Ngoài nguồn vốn chủ sở hữu có sẵn, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay, bên cạnh số tiền huy động từ tín dụng, trái phiếu bất động sản..., thì tiền ứng trước từ khách hàng là một kênh dẫn vốn quan trọng, chiếm 18% tỷ trọng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, dòng vốn này cần kiểm soát chặt chẽ, nhằm sử dụng dòng tiền đúng mục đích và đảm bảo tiến độ dự án.

Lý giải điều này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định: trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật, nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. 

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại không quy định rõ tỷ lệ vốn chủ sở hữu có sẵn được áp dụng đối với một hay nhiều dự án. Cũng như chưa quy định bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, dẫn đến việc một số chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, cùng lúc triển khai hàng loạt dự án, huy động một lượng lớn tiền ứng trước của khách hàng, trong khi chỉ có năng lực triển khai thực hiện một dự án. Thậm chí, chủ sở hữu “mỏng vốn” còn sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào nhiều mục đích khác nhau, không liên quan đến dự án, khiến dự án bị đình trệ, không biết bao giờ xong khi chính sách tín dụng, thị trường có biến động.

Hệ quả là xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà, mà phần lớn thiệt hại thuộc về khách hàng. Qua đó, làm dấy lên lo ngại việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, làm ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển dự án chân chính, uy tín.

Theo Vars, thực tế, trên thế giới có rất ít nước cho phép chủ dự án được huy động vốn từ người mua nhà khi dự án đang xây dựng, thông qua việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Nhưng tại Việt Nam, do đặc điểm là thị trường bất động sản mới nổi, có những năm, hàng hóa sơ cấp - hàng dự án chiếm tới hơn 50% trên toàn thị trường, rất khác so các thị trường khác. Ngoài ra, năng lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản cũng còn thấp, nên doanh nghiệp cần huy động vốn bằng cách ứng tiền trước từ khách hàng khi dự án đang xây dựng dang dở. Nhưng vấn đề này cần có quy định chặt chẽ và phù hợp hơn nữa, giúp đảm bảo quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai, để kênh dẫn vốn quan trọng này không bị “nghẽn”.

Hiện nay, tại dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, đã bổ sung quy định chủ dự án, sàn giao dịch bất động sản chỉ được nhận tiền cọc khi dự án đủ điều kiện, được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc phải lập tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà. “Điều này sẽ giúp người mua nhà yên tâm hơn trong trường hợp chủ đầu tư hụt hơi về tài chính, thì các ngân hàng đứng ra trả tiền cho người dân”, Vars khẳng định.