Trong bối cảnh chung các sản phẩm đều có xu hướng giảm giá, trong bối cảnh tình hình kinh tế tốt lên, chỉ có thị trường bất động sản tăng cả về giao dịch, tăng cả về giá. Tuy còn cần các nghiên cứu định lượng mới có thể khẳng định nhưng định tính có thể thấy, bất động sản có thể là van xả của lạm phát.

Tuy vậy, năm 2015 mới chỉ là năm đầu của một chu kì phát triển mới của thị trường bất động sản, chưa phải là bong bóng.

Thị trường đã bong bóng chưa?

Xét trên bình diện tổng thể, thị trường bất động sản chưa bong bóng. Thứ nhất, các luồng tiền, tuy có dấu hiệu tốt nhưng chưa đủ tất cả các luồng tiền. Luồng tiền từ hệ thống ngân hàng là tốt nhất nhưng không đủ lớn.

Luồng tiền từ đầu tư công năm 2015, do khó khăn về ngân sách, vẫn chỉ ở mức ổn định. Luồng tiền nước ngoài mặc dù rất hứa hẹn nhưng không như mong đợi. Luồng kiều hối có chuyển biến tốt nhưng chưa đủ để tạo tác động lan tỏa.

Luồng tiền trong dân vẫn còn đang chờ những kích hoạt. Luồng tiền từ thị trường chứng khoán không lớn đủ mức, mà còn có thể nói là chưa đúng kỳ vọng. Luồng tiền từ các công cụ tài chính bất động sản vẫn còn rất manh nha.

Thứ hai, các nhà đầu tư thứ cấp vẫn đang chờ đợi. Mặc dù các nhà đầu tư này, cùng với một lượng tiền khá lớn, nhưng vẫn chưa quyết định chuyển mạnh sang đầu tư bất động sản.

Nguyên nhân có thể do cùng với việc doanh nghiệp nhà nước thoái vốn khỏi các lĩnh vực đầu tư không trọng điểm, cùng với việc nhà nước tăng cường đẩy mạnh cổ phần hóa, các nhà đầu tư có cơ hội để lựa chọn.

Đồng thời, do chưa có các nhà đầu tư lớn tham gia vào thị trường bất động sản nên các nhà đầu tư thứ cấp vẫn còn chờ đợi.

Thứ ba, còn một số chủ đầu tư phát triển và các nhà đầu tư lớn trên thị trường chưa kết thúc được chu kỳ đầu tư giai đoạn 2005-2015 nên chưa bắt đầu một chu kì đầu tư mới. Còn rất nhiều dự án, rất nhiều công trình vẫn chưa tái khởi động.

Do đó, các sản phẩm mới, mang dấu ấn của chu kỳ đầu tư mới chưa được đưa ra thị trường. Vì vậy, tâm lý phòng tránh dự án có vấn đề vẫn đang tồn tại. Vì vậy, các chủ thể chưa thực sự tham gia vào thị trường bất động sản.

Thứ tư, địa bàn triển khai của các dự án chưa đồng loạt. Các khu vực sôi động cũng mới tập trung ở các trọng điểm: Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang... Các địa bàn mới chưa xuất hiện. Những địa bàn tiềm năng như Vũng Tàu, Bình Dương, Long Thành cũng chưa thật sự khởi sắc như mong đợi.

Thứ năm, các công trình khởi công mới chưa nhiều. Ngoài một số dự án chủ yếu là tái khởi động, một vài dự án khởi công mới của một số chủ đầu tư lớn, chưa có dự án mới, lớn, của chủ đầu tư mới.

Bên cạnh đó, quy mô các dự án cũng không tăng lên. Chỉ một số dự án của một số chủ đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính (nhưng chủ thể cũng không mới) là được khởi công và thúc đẩy.

Có thể thấy, việc ấm lên của thị trường bất động sản năm 2015 mang nhiều nét của một năm đầu của một chu kì tăng trưởng mới.

