Cơ chế sử dụng đất đa mục đích lần đầu tiên được quy định tại Luật Đất đai 2024 đã mở ra hành lang pháp lý cho nhiều mô hình như: nông nghiệp gắn với du lịch, dịch vụ; sản xuất kết hợp với trải nghiệm giáo dục… Tuy nhiên, qua 2 năm triển khai (từ 1/8/2024) cho thấy rất khó để thực hiện các mô hình này do vướng mắc cả về pháp lý lẫn tâm lý của người thực thi…

Phát biểu tại tọa đàm "Đất đa mục đích - Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra trong thực tiễn" do báo Tiền Phong tổ chức chiều 31/7/2026, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết: Luật Đất đai 2024 lần đầu tiên bổ sung cơ chế sử dụng đất đa mục đích đã tạo hành lang pháp lý để khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai. Để được thực hiện, người sử dụng đất phải đáp ứng nhiều điều kiện như: việc sử dụng kết hợp chỉ diễn ra trong thời hạn sử dụng của mục đích chính; diện tích sử dụng kết hợp không vượt quá 50% diện tích đất của mục đích chính; công trình phù hợp với phương án sử dụng đất, có kết cấu dễ tháo dỡ; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

“Nguyên tắc xuyên suốt là không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính và không để chính sách bị lợi dụng nhằm hợp thức hóa việc sử dụng đất sai mục đích. Việc chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích đã được phân cấp cho địa phương. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đã ban hành bộ thủ tục hành chính, quy định cụ thể về thành phần hồ sơ, trình tự, các bước thực hiện và đã phát hành sổ tay hướng dẫn để các địa phương áp dụng thống nhất”, bà Mỹ khẳng định.

DOANH NGHIỆP CÓ KHI MẤT 5-10 NĂM ĐỂ HOÀN THÀNH THỦ TỤC ĐẤT ĐAI

Tuy nhiên, qua thực tế triển khai, nhiều doanh nghiệp cho biết họ gặp rất nhiều khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục để được phép sử dụng đất đa mục đích.

Ông Lê Văn Tuyên, Chủ tịch HĐQT, Giám đốc Hợp tác xã Du lịch sinh thái Mù Cang Chải (Lào Cai), phản ánh chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ rất khó, mất 5–10 năm là chuyện thường. Thời gian kéo dài khiến doanh nghiệp chịu áp lực về vốn, về cơ hội bởi khi hoàn thành thì thiết kế, công năng của công trình có thể đã trở nên lỗi thời. Còn khi không chuyển đổi đất được thì tất cả các hạng mục trên đất cũng không thực hiện được.

Theo ông Tuyên, chủ trương cho phép sử dụng đất đa mục đích là bước đi đúng, mở ra nhiều cơ hội cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, từ chủ trương đến thực tế vẫn còn khoảng cách lớn. Đến nay, tại địa bàn tỉnh Yên Bái cũ, chưa có trường hợp nào được chấp thuận sử dụng đất đa mục đích. Phương án doanh nghiệp trình lên rất đầy đủ nhưng Chính quyền không ai dám ký do các quy định còn thiếu cụ thể.

Đồng cảnh, ông Nguyễn Quốc Huy, Giám đốc Hợp tác xã Nấm Tam Đảo (Phú Thọ), chia sẻ đơn vị này muốn mở rộng mô hình trang trại sinh thái ở nhiều tỉnh, song việc triển khai gặp nhiều vướng mắc. Khó khăn lớn nhất là chưa có hướng dẫn thống nhất về phạm vi, điều kiện và trình tự thực hiện các hoạt động kết hợp trên đất nông nghiệp. Ranh giới giữa công trình phục vụ sản xuất, khu trải nghiệm, khu giới thiệu sản phẩm và hạng mục phục vụ khách tham quan còn chưa rõ, dẫn đến mỗi địa phương áp dụng theo cách khác nhau, gây khó khăn cho hợp tác xã, doanh nghiệp trong lập phương án đầu tư và huy động vốn.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng nêu vướng mắc trong việc xây dựng các công trình trên đất. Cụ thể, theo quy định, công trình chỉ được làm bằng vật liệu dễ tháo dỡ. Tuy nhiên, ở vùng biển, vùng núi thì các công trình như vậy dễ bị thổi bay khi gió bão và cũng không ở được. Ngoài ra, các đơn vị du lịch còn khó xây nhà nổi đón khách do chưa có quy định về loại hình này…

