tin được giới quan sát quốc tế coi là dấu hiệu cho thấy mức độ nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng - không chỉ đối với lĩnh vực nhà đất, mà còn đối với toàn bộ nền kinh tế và sự ổn định xã hội của Trung Quốc.

Theo nhận định của tờ báo DW, đằng sau lớp “màn che thông tin” đó là một cuộc suy thoái sâu rộng, kéo dài và có hệ quả lâu dài, đang làm bốc hơi tài sản hộ gia đình, làm suy yếu hệ thống ngân hàng và làm lung lay mô hình tăng trưởng dựa vào bất động sản mà Trung Quốc theo đuổi suốt hơn hai thập kỷ qua.

BONG BÓNG CÀNG LỚN, CÚ SẬP CÀNG SÂU

Sau hơn 20 năm tăng trưởng nóng, bong bóng bất động sản Trung Quốc đạt đỉnh vào năm 2020, khi giá nhà tại nhiều đô thị lớn tăng lên mức cao gấp hơn 17 lần thu nhập bình quân. Đây là tỷ lệ mà ngay cả các thị trường phát triển cũng hiếm khi duy trì trong thời gian dài.

Đà tăng này không phải ngẫu nhiên, mà được thúc đẩy bởi một “cơn bão hoàn hảo” gồm nhiều yếu tố cấu trúc. Cải cách nhà ở năm 1998 đã chuyển hệ thống nhà ở từ cơ chế bao cấp sang sở hữu tư nhân, biến bất động sản thành tài sản đầu tư. Cùng lúc đó, làn sóng gần 500 triệu người di cư từ nông thôn ra đô thị tạo ra nhu cầu nhà ở khổng lồ. Dòng tín dụng rẻ và dồi dào từ các ngân hàng quốc doanh tiếp tục bơm phồng thị trường.

Hệ quả là một cơn sốt xây dựng chưa từng có. Đường chân trời các thành phố Trung Quốc thay đổi chóng mặt, các khu đô thị mới mọc lên dày đặc, còn người dân thì dồn phần lớn tiền tiết kiệm vào căn hộ. Trong nhiều năm, bất động sản không chỉ là nơi ở, mà còn là trụ cột tài sản của tầng lớp trung lưu, tạo cảm giác giàu có và thúc đẩy tiêu dùng.

Bước ngoặt xảy ra trong làn sóng phong tỏa Covid-19 đầu tiên. Lo ngại rủi ro tài chính tích tụ quá lớn, chính quyền của Chủ tịch Tập Cận Bình áp đặt bộ quy định “ba lằn ranh đỏ”, siết chặt khả năng vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản. Chính sách này nhanh chóng chặn đứng dòng vốn nuôi dưỡng thị trường.

Hệ quả mang tính dây chuyền: các “đại gia” như Evergrande, Country Garden cùng hàng chục doanh nghiệp nhỏ hơn lần lượt vỡ nợ. Theo thống kê, hơn 70 doanh nghiệp phát triển bất động sản đã rơi vào tình trạng phá sản hoặc buộc phải duy trì hoạt động nhờ các gói cứu trợ có bảo lãnh của Nhà nước. Niềm tin thị trường sụp đổ, người mua quay lưng, còn giá nhà bắt đầu trượt dốc.

HƠN 18.000 TỶ USD TÀI SẢN HỘ GIA ĐÌNH “BỐC HƠI”

Hơn 5 năm sau cú sốc ban đầu, cuộc suy thoái vẫn chưa có dấu hiệu kết thúc. Theo ước tính của Barclays, tổng giá trị tài sản hộ gia đình Trung Quốc đã giảm hơn 18.000 tỷ USD, phản ánh mức độ phụ thuộc sâu sắc của người dân vào bất động sản.

Hoạt động xây dựng - từng là một trong những động lực lớn nhất của GDP - suy giảm nghiêm trọng đến mức trở thành lực cản tăng trưởng. Khi bất động sản từng chiếm tới 1/4 GDP, cú sập của lĩnh vực này kéo theo hàng loạt hệ lụy: từ ngân hàng, vật liệu xây dựng, tài chính địa phương cho tới tiêu dùng hộ gia đình.

Trong bối cảnh đó, Bắc Kinh bắt đầu kiểm soát chặt dữ liệu bất động sản. Tháng trước, giới chức Trung Quốc yêu cầu các nhà cung cấp dữ liệu tư nhân ngừng công bố số liệu bán nhà, cắt đứt một trong số ít “cửa sổ độc lập” giúp thị trường và nhà đầu tư đánh giá thực trạng.