Triển vọng thị trường năm 2016

Năm 2016, thị trường bất động sản vẫn sẽ được dự kiến theo ba kịch bản. Kịch bản thứ nhất, thị trường đi ngang. Kịch bản này sẽ xảy ra khi mọi yếu tố của năm 2015 không có gì thay đổi.

Kinh tế vĩ mô ổn định, tình hình kinh tế thế giới không có biến động. Luồng vốn trong dân và nước ngoài không thay đổi. Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất.

Kịch bản thứ hai, thị trường đi lên. Kịch bản này dựa trên giả định các yếu tố năm 2015 giữ nguyên nhưng nguồn vốn nước ngoài tăng lên. Dưới tác động của hội nhập kinh tế quốc tế (TPP, AEC...) và triển khai thực hiện Luật Nhà ở 2014 (các chủ thể có yếu tố nước ngoài được mua và sở hữu nhà trên địa bàn lãnh thổ Việt Nam).

Kịch bản này có nhiều khả năng xảy ra. Tuy nhiên, để bùng nổ thì thị trường bất động sản cần thêm một số yếu tố khác.

Kịch bản thứ ba, thị trường bùng nổ. Kịch bản này sẽ xảy ra khi hội tụ đủ các yếu tố thuận lợi.

Thứ nhất, thế giới không có biến động nào bất thường (Giá dầu nằm trong phạm vi dự báo; giá vàng ổn định. Biển Đông ổn định; tương quan các quốc gia ổn định).

Thứ hai, kinh tế vĩ mô ổn định (tăng trưởng kinh tế khoảng 6,5% - 7%; lạm phát dưới 5%; doanh nghiệp nhà nước tiếp tục cổ phần hóa và thoái vốn theo trình tự; ngân sách vận hành theo phê chuẩn của Quốc hội; hệ thống ngân hàng tiếp tục được sắp xếp theo dự kiến; tăng trưởng tín dụng như năm 2015; xuất nhập khẩu ổn định...).

Thứ ba, kiều hối tiếp tục tăng theo xu thế trước 2015 (mỗi năm tăng thêm 1 tỷ USD).

Thứ tư, luồng tiền đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản tăng cao.

Thứ năm, các công cụ tài chính bất động sản được ra đời (quỹ đầu tư tín thác bất động sản; ngân hàng tiết kiệm tương hỗ bất động sản; trái phiếu bất động sản; mô hình timeshare bất động sản được đẩy mạnh...).

Kịch bản này đòi hỏi nhiều yếu tố, nhiều điều kiện xảy ra cùng lúc và nỗ lực của nhiều bên khác nhau. Tuy nhiên, kịch bản này vẫn có thể xảy ra.

Rủi ro kèm theo kịch bản

Cả ba kịch bản đối với thị trường bất động sản năm 2016 đều phụ thuộc vào một số rủi ro. Một là, rủi ro về tình hình quan hệ quốc tế và quan hệ kinh tế quốc tế.

Việc đạt được thỏa thuận Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) là thuận lợi nhưng việc TPP có được phê chuẩn một cách thuận lợi và đồng bộ của 12 quốc gia hay không nằm ngoài tác động của Việt Nam.

Bên cạnh đó, giá dầu, giá vàng quốc tế phụ thuộc rất nhiều yếu tố mà Việt Nam không quyết định được.

Hai là, rủi ro kinh tế vĩ mô. Rất nhiều yếu tố cho thấy kinh tế vĩ mô 2016 thuận lợi nhưng vẫn còn tiềm tàng những rủi ro (về ngân sách, về nợ công; về điều hành tiền tệ - tín dụng nhất là về tỷ giá với đồng nhân dân tệ; về xuất nhập khẩu, nhất là việc nhập siêu với Trung Quốc).

Ba là, rủi ro về các nợ đọng của các doanh nghiệp trong bất động sản và rủi ro về tồn kho bất động sản. Nếu chỉ một yếu tố không kiểm soát, các kịch bản sẽ không như dự kiến.

Thậm chí, nếu vì nhiều yếu tố tác động, luồng tiền nước ngoài bùng nổ vận hành vào Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam 2016 sẽ không dự kiến được biến động.

* Tác giả bài viết là Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương