Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, và Thông tư số 05/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở đang được kỳ vọng sẽ giải quyết nhiều vướng mắc của hoạt động nhiều tòa nhà chung cư.

MỆT MỎI VỚI CÁC "CĂN NHÀ TRỌ" TRONG CHUNG CƯ

Tại buổi đối thoại với doanh nghiệp về các luật bất động sản do Sở Xây dựng TP.HCM và Trung tâm Xúc tiến thương mại TP.HCM (ITPC) tổ chức ngày  ngày 15/11/2024, rất nhiều ý kiến về hoạt động quản lý chung cư được chất vấn đại diện cơ quan làm luật.

Đại diện ban quản trị một chung cư tại quận 4, TP.HCM, ông Trí cho biết hiện nhiều người dân sinh sống tại chung cư chỗ ông đang rất mệt mỏi với việc các căn hộ lân cận cho thuê ở ngắn ngày (Airbnb). Chẳng hạn, tòa nhà có 200 căn hộ cho thuê, tạo nên những “căn nhà trọ” trong chung cư, ảnh hưởng tới sinh hoạt của cư dân tại đây.

Mặc dù việc cho thuê là để ở, nhưng rõ ràng mục đích “ở để kinh doanh (không phải ở đơn thuần). Việc này dẫn đến các vấn đề về an ninh, an toàn, sử dụng các tiện ích chung… Không thể “trộn” trong 01 tòa nhà chung cư vừa để ở, vừa để cho thuê trọ (kinh doanh). Trong 01 dự án bất động sản có hỗn hợp các loại hình sản phẩm bất động sản sẽ rất khó quản trị.

Đối với các dự án chung cư có nhiều loại hình vừa để ở, vừa để cho thuê (officetel, shophouse… ), phần tiện ích chung nên bắt buộc phải có phần riêng, độc lập dành cho các căn hộ chỉ để ở (như thang máy riêng, sảnh riêng, hồ bơi riêng…), khi đó sẽ không có xung đột giữa các cư dân và khách thuê.

Với tình hình hiện có nhiều chung cư không đủ số người tham gia hội nghị chung cư để biểu quyết các vấn đề của chung cư. Vậy sẽ xử lý thế nào?

Ông Trí cho rằng nên có loại hình bất động sản dưỡng lão trong các dự án chung cư, khu đô thị.

Cũng nêu kiến nghị về tỷ lệ biểu quyết trong hội nghị nhà chung cư nên theo số người, không theo tỷ lệ diện tích để đảm bảo công bằng.

Ông Nguyễn Xuân Hiền, Phó giám đốc Công ty TNHH Nhà xã hội Việt Nam, cho rằng theo Thông tư 05, việc bầu chọn ban quản trị căn cứ vào tỷ lệ diện tích, điều này sẽ không dân chủ. Vì có thể trong một dự án chung cư, 300-400 cư dân nhưng tỷ lệ sở hữu chung cư không bằng chủ đầu tư.

Từ đó, nảy sinh trường hợp chủ đầu tư bỏ phiếu cho ban quản trị do họ lựa chọn, không phải cư dân chọn. Lợi ích của chủ đầu tư là liên quan đến quỹ bảo trì. Nếu chủ đầu tư thông đồng với ban quản trị để chiếm giữ quỹ bảo trì, điều này sẽ gây ra khiếu kiện về tranh chấp quỹ bảo trì. Đây là việc đã xảy ra tại nhiều chung cư lâu nay….

“Tất cả vấn đề tranh chấp là do ban quản trị không đại diện cho cư dân, dẫn tới cư dân chống đối ban quản trị, chống đối chủ đầu tư. Do vậy, việc bầu ban quan trị và quyết các hoạt động của chung cư nên theo tỷ lệ cư dân tham dự quyết định”, ông Hiền kiến nghị.

Ý kiến về các nguồn thu từ khai thác phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư (ngoài phí bảo trì). Ông Nam, Phó giám đốc một công ty quản lý vận hành chung cư, cho biết Luật Nhà ở 2023 (khoản 4, Điều 153) quy định các nguồn thu phát sinh trước ngày 01/8/2024 thì đơn vị quản lý vận hành được thụ hưởng phần khai thác đó, nhưng không quy định chuyển tiếp.

Ông Nam cho rằng công ty quản lý vận hành cũng phải bỏ chi phí để khai thác nguồn thu đó, nhưng chi phí này lại không được khấu trừ. Khi cân đối nguồn thu – chi này phải xin phép hội nghị nhà chung cư. Trong thời gian chờ hội nghị nhà chung cư (bất thường), công ty quản lý vận hành sẽ thực hiện như thế nào?

