Chung cư vẫn chiếm ưu thế trong thời gian tới

BHS Group vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 và dự báo năm 2025. Trong đó, BHS nhận định quý 4/2024, tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng đạt hơn 20.500 căn hộ, tăng 62% so với quý trước và tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm có khoảng 43.350 căn hộ được đưa ra thị trường, tăng 96% so với cùng kỳ năm trước.

Đặc biệt, nguồn cung mới của quý 4/2024 có khoảng 16.200 căn, chủ yếu đến từ giai đoạn sau của các dự án đã triển khai trước đó và 2 dự án mới tại Hà Nội và TP.HCM, nên tổng nguồn cung mới tăng đáng kể trong giai đoạn này. Lũy kế cả năm là 37.700 căn hộ mới được đưa ra thị trường, tăng gấp 3,4 lần so với cùng kỳ 2023.

Cũng theo đơn vị này, lượng giao dịch quý 4/2024 đạt 14.919 căn, tăng 77% so với quý trước và tăng gấp 3,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm có 37.750 căn hộ được tiêu thụ, tăng gấp đôi so với năm 2023.

HÀ NỘI: TÂY HỒ VÀ CẦU GIẤY CÓ GIÁ BÁN SƠ CẤP CAO NHẤT THÀNH PHỐ

Với thị trường Hà Nội, nguồn cung nhà ở cao tầng quý 4/2024 tiếp tục chiếm ưu thế. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp trong quý đạt gần 13.600 căn, tăng 69% so với quý trước và tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm 2024, Hà Nội có 32.000 căn hộ được đưa ra thị trường, tăng 2,4 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn cung mới quý 4/2024 đạt 12.350 căn. Lũy kế cả năm thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 29.000 căn hộ mới, tăng gấp gần 4 lần so với năm 2023.

Xét về phân khúc, căn hộ hạng A đang giữ tỷ trọng lớn nhất, chiếm hơn 64% nguồn cung sơ cấp của quý 4/2024; tiếp theo là căn hộ hạng sang chiếm 29,8%; căn hộ hạng B chiếm 6% và căn hộ hạng C chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung sơ cấp (0,1%). Các sản phẩm phần lớn đến từ khu vực Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Long Biên, Hà Đông và Hoài Đức, Đông Anh.

Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ phân khúc cao tầng tại Hà Nội vào quý 4/2024 đạt 84%, lượng giao dịch tăng 74% so với quý 3/2024 và tăng gấp 6 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, sản phẩm hạng sang và hạng A tiếp tục chiếm ưu thế, với gần 98% lượng giao dịch của quý 4/2024. Sản phẩm thuộc phân khúc hạng B và C chỉ chiếm 2% tổng lượng giao dịch. Lũy kế cả năm 2024, TP. Hà Nội có hơn 30.300 căn hộ được tiêu thụ, tăng gấp gần 3 lần so với năm 2023.

Ngoài ra, giá bán trên thị trường sơ cấp quý 4/2024 vẫn có xu hướng gia tăng từ 3 - 7% so với quý 3/2024 và tăng 13 - 25% so với cùng kỳ năm 2023. Quận Tây Hồ và Cầu Giấy hiện là hai khu vực có giá bán sơ cấp cao nhất thành phố. Nhìn chung, giá bán sơ cấp trung bình trên địa bàn TP. Hà Nội quý 4/2024 đạt 78 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT).

TP.HCM: NGUỒN CUNG TĂNG MẠNH, GIÁ CHỈ "NHÍCH" NHẸ

Còn TP.HCM, nguồn cung sơ cấp quý 4/2024 đạt hơn 6.900 căn, tăng 49% so với quý 3/2024 và tăng 41% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế cả năm 2024, TP.HCM có 11.200 căn hộ được đưa ra thị trường, tăng 26% so với tổng nguồn cung sơ cấp năm 2023. Trong đó, nguồn cung mới quý 4/2024 đạt 3.900 căn. Lũy kế cả năm 2024, thị trường TP.HCM ghi nhận 8.500 căn hộ mới, tăng gấp 2,3 lần so với số lượng căn hộ mở bán mới trong năm 2023.

Xét theo hạng, căn hộ hạng A là nguồn cung trọng điểm của thị trường TP.HCM ở quý 4/2024 (75%); tiếp đến là căn hộ hạng sang với 18% thị phần. Phân khúc hạng B có xu hướng giảm mạnh (6,7%); các sản phẩm hạng C dường như biến mất khỏi thị trường (0%).

Tỷ lệ hấp thụ quý 4/2024 đạt 44,7%, lượng giao dịch tăng 93% so với quý 3/2024 và tăng 39% so với cùng kỳ năm trước. Sản phẩm hạng A và hạng sang tiếp tục ghi nhận mức hấp thụ tốt với 92% tổng lượng giao dịch. Lũy kế cả năm 2024, TP.HCM có 7.400 căn hộ được tiêu thụ, tăng 19% so với năm 2023.

Giá bán trên thị trường sơ cấp TP.HCM cũng có xu hướng tăng giá nhẹ từ 2 - 5% so với quý 3/2024 và tăng 8 - 16% so với thời điểm cuối năm 2023. Quận 1, TP. Thủ Đức và quận Bình Thạnh là 3 nơi neo giá chung cư cao nhất TP.HCM. Nhìn chung, giá bán sơ cấp trung bình trên địa bàn TP.HCM quý 4/2024 đạt gần 78,5 triệu đồng/m2.

2025: NHIỀU YẾU TỐ THÚC ĐẨY NHU CẦU BẤT ĐỘNG SẢN

Dự báo về diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2025, BHS nhận định triển vọng kinh tế - xã hội Việt Nam sẽ có nhiều điểm sáng. Theo đó, lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát; lượng khách du lịch quốc tế tăng trưởng tốt; tình hình xuất khẩu và thu hút FDI tiếp tục tích cực; cơ sở hạ tầng đang ngày càng được đầu tư và hoàn thiện; đầu tư công và chi chính sách hỗ trợ phát triển nhờ thu ngân sách nhà nước năm 2024 tăng mạnh; sáp nhập, tinh giản bộ máy góp phần tạo lập môi trường kinh doanh lành mạnh; thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi rõ rệt; một số luật được ban hành trong năm 2024 sẽ giúp hình thành khung thể chế tốt hơn cho phát triển kinh tế.

“Việc nền kinh tế Việt Nam tiếp tục có những bước khởi sắc là nền tảng cho phát triển dân cư, thu nhập gia tăng, từ đó, góp phần thúc đẩy nhu cầu về bất động sản”, ông Lê Xuân Nga, Phó chủ tịch BHS Group nhấn mạnh.

Cũng theo ông Nga, năm 2025, dự báo sẽ có gần 42.200 căn hộ ra mắt thị trường, nhưng chủ yếu tập trung tại hai thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM, song có xu hướng lan dần sang cả các đô thị vệ tinh, khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp. Phân khúc căn hộ hạng A và hạng sang tiếp tục dẫn đầu thị trường. Ngoài ra, nhu cầu nhà ở tại nội đô Hà Nội và TP.HCM vẫn còn khá lớn, nhất là phân khúc trung cấp. Tuy nhiên, khách hàng cũng dần chuyển hướng sang khu vực ngọai thành, nơi có hạ tầng giao thông thuận tiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn.

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng do nguồn cung sản phẩm phần lớn đến từ giai đoạn mới của dự án cũ và chỉ tập trung ở một số khu vực và chủ đầu tư nhất định. Dự kiến mức độ tăng trưởng trung bình theo quý từ 3 – 7% ở cả 3 hạng, trong đó, hạng A dự báo tăng mạnh nhất, giá bán phân khúc căn hộ hạng B sẽ dần biến mất trên thị trường.

Nói về xu hướng phát triển của các phân khúc, lãnh đạo BHS đánh giá: luật mới ban hành sẽ hạn chế việc phân lô bán nền ở các đô thị loại 1,2. Vì vậy, để có thể mua được bất động sản tại thành phố để ở và sinh sống thì chung cư là sự lựa chọn hợp lý nhất vì giá dễ tiếp cận hơn và chung cư vẫn là xu hướng phát triển mạnh vào thời gian tới.