Động thái này diễn ra ngay sau khi doanh số bán nhà mới của 100 nhà phát triển lớn nhất giảm 42% so với cùng kỳ trong tháng 10 - mức giảm mạnh nhất trong vòng 18 tháng, theo China Real Estate Information.

Theo bà Anne Stevenson-Yang, nhà sáng lập J Capital Research (Đài Bắc), việc hạn chế công bố dữ liệu giúp che giấu mức giảm giá thực sự. “Toàn thị trường có thể đã giảm khoảng 50%, và thậm chí còn có thể giảm tới 85% trước khi tìm được điểm cân bằng,” bà nhận định với DW.

Thực tế tại các đô thị cho thấy mức độ phân hóa rõ rệt. Oxford Economics ước tính giá nhà tại các thành phố hạng 1 như Bắc Kinh và Thượng Hải đã giảm khoảng 10% so với đỉnh. Tuy nhiên, tại các thành phố hạng 2 và 3 như Thành Đô hay Đông Quan, giá nhà có nơi giảm tới 30%, thậm chí hơn nếu tính cả các hình thức khuyến mãi trá hình.

“THÀNH PHỐ MA”, CUNG DƯ THỪA VÀ BÀI TOÁN DÀI HẠN

Trên khắp Trung Quốc, cú sập bất động sản để lại những hệ quả hữu hình: các dự án dang dở, những khu đô thị vắng người và hàng triệu hộ gia đình rơi vào tình trạng giá trị tài sản thấp hơn dư nợ vay. Điều này làm gia tăng bất mãn xã hội, dẫn tới các cuộc phản đối lẻ tẻ của người mua nhà yêu cầu chính quyền can thiệp.

Theo ông George Magnus, cộng tác viên nghiên cứu tại Trung tâm Trung Quốc thuộc Đại học Oxford, lượng cung dư thừa hiện tương đương 3-5 năm nhà ở chưa bán được, chủ yếu tập trung ở các thành phố nhỏ. Trong khi đó, nhóm người mua nhà lần đầu độ tuổi 20-35  đang thu hẹp nhanh chóng do dân số Trung Quốc bắt đầu suy giảm sau khi đạt đỉnh 1,41 tỷ người.

Sự suy yếu của bất động sản còn lan rộng ra toàn cầu. Trung Quốc từng là nước tiêu thụ lớn nhất thế giới đối với quặng sắt, đồng, thép và xi măng. Khi xây dựng chững lại, các quốc gia xuất khẩu như Australia, Brazil và Chile đều chịu tác động tiêu cực. Trong nước, tiêu dùng hộ gia đình suy yếu kéo theo nhập khẩu hàng xa xỉ và ô tô giảm mạnh.

Khác với các giai đoạn khủng hoảng trước, Bắc Kinh lần này tránh tung ra các gói kích thích quy mô lớn. Theo nhiều nhà quan sát, chính phủ đang chấp nhận để giá nhà giảm dần có kiểm soát, ưu tiên ổn định và tái cơ cấu dài hạn hơn là cứu thị trường bằng mọi giá. “Đến một thời điểm, bạn không thể kích thích thêm nữa vì lượng tiền cần thiết sẽ quá lớn và có nguy cơ gây lạm phát,” bà Stevenson-Yang nhận định. Theo Bloomberg, Bắc Kinh hiện chỉ cân nhắc các biện pháp hỗ trợ có chọn lọc như trợ cấp lãi suất vay thế chấp, giảm phí giao dịch và tăng ưu đãi thuế.

Lịch sử cho thấy các cuộc khủng hoảng bất động sản thường kéo dài nhiều năm. Trong khi Mỹ và Tây Ban Nha mất khoảng 5 năm để ổn định, cuộc khủng hoảng hậu bong bóng của Nhật Bản đã khiến giá nhà đình trệ hơn một thập kỷ. S&P Global Ratings cho rằng suy thoái bất động sản Trung Quốc có thể kéo dài đến cuối thập niên 2020, thậm chí lâu hơn.

Với hàng triệu gia đình đã dồn toàn bộ tiền tiết kiệm vào nhà ở, đây là một “viên thuốc đắng”. Và chính mức độ nhạy cảm về kinh tế - xã hội đó lý giải vì sao Bắc Kinh muốn giữ cú sụp đổ này ở mức thấp nhất trên không gian công khai, trong khi tìm cách xử lý nó theo một lộ trình dài hơi và thận trọng.