"Nóng" tranh luận về các vấn đề liên quan đến chung cư
Ban Mai
19/11/2024, 09:10
Hoạt động của nhiều tòa nhà chung cư đang có rất nhiều vấn đề, như: vấn nạn nhà trọ trong chung cư, vấn nạn chiếm dụng quỹ bảo trì, tranh chấp phần sở hữu chung - riêng… cần được giải quyết thấu đáo để mang lại cuộc sống văn minh cho dân đô thị...
Ảnh minh hoạ
Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, và Thông tư số 05/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở đang được kỳ vọng sẽ giải quyết nhiều vướng mắc của hoạt động nhiều tòa nhà chung cư.
MỆT MỎI VỚI CÁC "CĂN NHÀ TRỌ" TRONG CHUNG CƯ
Tại buổi đối thoại với doanh nghiệp về các luật bất động sản do Sở Xây dựng TP.HCM và Trung tâm Xúc tiến thương mại TP.HCM (ITPC) tổ chức ngày ngày 15/11/2024, rất nhiều ý kiến về hoạt động quản lý chung cư được chất vấn đại diện cơ quan làm luật.
Đại diện ban quản trị một chung cư tại quận 4, TP.HCM, ông Trí cho biết hiện nhiều người dân sinh sống tại chung cư chỗ ông đang rất mệt mỏi với việc các căn hộ lân cận cho thuê ở ngắn ngày (Airbnb). Chẳng hạn, tòa nhà có 200 căn hộ cho thuê, tạo nên những “căn nhà trọ” trong chung cư, ảnh hưởng tới sinh hoạt của cư dân tại đây.
Mặc dù việc cho thuê là để ở, nhưng rõ ràng mục đích “ở để kinh doanh (không phải ở đơn thuần). Việc này dẫn đến các vấn đề về an ninh, an toàn, sử dụng các tiện ích chung… Không thể “trộn” trong 01 tòa nhà chung cư vừa để ở, vừa để cho thuê trọ (kinh doanh). Trong 01 dự án bất động sản có hỗn hợp các loại hình sản phẩm bất động sản sẽ rất khó quản trị.
Ông Trí, đại diện ban quản trị một chung cư tại quận 4, TP.HCM: "Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng nên có các cuộc họp riêng dành cho các ban quản trị nhà chung cư, về các quy định trong luật, nghị định, thông tư… Vì trình độ của nhiều thành viên trong ban quản trị chung cư chỉ ở mức vừa phải, sự hiểu khác nhau, chưa nắm rõ, đúng quy định của luật".
Đối với các dự án chung cư có nhiều loại hình vừa để ở, vừa để cho thuê (officetel, shophouse… ), phần tiện ích chung nên bắt buộc phải có phần riêng, độc lập dành cho các căn hộ chỉ để ở (như thang máy riêng, sảnh riêng, hồ bơi riêng…), khi đó sẽ không có xung đột giữa các cư dân và khách thuê.
Với tình hình hiện có nhiều chung cư không đủ số người tham gia hội nghị chung cư để biểu quyết các vấn đề của chung cư. Vậy sẽ xử lý thế nào?
Ông Trí cho rằng nên có loại hình bất động sản dưỡng lão trong các dự án chung cư, khu đô thị.
Cũng nêu kiến nghị về tỷ lệ biểu quyết trong hội nghị nhà chung cư nên theo số người, không theo tỷ lệ diện tích để đảm bảo công bằng.
Ông Nguyễn Xuân Hiền, Phó giám đốc Công ty TNHH Nhà xã hội Việt Nam, cho rằng theo Thông tư 05, việc bầu chọn ban quản trị căn cứ vào tỷ lệ diện tích, điều này sẽ không dân chủ. Vì có thể trong một dự án chung cư, 300-400 cư dân nhưng tỷ lệ sở hữu chung cư không bằng chủ đầu tư.