CẦN ĐẢM BẢO ĐỒNG BỘ GIỮA CÁC LUẬT

Về phía Chính quyền địa phương, ông Đào Đức Kiên, Phó Chủ tịch UBND xã Đà Bắc (Phú Thọ), đánh giá việc Luật Đất đai năm 2024 lần đầu cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích là bước tiến quan trọng nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, đáp ứng nhu cầu thiết thực của người dân. Tuy nhiên, khi triển khai, chính quyền cơ sở đang đối mặt với nhiều áp lực trong thẩm định, quản lý và giám sát.

Ông Kiên cho rằng khó khăn lớn nhất là xác định ranh giới giữa sử dụng đất đa mục đích và sử dụng đất sai mục đích. Theo quy định hiện hành, việc sử dụng đất đa mục đích phải bảo không làm thay đổi loại đất, phải bảo đảm có thể đưa đất trở lại mục đích sử dụng chính. Quy định này còn mang tính định tính, bởi đã đa mục đích là làm thay đổi loại đất, mục đích sử dụng đất...

Đồng thời, việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích sử dụng kết hợp cũng còn nhiều lúng túng do chưa có hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá đất, tiền thuê đất đối với các mô hình đặc thù. Trong khi đó, mỗi hồ sơ đều phải đối chiếu với nhiều luật như đất đai, xây dựng, quy hoạch, môi trường, lâm nghiệp, năng lượng, quốc phòng..., khiến quá trình thẩm định càng phức tạp.

Bên cạnh đó, theo ông Kiên, nếu đất sử dụng đa mục đích không cần phù hợp với quy hoạch (như thông tin từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường) thì sẽ dẫn đến người dân thích chỗ nào, làm chỗ đó, chính quyền không thể quản lý được và khi có đơn vị hậu kiểm thì “chúng tôi cũng không giải thích được”.

“Cấp xã hiện chịu áp lực lớn nhất khi triển khai chính sách mới. Cán bộ địa chính phải xử lý nhiều lĩnh vực cùng lúc, trong khi sau khi phương án được phê duyệt còn phải theo dõi việc người sử dụng đất có thực hiện đúng cam kết hay không. Lực lượng mỏng, thiếu công cụ giám sát khiến việc phát hiện, xử lý các trường hợp tự ý mở rộng công trình hoặc sử dụng sai mục đích gặp nhiều khó khăn”, ông Kiên bày tỏ.

Từ thực tiễn trên, Phó Chủ tịch xã Đà Bắc kiến nghị sớm sửa đổi, bổ sung Điều 218 Luật Đất đai theo hướng làm rõ khái niệm sử dụng đất đa mục đích, quy định cụ thể đối với từng loại đất và ban hành hướng dẫn thống nhất về tiêu chí thẩm định, nghĩa vụ tài chính, trình tự phê duyệt. Đồng thời, cần đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, ứng dụng công nghệ số và tăng cường tập huấn cho đội ngũ cán bộ cấp cơ sở để chính sách được triển khai hiệu quả, hạn chế việc lợi dụng đất đa mục đích để vi phạm pháp luật.

Nhiều ý kiến khác cũng cho rằng để đảm bảo tính khả thi chính sách về đất sử dụng mục đích cũng như ra hoàn thiện Luật Đất đai thì cần cải thiện tận gốc theo hướng: không phân loại đất đai quá chi tiết mà chỉ phân loại theo loại đất cần quản lý; Rà soát Luật Đất đai đồng thời với rà soát , sửa đổi cả các Luật khác liên quan và các nghị định dưới Luật để đảm bảo đồng bộ giữa các Luật.

"Nếu không sửa đồng bộ các luật liên quan thì những vướng mắc hiện nay sẽ tiếp tục lặp lại, dù Luật Đất đai đã được sửa đổi", ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội, hoạt động chuyên trách tại Uỷ ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, nhấn mạnh.