Căn hộ chung cư có thời hạn liệu có được thị trường chấp nhận?

Bộ Xây dựng mới đây đã đề xuất bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Điều 9 của Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo lý giải trong tờ trình của bộ này, “quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn, tạo cơ sở nhằm đa dạng hóa và tăng thêm kênh cung cấp sản phẩm đa dạng về nhà ở theo hình thức sở hữu có thời hạn, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả…”

MỤC TIÊU LÀ KÉO GIẢM GIÁ BÁN?

Nói về đề xuất của Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo HoREA, pháp luật về nhà ở, về đất đai (Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43) công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó, có chủ sở hữu nhà chung cư.

Cũng bình luận về đề xuất này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam nhận định: có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc. Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài. 

Để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.

Cũng như ông Khương, nhiều chủ đầu tư dự án chung cư cũng cho rằng, thời hạn sở hữu giảm sẽ đi cùng giá căn hộ giảm. Điều này cũng giảm áp lực giá nhà đang quá sức chịu đựng so với thu nhập đa số người dân hiện nay.

Còn theo ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, nếu quy định thời hạn sở hữu chung cư thì nên quy định dài hơn 50-70 năm. Khi đó, chi phí tài chính của dự án cũng như chi phí thuế sẽ giảm, đòi hỏi phải có cơ chế đồng bộ về thuế để áp dụng cho loại hình chung cư có thời hạn.

Hiện có 03 loại hình đất đai: đất đai được sở hữu lâu dài, thuê đất trả tiền hằng năm và sở hữu 50 năm. Đối với những dự án nhà ở, căn hộ chung cư người dân luôn coi đây là tài sản lớn nên có tập quán để lại “của cải” này cho con cháu.

Trên thế giới, để quản lý các dự án nhà ở an toàn, vấn đề sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn đã được đưa ra và áp dụng ở một số nước. Nếu Việt Nam áp dụng quy định thời hạn sở hữu cho căn hộ chung cư thì phải cân đối lại nghĩa vụ tương ứng với thời hạn. Vì thời gian sử dụng, sở hữu giảm thì giá bán sẽ phải giảm tương ứng.

“Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị (QCVN 03:2021/BXD) quy định niên hạn sử dụng, tuổi thọ của nhà và công trình trên 100 năm đối cấp công trình cấp 1, thì việc quy định thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư 50-70 năm cũng chưa hợp lý”, ông Sơn nói.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhìn nhận, các loại đất khác nhau sẽ phù hợp với các sản phẩm bất động sản khác nhau. Nếu đất dự án chung cư là lâu dài thì căn hộ sẽ là sở hữu lâu dài, nếu đất sở hữu là 50-70 năm thì căn hộ cũng có thời hạn sở hữu tương đương.

Thực tế, tài sản trên đất có thời hạn sử dụng, khi tuổi thọ công trình quá cũ, không đáp ứng tiêu chuẩn sử dụng, gây nguy hiểm thì phải đập đi xây lại. Vấn đề đối với căn hộ chung cư, được người dân coi như là một loại tài sản sở hữu vĩnh viễn, khi hết tuổi thọ công trình thì quyền sở hữu đất vẫn còn.

Với đề xuất mới về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư nếu được thực thi, người dân cảm thấy khi hết thời gian sử dụng thì tài sản cũng về không (0), họ không còn gì cả, quan điểm này không quen đối với người dân Việt Nam.

THỊ TRƯỜNG SẼ TRẢ LỜI

“Từ khi Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2014 có hiệu lực, các dự án bất động sản đều được giao đất 50 năm, doanh nghiệp xây chung cư và cấp sổ hồng lâu dài. Như vậy, điều này sẽ xử lý thế nào khi thời hạn sử dụng đất hết hạn?”, ông Ngô Đức Sơn đặt vấn đề.

Ông Sử Ngọc Khương cũng cho rằng việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất. 

Theo ông Khuơng, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.

Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, đối với căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu nếu được đưa ra thị trường sẽ tạo ra sản phẩm đa dạng hơn, giá thành rẻ hơn một nửa so với mặt bằng giá bình quân hiện nay (chất lượng vẫn đảm bảo). Chẳng hạn, giá bình quân căn hộ tại TP.HCM 50-60 triệu đồng/m2 đối với căn hộ sở hữu lâu dài, thì giá căn hộ sở hữu có thời hạn chỉ dưới 30 triệu đồng/m2…

“Thực tế người dân có chấp nhận sản phẩm căn hộ chung cư có thời hạn với giá thành thấp hơn hay vẫn tìm đến sản phẩm sở hữu lâu dài, điều này còn chờ thị trường trả lời”, ông Phúc nói.