Ngoài ra, việc tăng phí dịch vụ quản lý chung cư cũng phải thông qua hội nghị nhà chung cư. Nếu không bù đắp từ phần khai thác ngoài phí bảo trì thì rất khó cho công ty quản lý vận hành. Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.

BAN QUẢN TRỊ PHẢI ĐƯỢC HỘI NGHỊ CHUNG CƯ THÔNG QUA

Thông tin về các quy định trong Luật Nhà ở 2023, Thông tư 05, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, giải thích nhiệm vụ, quyền hạn của ban quản trị đã được quy định rõ trong luật.

Mối quan hệ giữa ban quản trị với các tổ chức chính quyền địa phương là khác nhau. Không thể chuyển công việc, hoạt động của chính quyền địa phương sang ban quản trị chung cư.

Vì bản chất của ban quản trị chung cư là thay mặt cư dân thực hiện các công việc của cư dân, không thực hiện công việc của tổ chức chính quyền địa phương.

Ban quản trị là tổ chức đại diện cư dân, không phải tổ chức ra hoạt động để kinh doanh, nên không có mã số thuế, chỉ có số tài khoản để chi phí cho các hoạt động của nhà chung cư…

Các hoạt động của ban quản trị được thông qua giao việc của hội nghị nhà chung cư, ban quản trị không được tự quyết.

Trách nhiệm của ban quản trị chung cư là vận động người dân về thực hiện quyền và nghĩa vụ cư dân trong tòa nhà.

Trong trường hợp thành viên ban quản trị chung cư gây thiệt hại thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, thậm chí bị xử lý hình sự.

Về phí dịch vụ chung cư: sẽ do các bên thỏa thuận, được thống nhất thông qua hội nghị nhà chung cư.

Các đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư phải xem xét phí dịch vụ chung cư hợp lý (gồm VAT)… Hoạt động quản lý vận hành chung cư là hoạt động kinh doanh, nên sẽ có lợi ích của doanh nghiệp, cụ thể là lợi nhuận… Nếu thực hiện đấu thầu thì phải theo Luật Đấu thầu.

Ông Khởi cho rằng, không có quy định nào cho phép lấy nguồn thu từ khai thác kinh doanh chung cư bù đắp để giảm phí dịch vụ quản lý chung cư. Phí này sẽ do thỏa thuận các bên…

Hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định quy chế hoạt động của ban quản trị chung cư gồm cả quy chế chi tiêu (nếu ban quản trị thực hiện sai phải chịu trách nhiệm trước pháp luật); quyết định nội quy quản lý chung cư (thông qua đa số phiếu)…

Về quyết toán kinh phí cho bảo trì: chủ đầu tư phải quyết toán. Vì số tiền bảo trì là của cư dân đóng góp. Nếu chủ đầu tư chiếm giữ quỹ bảo trì, UBND cấp quận sẽ phối hợp với cơ quan công an thực hiện cưỡng chế.

Trả lời các câu hỏi của các đơn vị, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng về vấn đề đào tạo pháp luật cho ban quản trị chung cư thì Thông tư 05 đã có quy định. Các sở xây dựng địa phương sẽ có chương trình cụ thể riêng.

Về nhà ở dưỡng lão cho người già trong chung cư, khu đô thị tại Việt Nam hiện chưa có, chỉ có phòng công cộng hoặc nhà cộng đồng…

Về mô hình cho thuê căn hộ ngắn ngày tại nhiều chung cư (Airbnb): Theo Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Về nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộ có quyền cho thuê. Cho thuê để ở mặc dù là kinh doanh, vấn đề là làm đúng pháp luật.

Diện tích chung – riêng trong chung cư thì Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05 đã quy định. Hiện có chung cư đa mục đích, trong luật chia ra 02 hình thức: phần sở hữu chung tách biệt với các căn hộ; phần chưa tách biệt đều có quy định cụ thể.

Về hội nghị nhà chung cư nên quyết theo tỷ lệ diện tích hay số người: Thí dụ, chung cư có 100 căn hộ, nhưng có 10 căn hộ diện tích lớn có quyết định khác với số còn lại thì vẫn dựa trên tỷ lệ diện tích để quyết, vì diện tích lớn hơn đóng phí quản lý và phí bảo trì cao hơn, quyền nhiều hơn.

“Trước đây, chúng tôi đã quy định tỷ lệ biểu quyết theo số lượng căn hộ nhưng không ổn. Đã có nhiều ý kiến về vấn đề này, và Quốc hội cũng đã đồng tình”, ông Khởi nói.