Từ đó, nảy sinh trường hợp chủ đầu tư bỏ phiếu cho ban quản trị do họ lựa chọn, không phải cư dân chọn. Lợi ích của chủ đầu tư là liên quan đến quỹ bảo trì. Nếu chủ đầu tư thông đồng với ban quản trị để chiếm giữ quỹ bảo trì, điều này sẽ gây ra khiếu kiện về tranh chấp quỹ bảo trì. Đây là việc đã xảy ra tại nhiều chung cư lâu nay….
“Tất cả vấn đề tranh chấp là do ban quản trị không đại diện cho cư dân, dẫn tới cư dân chống đối ban quản trị, chống đối chủ đầu tư. Do vậy, việc bầu ban quan trị và quyết các hoạt động của chung cư nên theo tỷ lệ cư dân tham dự quyết định”, ông Hiền kiến nghị.
Ý kiến về các nguồn thu từ khai thác phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư (ngoài phí bảo trì). Ông Nam, Phó giám đốc một công ty quản lý vận hành chung cư, cho biết Luật Nhà ở 2023 (khoản 4, Điều 153) quy định các nguồn thu phát sinh trước ngày 01/8/2024 thì đơn vị quản lý vận hành được thụ hưởng phần khai thác đó, nhưng không quy định chuyển tiếp.
Ông Nam cho rằng công ty quản lý vận hành cũng phải bỏ chi phí để khai thác nguồn thu đó, nhưng chi phí này lại không được khấu trừ. Khi cân đối nguồn thu – chi này phải xin phép hội nghị nhà chung cư. Trong thời gian chờ hội nghị nhà chung cư (bất thường), công ty quản lý vận hành sẽ thực hiện như thế nào?
Ngoài ra, việc tăng phí dịch vụ quản lý chung cư cũng phải thông qua hội nghị nhà chung cư. Nếu không bù đắp từ phần khai thác ngoài phí bảo trì thì rất khó cho công ty quản lý vận hành. Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.
BAN QUẢN TRỊ PHẢI ĐƯỢC HỘI NGHỊ CHUNG CƯ THÔNG QUA
Thông tin về các quy định trong Luật Nhà ở 2023, Thông tư 05, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, giải thích nhiệm vụ, quyền hạn của ban quản trị đã được quy định rõ trong luật.
Mối quan hệ giữa ban quản trị với các tổ chức chính quyền địa phương là khác nhau. Không thể chuyển công việc, hoạt động của chính quyền địa phương sang ban quản trị chung cư.
Vì bản chất của ban quản trị chung cư là thay mặt cư dân thực hiện các công việc của cư dân, không thực hiện công việc của tổ chức chính quyền địa phương.
Điểm mới của Luật Nhà ở 2023: toàn bộ nguồn thu từ khai thác kinh doanh tòa nhà, như: quảng cáo, cho thuê phần sở hữu chung… được nộp vào kinh phí bảo trì để bảo trì, bảo dưỡng cho tòa nhà. Trước đây, ban quản trị dùng nguồn thu này chi trả cho các khoản khác, nhưng Luật Nhà ở 2023 quy định không được quyền chi trả.
Ban quản trị là tổ chức đại diện cư dân, không phải tổ chức ra hoạt động để kinh doanh, nên không có mã số thuế, chỉ có số tài khoản để chi phí cho các hoạt động của nhà chung cư…
Các hoạt động của ban quản trị được thông qua giao việc của hội nghị nhà chung cư, ban quản trị không được tự quyết.
Trách nhiệm của ban quản trị chung cư là vận động người dân về thực hiện quyền và nghĩa vụ cư dân trong tòa nhà.
Trong trường hợp thành viên ban quản trị chung cư gây thiệt hại thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, thậm chí bị xử lý hình sự.
Về phí dịch vụ chung cư: sẽ do các bên thỏa thuận, được thống nhất thông qua hội nghị nhà chung cư.
Các đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư phải xem xét phí dịch vụ chung cư hợp lý (gồm VAT)… Hoạt động quản lý vận hành chung cư là hoạt động kinh doanh, nên sẽ có lợi ích của doanh nghiệp, cụ thể là lợi nhuận… Nếu thực hiện đấu thầu thì phải theo Luật Đấu thầu.
