Cần xử lý ngay những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản

Đây là một phần kiến nghị của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HOREA) tại Hội thảo khoa học với chủ đề "Phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình  đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045" do Ban Kinh tế Trung ương chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng và HOREA tổ chức cuối tuần qua.

VƯỚNG MẮC THỂ CHẾ KHIẾN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN GIẢM MẠNH  

 Tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu chỉ ra những điểm nghẽn về Luật gây cản trở đến phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch và bền vững. Cụ thể,

Quá trình đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại thường mất khoảng trên dưới 05 năm, thậm chí trên dưới 10 năm, nhưng chủ đầu tư không được quyền tự do chuyển nhượng dự án (M&A) theo nhu cầu kinh doanh. Bởi lẽ, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, sau khi đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã làm hạn chế quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp trong hoạt động M&A và không tạo được nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản chưa có các nguồn vốn trung dài hạn; hầu như chưa có các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT); cũng chưa có các tổ chức đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp có uy tín như nhiều nước, tương tự Fitch Ratings. 

Do quy định chỉ được tính các khoản chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý được Luật Thuế công nhận, nên giá thành (danh nghĩa) sản phẩm nhà ở thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra, trong đó, có cả các "chi phí không tên" và do không được công nhận là chi phí, nên bị coi là "lợi nhuận" phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trên các chi phí không được tính này. Nhưng cuối cùng, tất cả mọi chi phí của chủ đầu tư đều tính trong giá bán, mà người mua nhà phải gánh lấy khi mua nhà.

Một số khoản thu ngân sách nhà nước chưa hợp lý đối với dự án nhà ở thương mại, đơn cử khoản thu "tiền sử dụng đất" không hợp lý đối với các dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, với việc thu tiền sử dụng đất theo phương thức trực thu, thu một lần này, sẽ không tái tạo nguồn thu ngân sách nhà nước cho các nhiệm kỳ sau. Nếu thay thế cách thu "tiền sử dụng đất" bằng "sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển thành đất ở", thì sẽ tạo một nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước. Nếu thực hiện sắc thuế này nên đồng thời bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay, để tránh tình trạng thuế chồng thuế.

Chủ tịch HOREA đánh giá, do những vướng mắc về thể chế pháp luật, tại Tp. Hồ Chí Minh, từ tháng 12/2015-09/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do "ách tắc" thủ tục đầu tư xây dựng. Hoặc từ ngày 07/03/2017, có khoảng 158 mặt bằng, hoặc dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, đã phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát, kiểm tra về pháp lý. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.

"Do vẫn còn một số hạn chế về thể chế pháp luật, nên môi trường kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản chưa đảm bảo tính minh bạch, công bằng, bình đẳng và cạnh tranh lành mạnh. Bên cạnh đó, công tác thực thi pháp luật cũng còn nhiều mặt hạn chế mà ẩn sau đó là sự thiếu minh bạch, thiếu đồng bộ, thiếu tính hệ thống và thiếu tính liên thông. Đơn cử như có địa phương quy định phải có 100% "đất ở" mới được chỉ định chủ đầu tư; quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc đấu giá đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại; yêu cầu doanh nghiệp phải nộp "tiền sử dụng đất" rồi mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp Giấy phép xây dựng…"– Chủ tịch HOREA. 

KỲ VỌNG QUÝ 4/2020 CÓ VĂN BẢN GỠ VƯỚNG

Theo ông Lê Hoàng Châu, HOREA và các doanh nghiệp rất kỳ vọng trong quý 4/2020, Chính phủ sẽ xem xét ban hành một số văn bản quan trọng có liên quan trực tiếp đến các dự án đầu tư, dự án nhà ở và thị trường bất động sản, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Chính phủ và xem xét xử lý một số vướng mắc, bất cập.

Xem xét, ban hành "Dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai" sẽ có cơ chế xử lý đối với các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở; và có quy định cấp "Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở", như condotel, officetel, shophouse, serviced apartment, cũng như các loại sản phẩm bất động sản tương tự có thể phát sinh sau này.

Dự thảo "Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở", trong đó, có việc lựa chọn, chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại và quy định cơ chế chặt chẽ về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư.

Dự thảo "Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội", nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Dự thảo "Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư", trong đó có các cơ chế, chính sách khả thi để huy động các nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng lại hàng trăm nhà chung cư cũ, hư hỏng hiện nay và thực hiện tái định cư cho các hộ gia đình có nhà ở tốt hơn chỗ ở cũ.

"CẦN XỬ LÝ NGAY BẤT CẬP QUY ĐỊNH TẠM NỘP THUẾ 3 QUÝ ĐẦU NĂM" 

Nghị định 126/2020/NĐ-CP ban hành trung tuần tháng 10/2020, có hiệu lực từ ngày 05/12/2020, quy định, đến ngày 30/10/2020, doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp quý 3 và số tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 03 quý đầu năm không được thấp hơn 75% số thuế thu nhập cả năm, nếu vi phạm doanh nghiệp sẽ bị xử phạt hành vi chậm nộp thuế.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, có 2 vấn đề đặt ra.

Thứ nhất, đối với doanh nghiệp sản xuất, doanh thu lợi nhuận ít thay đổi, nhưng đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ, đặc biệt là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường có những đột biến doanh thu và lợi nhuận ở một thời điểm do phụ thuộc vào thời điểm "chốt deal" thành công. Giả sử rằng, deal được chốt trong quý 4/2020 nhưng sau thời điểm 30/10/2020, vì vậy doanh nghiệp không tiên lượng được thu nhập. Hơn nữa, nếu các deal chốt được trong tháng 11 và tháng 12 có giá trị lớn nên làm tăng doanh thu và lợi nhuận, qua đó số tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 3 quý đầu năm thấp hơn 75% số thuế thu nhập cả năm, và doanh nghiệp bị phạt. "Đây là chuyện không hợp lý".

Thứ hai, Nghị định 126 chưa tính đến các trường hợp cố ý và không cố ý tính số tạm nộp thuế thấp.

HOREA đề nghị Bộ Tài chính và Tổng Cục thuế cần quan tâm xem xét khi hướng dẫn thi hành Nghị định 126/2020/NĐ-CP, có tính đến trường hợp cố ý, hoặc trường hợp không cố ý (ngay tình) khai thấp doanh thu và lợi nhuận. Theo đó, không xử phạt đối với trường hợp doanh nghiệp đã nộp báo cáo kế hoạch doanh thu và lợi nhuận quý 4, kèm theo danh mục các dự án, hoặc hoạt động kinh doanh, mà có phát sinh doanh thu và lợi nhuận ngoài kế hoạch đã đăng ký với ngành Thuế.

Ngoài ra, HOREA kiến nghị giải quyết bất cập về quy định hoàn thuế đối với mức trần chi phí lãi vay được khấu trừ, mà doanh nghiệp đã nộp trong năm 2017-2018 theo quy định trước đây. Tổng số tiền hoàn nói trên chỉ hơn 4.000 tỷ đồng.

Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo bổ sung thêm quy định, đối với các doanh nghiệp đến hết năm 2024 chưa nhận được tiền hoàn thuế, hoặc còn một phần tiền hoàn thuế, thì số tiền hoàn thuế này sẽ được hoàn trả lại cho doanh nghiệp bằng tiền mặt.

Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà ở, xem xét, sớm ban hành "Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại"; tháo gỡ vướng mắc về "thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư"; tháo gỡ vướng mắc về "phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500" sau khi "nhà đầu tư" đã có "Quyết định chủ trương đầu tư"; đẩy nhanh quy trình, thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở…