Cần minh bạch toàn bộ quy trình phát triển bất động sản

Tại cuộc họp với Bộ Xây dựng, bộ, ngành liên quan và hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản, kết nối trực tuyến một số địa phương về tình hình thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2025, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đánh giá hiện nay, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều dấu hiệu bất ổn.

GIÁ NHÀ VẪN ĐỨNG Ở MỨC CAO

Theo Bộ Xây dựng, trong quý 1/2025, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, có 14 dự án hoàn thành với quy mô hơn 3.800 căn, bằng 140% so với cùng kỳ; cấp phép mới cho 26 dự án với khoảng 15.800 căn, bằng 136% so với cùng kỳ; Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 59 dự án với hơn 19.700, bằng 155% so với cùng kỳ. Lượng giao dịch bất động sản thành công đạt 33.585 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 101.049 lô, nền…

Đối với dự án đầu tư xây dự hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người dân xây dựng nhà ở có 17 dự án hoàn thành với quy mô 4.414 lô/nền, bằng 81% so với cùng kỳ; 490 dự án đang triển khai với khoảng 19.000 lô/nền, bằng 94% so với cùng kỳ; 11 dự án được cấp phép mới với khoảng 3.400 lô/nền, bằng 91% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định nhiều dự án bất động sản còn vướng mắc bởi thủ tục pháp lý, thời gian thực hiện trình tự, thủ tục kéo dài; một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn triển khai dự án. Đặc biệt, nguồn cung tiếp tục mất cân đối về cơ cấu sản phẩm, giá tăng cao nên chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá thị trường dù có dấu hiệu phục hồi nhẹ và vượt được qua thời điểm khó khăn nhất. Song, giá nhà vẫn “đứng lại ở mức cao”, chưa có dấu hiệu giảm rõ rệt. Nguyên nhân chủ yếu do thiếu nguồn cung, nhất là nhà ở thương mại phân khúc trung bình; giá vật liệu xây dựng tăng mạnh; công tác định giá đất mất nhiều thời gian; giá đất tăng bất thường giữa các thời điểm giao đất, gây biến động mạnh và thiếu kiểm soát.

Tương tự, báo cáo về tình hình thị trường bất động sản ở địa phương, lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục chỉ ra một số điểm nghẽn lớn, như: quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng, điều chỉnh đồng bộ giữa quy hoạch 1/500, 1/2000 và quy hoạch chung còn rườm rà, mất nhiều thời gian.

“Cần nghiên cứu bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với một số nhóm dự án cụ thể, hoặc khoanh vùng phạm vi áp dụng; thí điểm bỏ cấp phép xây dựng với các chủ đầu tư uy tín, công trình có đủ hồ sơ thiết kế đảm bảo an toàn, phòng cháy chữa cháy, cảnh quan... và thực hiện hậu kiểm; phân loại công trình để áp dụng quản lý hậu kiểm”, đại diện địa phương đề xuất.

Cũng theo vị này, việc chưa có hệ thống theo dõi, giám sát và dự báo thị trường bất động sản đầy đủ, chính xác đã gây khó khăn trong xác định cung - cầu thực chất. Đơn cử, mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn nhưng nhiều địa phương chưa xác định rõ mức độ thiếu - thừa ở các địa bàn khác nhau, để có phương án điều tiết phù hợp, hoặc chậm triển khai dự án nhà ở xã hội do chưa rõ tín hiệu thị trường.

TIẾP TỤC ĐƠN GIẢN HÓA CÁC BƯỚC

Căn cứ tình hình thực tiễn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho rằng để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, cần tập trung minh bạch toàn bộ quy trình phát triển bất động sản, từ quy hoạch, giá đất, giá xây dựng, thuế, đến giá bán. Địa phương phải công bố đầy đủ quỹ đất quy hoạch cho các loại hình nhà ở; triển khai sàn giao dịch bất động sản có quản lý nhà nước, bảo đảm công khai, minh bạch.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, nhiều lãnh đạo đơn vị kiến nghị Trung ương hướng dẫn địa phương áp dụng pháp luật thống nhất, không để khoảng trống pháp lý, hoặc mâu thuẫn khi dẫn chiếu quy định pháp luật khác nhau, hoặc chuyển tiếp giữa luật mới và luật cũ; tháo gỡ khó khăn khi xin mở rộng hoặc điều chỉnh quy hoạch hạ tầng do sự chồng chéo pháp luật đất đai, đầu tư, quy hoạch; tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật bất động sản minh bạch, dễ hiểu, dễ làm, bảo vệ cán bộ dám nghĩ, dám làm vì lợi ích chung.

Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Tài chính rà soát lại toàn bộ quy trình, tiếp tục đơn giản hóa các bước, bởi “Thủ tục hành chính là điểm nghẽn lớn và phải làm thật nghiêm túc. Thủ tục nào chưa cắt được cần chỉ rõ lý do, vướng mắc ở đâu và kiến nghị sửa đổi ở mức nghị định hay luật”.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất đến năm 2026, tiến tới áp dụng một giá đất (không còn chênh lệch giữa giá thực và giá kê khai), nhằm đảm bảo minh bạch, công bằng, làm cơ sở thực hiện chính sách thuế bất động sản, tăng hiệu quả thu thuế, giảm thất thu, giảm trốn thuế; xử lý hiện tượng thổi giá và đầu cơ.

Bộ Xây dựng thiết lập hệ thống dữ liệu quốc gia về cung - cầu nhà ở, bất động sản làm cơ sở dự báo và điều tiết thị trường khi có dấu hiệu lệch cung - cầu, giá bị đẩy lên bất thường thông qua quy hoạch và công bố công khai quy mô, địa điểm, thời gian triển khai các dự án bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp để nhà đầu tư có cơ sở chuẩn bị và người dân có thông tin minh bạch.

“Không để tình trạng thiếu công khai, minh bạch thông tin khiến nhà đầu tư đầu cơ, thổi giá, gây rối loạn thị trường. Nhà nước không thể để đất đai hoang hóa, dự án kéo dài không triển khai và cần có chế tài mạnh như thu hồi đất, tăng thuế”, Phó Thủ tướng nói.

Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và Bộ Công an phối hợp đánh giá nợ xấu liên quan đến bất động sản, đồng thời, có giải pháp xử lý phù hợp để bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng. Đơn cử, đối với doanh nghiệp bất động sản không còn khả năng phục hồi thì tính đến phương án xử lý tài sản thế chấp, như: bán lại, hoặc chuyển giao cho nhà đầu tư mới có năng lực, thậm chí chuyển thành dự án nhà ở xã hội.

Liên quan đến chính sách thuế bất động sản, Phó Thủ tướng cho rằng phải nghiên cứu đánh thuế đối với đất hoang hóa, dự án chậm triển khai, nhưng làm thấu đáo, không gây ảnh hưởng đến người dân sử dụng nhà đất hợp pháp, tránh tình trạng đánh thuế trùng, phân biệt rõ người đầu cơ với người sử dụng thật, người kinh doanh hợp pháp với người bỏ hoang, lãng phí tài nguyên.