Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng ở Việt Nam đến nay vẫn là một câu hỏi lớn. Điều này càng được đặc biệt quan tâm hơn khi liên hệ với sự sụp đổ của thị trường tài chính Mỹ.

Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2008 do Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) và Tổ chức hợp tác kỹ thuật Đức GTZ phối hợp tổ chức cuối tuần qua, vấn đề nợ xấu của ngân hàng và ảnh hưởng của việc cho vay bất động sản đến chất lượng tài sản của các ngân hàng đã được tập trung thảo luận.

Nguy cơ nợ xấu

Theo nhìn nhận của TS. Võ Trí Thành - Trưởng ban Nghiên cứu chính sách hội nhập, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) - mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với ngân hàng ở Việt Nam vẫn chưa rõ ràng và minh bạch. Chính vì vậy, ông Thành liệt kê đây chính là một trong những rủi ro khiến nợ xấu của hệ thống ngân hàng trở nên nghiêm trọng hơn.

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 115 ngàn tỷ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỷ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam.

Vì vậy, chỉ cần 2/3 số đó biến thành nợ xấu cũng là cả chục ngàn tỷ đồng. Đây là con số rất lớn đối với ngân sách của Việt Nam cũng như là khả năng can thiệp của Ngân hàng Nhà nước.

Tuy nhiên, hiện nay các ngân hàng thương mại đang có những quy trình tín dụng khá chặt chẽ đối với cho vay bất động sản. Khi cho vay, các ngân hàng đều thẩm định ở mức an toàn tối đa. Thông thường, với một miếng đất có giá thị trường 100, các ngân hàng chỉ  định giá 50 và cho vay 70% của 50% đó nên mức độ rủi ro rất thấp.

Theo thông lệ quốc tế, cho vay thế chấp bất động sản chiếm tới 70% tổng dư nợ nhưng tại Việt Nam chỉ chiếm khoảng 55% do khách hàng lớn là các doanh nghiệp Nhà nước chủ yếu vay tín chấp. Rủi ro sẽ trở nên lớn trong trường hợp các ngân hàng cổ phần lấy tiền để cho vay các dự án “sân sau” của các thành viên hội đồng quản trị hoặc cho vay nội bộ.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước), đến nay nguy cơ này chưa biến thành hiện thực vì bất động sản mất giá không đều, chủ yếu xuống ở các dự án thuộc phạm vi ngoại thành và dự án lớn. Song cũng có một nguyên nhân khác là Việt Nam không chứng khoán hoá nợ bất động sản nên tác động của thị trường bất động sản vào khu vực đầu tư và từ khu vực đầu tư tác động ngược trở lại ngân hàng thương mại, là không có.

Mặc dù nhìn con số tổng dư nợ cho vay vẫn “ổn”, nhưng ông Nghĩa cho rằng việc các ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay bất động sản khiến cho thị trường này không “tan băng” được và kéo theo những hệ lụy sau đó.

Ông đưa ra bằng chứng: có những dự án đã hoàn thành 80%-90% nhưng không triển khai tiếp hoặc không bán được vì thiếu vốn. Các doanh nghiệp bất động sản muốn ngân hàng tái cấu trúc lại khoản nợ để họ có thể vay thêm để hoàn thành đúng quy định. Lúc đó mới có thể chuyển cho nhà đầu tư thứ cấp.

Như vậy, doanh nghiệp bất động sản sẽ thu được tiền và ngân hàng thì thu được nợ. Và thị trường bất động sản mới có thể sôi động trở lại được. Không chỉ nhà đầu tư trong nước mà các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang rất muốn tranh thủ thời điểm giá bất động sản Việt Nam đang xuống thấp như hiện nay để đầu tư tại Việt Nam nhưng không làm được. Bởi vì quan điểm của họ là chỉ đầu tư khi ngân hàng tài trợ 70% giá trị dự án nhưng hiện tại ngân hàng chỉ bảo lãnh 30%.