Ông Khởi cho rằng, không có quy định nào cho phép lấy nguồn thu từ khai thác kinh doanh chung cư bù đắp để giảm phí dịch vụ quản lý chung cư. Phí này sẽ do thỏa thuận các bên…
Hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định quy chế hoạt động của ban quản trị chung cư gồm cả quy chế chi tiêu (nếu ban quản trị thực hiện sai phải chịu trách nhiệm trước pháp luật); quyết định nội quy quản lý chung cư (thông qua đa số phiếu)…
Về quyết toán kinh phí cho bảo trì: chủ đầu tư phải quyết toán. Vì số tiền bảo trì là của cư dân đóng góp. Nếu chủ đầu tư chiếm giữ quỹ bảo trì, UBND cấp quận sẽ phối hợp với cơ quan công an thực hiện cưỡng chế.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng (thứ 2 từ phải sang) đang giải thích về Luật Nhà ở 2023, Thông tư 05 - Ảnh: PA.
Trả lời các câu hỏi của các đơn vị, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng về vấn đề đào tạo pháp luật cho ban quản trị chung cư thì Thông tư 05 đã có quy định. Các sở xây dựng địa phương sẽ có chương trình cụ thể riêng.
Về nhà ở dưỡng lão cho người già trong chung cư, khu đô thị tại Việt Nam hiện chưa có, chỉ có phòng công cộng hoặc nhà cộng đồng…
Về mô hình cho thuê căn hộ ngắn ngày tại nhiều chung cư (Airbnb): Theo Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Về nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộ có quyền cho thuê. Cho thuê để ở mặc dù là kinh doanh, vấn đề là làm đúng pháp luật.
Diện tích chung – riêng trong chung cư thì Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05 đã quy định. Hiện có chung cư đa mục đích, trong luật chia ra 02 hình thức: phần sở hữu chung tách biệt với các căn hộ; phần chưa tách biệt đều có quy định cụ thể.
Về hội nghị nhà chung cư nên quyết theo tỷ lệ diện tích hay số người: Thí dụ, chung cư có 100 căn hộ, nhưng có 10 căn hộ diện tích lớn có quyết định khác với số còn lại thì vẫn dựa trên tỷ lệ diện tích để quyết, vì diện tích lớn hơn đóng phí quản lý và phí bảo trì cao hơn, quyền nhiều hơn.
“Trước đây, chúng tôi đã quy định tỷ lệ biểu quyết theo số lượng căn hộ nhưng không ổn. Đã có nhiều ý kiến về vấn đề này, và Quốc hội cũng đã đồng tình”, ông Khởi nói.
[Bài 1]: Dừng thực hiện giá thuê chung cư mới vì quá sức chi trả của người dân
14:00, 14/11/2024
Hải Phòng yêu cầu kiểm tra công tác quản lý, vận hành chung cư thuộc tài sản công
14:31, 08/11/2024
Cần bổ sung các quy định về phòng cháy chữa cháy với chung cư cao tầng
Đề xuất chủ đầu tư tạm ứng kinh phí giải phóng mặt bằng tuyến metro Sài Gòn - Cần Giờ
TP.HCM dự kiến thu hồi hơn 325 ha đất với chi phí đền bù khoảng 7.500 tỷ đồng để làm tuyến metro dài 48,5 km nối quận 7 cũ sang huyện Cần Giờ cũ; đồng thời đề xuất chủ đầu tư tạm ứng kinh phí để đền bù, giải phóng mặt bằng...
Phú Gia Bảo Lộc hưởng lợi từ cao tốc Dầu Giây - Liên Khương
Dự án Phú Gia Bảo Lộc không chỉ là nơi an cư lý tưởng, mà còn là tài sản giá trị dài hạn, được ví như “của để dành” giữa trung tâm liên kết vùng đang chuyển mình mạnh mẽ.
