Những trải nghiệm trong quá khứ khi bong bóng bất động sản đổ vỡ, qua lời các chuyên gia Nhật

Bong bóng bất động sản không ổn định mà đến lúc nào đó chắc chắn sẽ vỡ và ảnh hưởng đến thị trường tài chính, vì hai lĩnh vực này vốn dĩ là “bình thông nhau”.

Đó là khuyến nghị của được các chuyên gia tài chính Nhật Bản đưa ra tại một hội thảo về quản lý thị trường bất động sản, do ngân hàng BIDV và SuMi Trust Bank tổ chức hôm 6/8.

Ông Takashi Hara, chuyên gia của JICA, nói tại hội thảo này rằng Nhật Bản từng trải qua khủng hoảng và bong bóng bất động sản trong một thời gian dài, lên tới 15 năm. Giá nhà đất từ chỗ tăng cao những năm 1980 đã giảm thê thảm vào những năm 1989 và kéo dài đến 2005. Có thời điểm, quốc gia này đã phải chứng kiến có đến 56 ngân hàng, tổ chức tín dụng bị phá sản vì bong bóng bất động sản bị vỡ, khủng hoảng kinh tế kéo dài.

Cũng chính vì bong bóng bất động sản bị vỡ nên giá trị tài sản thế chấp cũng như năng lực tài chính của bên vay nhanh chóng yếu đi, từ đó phát sinh một lượng nợ xấu, dẫn tới việc cho vay đình trệ khiến nhiều tổ chức tín dụng nhanh chóng bị phá sản, ông Koashi Kazuhisa, Giám đốc nghiệp vụ của SuMi Trust Bank thuật lại.

Đặc biệt, chuyên gia này lưu ý các nhà tài chính Việt Nam, khi ở vào giữa thời kỳ bong bóng thì rất khó để nhận thức đó là bong bóng. Điều này nói lên được tầm quan trọng của sự quyết đoán mang tính vĩ mô và từ quan điểm trung lập.

Với thực tế đã trải qua, các chuyên gia Nhật đã rút ra những bài học kinh nghiệm và mong muốn gửi đến các nhà quản lý tài chính, ngân hàng Việt Nam để tránh được “vết xe đổ” mà Nhật đã từng gánh chịu.

Trước hết, cần hiểu về đặc tính của bong bóng bất động sản, biết được bản chất của nó trước sau gì cũng vỡ, để tránh tâm lý lạc quan thái quá, tin tưởng rằng thị trường luôn luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá nhiều với hy vọng giá tiếp tục tăng, còn người cho vay thì định giá bất động sản quá cao với niềm tin rằng giá đó còn cao hơn nữa.

Cùng với đó là cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, vì đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay.

Ở từng tổ chức tín dụng, việc nhận thức và hành động nhanh chóng để không rơi vào bong bóng bất động sản khó thực hiện theo hướng “từ dưới lên”, và khi đó các chỉ thị, mệnh lệnh từ “trên xuống” là quan trọng.

Kinh nghiệm của Nhật Bản cũng cho thấy, việc đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn kiểm tra, giám sát thiếu và không minh bạch là một trong những nguyên nhân khiến cho hoạt động này thiếu hiệu quả.

Đặc biệt, trong quá khứ, ngay cả khi khó khăn cận kề, Nhật Bản đã từng thực hiện nguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phá sản và do đó không có sự chuẩn bị.

Và cuối cùng, xem tái cơ cấu chính bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡ bong bóng bất động sản. Các ngân hàng cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản để tái cơ cấu lại bên đi vay.

Phát biểu tại hội thảo, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng tuy thị trường bất động sản Việt Nam đã từng bước được quản lý chặt chẽ hơn, song những rủi ro từ thị trường này không phải là không có.

Ông chỉ ra 6 nghịch lý của thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó đáng lưu ý nhất là giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập bình quân hàng năm của người lao động. Và càng khó hiểu hơn khi các nhà đầu tư bất động sản công bố rằng họ rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn nhưng vẫn có tới 80% doanh nghiệp có lãi.

Cùng với đó là cơ chế “mua bán nhà trên giấy” chưa được quản lý hợp lý, rủi ro còn tồn tại khá lớn và gần như chưa có giải pháp vốn phát triển nhà ở khu vực nhóm yếu thế trong xã hội.

Chính vì vậy, theo ông Võ, cơ quan quản lý cũng như các định chế tài chính, các ngân hàng thương mại cần phải nâng cao nghiệp vụ quản lý đối với kênh liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản, bởi mọi rắc rối, phiền toái đều bắt nguồn từ kênh này mà ra.

TS. Cấn Văn Lực, Giám đốc Trường đào tạo BIDV, nói rằng mặc dù so với các nước phát triển, quy mô cũng như dư nợ của thị trường bất động sản Việt Nam không lớn, song do đặc thù có đến 65% tài sản đảm bảo vay vốn là bất động sản, nên thị trường tài chính và thị trường bất động sản luôn liên thông, và cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng mỗi khi thị trường bất động sản có biến động.

Hơn nữa, đầu tư bất động sản lại phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng, trong khi thị trường trái phiếu và cổ phiếu chưa phát triển, khiến cho doanh nghiệp khó huy động vốn trung và dài hạn. Cũng vì thế mà trọng số rủi ro cho vay bất động sản cao, lên tới 250%, khiến cho các ngân hàng duy trì vốn tối thiểu cao.