Nhiều ý kiến của các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng để giải cứu tình hình, Chính phủ cần bãi bỏ quy định nhà đầu tư phải xây dựng xong hạ tầng mới được chuyển nhượng dự án. Thay vào đó chỉ cần quy định có sổ đỏ là được chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Phương án thứ hai được đề xuất là tái cơ cấu vốn vay bất động sản theo hướng đánh giá lại các dự án để tiếp tục rót vốn cho dự án tốt.

Giải pháp có khả thi?

Một câu hỏi được đặt ra vào thời điểm này là tỷ lệ nợ xấu trước mắt và lâu dài của các ngân hàng thương mại Việt Nam như thế nào? Hiện nay, theo ông Nghĩa, ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu cao nhất cũng vào khoảng 4,5% theo chuẩn kế toán Việt Nam và ngân hàng có nợ xấu thấp nhất là 0,18% cũng theo chuẩn kế toán này.

Những ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu cao thường rơi vào những ngân hàng thương mại quốc doanh. Trong khối ngân hàng này cũng có ngân hàng đã thực hiện gần với chuẩn mực quốc tế nhưng cũng có những ngân hàng chưa thực hiện theo chuẩn quốc tế. Do đó những ngân hàng đã áp dụng chuẩn kế toán quốc tế thường có tỷ lệ nợ xấu tương đối cao.

Cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ có những lý do sâu xa về thị trường bất động sản nhưng ông Nghĩa cho rằng cũng có lý do trực tiếp. Đó là hầu hết các ngân hàng của Mỹ đều đã thực hiện chuẩn báo cáo tài chính quốc tế. Chuẩn này đòi hỏi rất khắt khe về phân loại tài sản và đặc biệt đòi hỏi rất chặt chẽ về đánh giá lại tài sản thế chấp hàng tháng.

Khi đánh giá lại theo tháng như vậy khi giá của bất động sản xuống thì cân đối tài chính của các ngân hàng thương mại xấu đi hàng ngày. Khi công bố công khai khiến cho các nhà phân tích lao vào bình luận, đánh giá khiến cho các nhà đầu tư vô cùng hoang mang và được biểu hiện trên thị trường chứng khoán, chỉ số xuống thấp.

Đó là lý do về mặt kỹ thuật khiến cho các ngân hàng đầu tư lớn của Mỹ sụp đổ rất nhanh chóng vì hệ thống chuẩn báo cáo tài chính quốc tế mới và do tính minh bạch của hệ thống tài chính Mỹ.

Trong khi đó ở Việt Nam, tài sản thế chấp đánh giá một năm một lần, thậm chí 2-3 năm/lần vì vậy khi giá thị trường xuống nhưng trên sổ sách vẫn y trang giá cũ nên không phản ánh được vào bảng cân đối tài sản và như vậy tình trạng tài chính vẫn “ngon”.

Hơn nữa, do chúng ta cũng không có thông tin công khai nên dân chúng vẫn cảm thấy cân đối tài chính của các ngân hàng thương mại đều tốt và nếu có vấn đề gì còn có thời gian để cứu chữa vì nó không được phản ánh ngay lập tức trên thị trường chứng khoán. Mặc dù theo thống kê hiện hành đang ở tình trạng tốt hơn nhiều so với sau khủng hoảng tài chính châu Á.

Tính theo chuẩn kế toán Việt Nam và chuẩn kế toán quốc tế, ông Nghĩa cho rằng chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng có thể chấp nhận được trong điều kiện hiện tại của Việt Nam. Nhưng có một vấn đề được ông Nghĩa chỉ ra là trong đó chưa đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp và cũng chưa đánh giá lại các khoản vay bất động sản.

Vì vậy, đến cuối năm, nếu đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp, giá trị các khoản vay thì chất lượng tài sản có thể có những biến động nhất định. Dự kiến có thể tăng lên.

Vì vậy trong thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã tiến hành các đợt thanh tra, giám sát chặt chẽ chất lượng tín dụng của các ngân hàng thương mại để có được đánh giá chuẩn xác về chất lượng tài sản từ đó có biện pháp chấn chỉnh, củng cố chất lượng tài sản, tránh rơi vào cú sốc về nợ vào cuối niên khoá tài chính.