Còn nhiều băn khoăn về công chứng điện tử bất động sản
Mặc dù được kỳ vọng trở thành "tấm khiên" bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản trong kỷ nguyên số, nhưng công chứng điện tử tại Việt Nam vẫn đang đứng trước nhiều vấn đề cần được nhận diện và tháo gỡ.
Gia Lai mời gọi đầu tư 228 dự án bất động sản, dịch vụ và du lịch
Trong 416 dự án kêu gọi đầu tư giai đoạn 2025-2030 tại Gia Lai, lĩnh vực bất động sản, dịch vụ, thương mại và du lịch chiếm số lượng lớn với 228 dự án; công nghiệp và hạ tầng công nghiệp có 63 dự án…
TP. Hồ Chí Minh xác định lại giá đất của 3 dự án ở Thủ Thiêm
Ba dự án phải xác định lại giá đất gồm: dự án đầu tư xây dựng 4 tuyến đường chính, dự án cầu Thủ Thiêm 2 (cầu Ba Son), dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía bắc và hoàn thiện trục bắc - nam trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm…
Sáu giải pháp phát triển nhanh và bền vững ngành năng lượng
Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để phát triển năng lượng xanh, sạch nhằm đảm bảo an ninh năng lượng và phát triển bền vững. Ông Nguyễn Ngọc Trung chia sẻ với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy về sáu giải pháp để phát triển nhanh và bền vững ngành năng lượng nói chung và các nguồn năng lượng tái tạo, năng lượng mới nói riêng…
Nhân lực là “chìa khóa” phát triển điện hạt nhân thành công và hiệu quả
Trao đổi với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy, TS. Trần Chí Thành, Viện trưởng Viện Năng lượng nguyên tử Việt Nam, nhấn mạnh vấn đề quan trọng nhất khi phát triển điện hạt nhân ở Việt Nam là nguồn nhân lực, xây dựng năng lực, đào tạo nhân lực giỏi để tham gia vào triển khai, vận hành dự án...
Phát triển năng lượng tái tạo, xanh, sạch: Nền tảng cho tăng trưởng kinh tế trong dài hạn
Quốc hội đã chốt chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế 8% cho năm 2025 và tăng trưởng hai chữ số cho giai đoạn 2026 – 2030. Để đạt được mục tiêu này, một trong những nguồn lực có tính nền tảng và huyết mạch chính là điện năng và các nguồn năng lượng xanh, sạch…
Nhà đầu tư điện gió ngoài khơi tại Việt Nam vẫn đang ‘mò mẫm trong bóng tối’
Trả lời VnEconomy bên lề Diễn đàn năng lượng xanh Việt Nam 2025, đại diện doanh nghiệp đầu tư năng lượng tái tạo nhận định rằng Chính phủ cần nhanh chóng ban hành các thủ tục và quy trình pháp lý nếu muốn nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào các dự án điện gió ngoài khơi của Việt Nam...
Tìm lộ trình hợp lý nhất cho năng lượng xanh tại Việt Nam
Chiều 31/3, tại Hà Nội, Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Hiệp hội Năng lượng sạch Việt Nam chủ trì, phối hợp với Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức Diễn đàn Năng lượng Việt Nam 2025 với chủ đề: “Năng lượng xanh, sạch kiến tạo kỷ nguyên kinh tế mới - Giải pháp thúc đẩy phát triển nhanh các nguồn năng lượng mới”...
Thuế đối ứng của Mỹ có ảnh hướng thế nào đến chứng khoán?
Chính sách thuế quan mới của Mỹ, đặc biệt với mức thuế đối ứng 20% áp dụng từ ngày 7/8/2025 (giảm từ 46% sau đàm phán),
có tác động đáng kể đến kinh tế Việt Nam do sự phụ thuộc lớn vào xuất khẩu sang Mỹ (chiếm ~30% kim ngạch xuất khẩu).
Dưới đây là phân tích ngắn gọn về các ảnh hưởng chính: