Việc định giá đất sát với giá thực tế vẫn đang là vấn đề mà các cơ quan chức năng tiếp tục... nghiên cứu

Khoảng trống pháp lý về đổi đất lấy hạ tầng trong dự án BT khiến các địa phương hơn một năm qua nháo nhác cuối cùng được lấp khi Chính phủ vừa ban hành Nghị định 69, một nghị định có thể nói là trắc trở hiếm thấy từ quá trình soạn thảo đến ngày ra mắt.

Nghị định 69 có hiệu lực từ 1/10/2019, nêu rõ, việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT phải đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, đất đai, ngân sách nhà nước, đầu tư, xây dựng; việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT theo hình thức đấu thầu rộng rãi theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Nghị định 69 nhấn mạnh việc thanh toán này chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán. 

Giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán; giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu. Thời điểm thanh toán dự án BT đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất hoặc trụ sở làm việc là thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư...

Với hàng loạt quy định như vậy, Chính phủ hy vọng sẽ siết lại được quản lý trong lĩnh vực này, không để xảy ra tình trạng thất thoát nguồn lực của Nhà nước. Kể từ tháng 10 tới, các dự án BT không được chỉ định thầu, giá trị dự án BT phải xác định từ kết quả đấu thầu, không còn tình trạng chỉ định thầu, đội vốn lên rất nhiều. 

Việc thanh toán dự án BT bằng quỹ đất thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, trong trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư nộp phần chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước, trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị dự án BT thì Nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư bằng tiền hoặc bằng quỹ đất tại thời điểm quyết toán dự án BT hoàn thành, sẽ khắc phục triệt để chênh lệch giá khi thời điểm xác định giá đất đem đổi với giá đất sau khi được giải phóng mặt bằng...

Song, theo phân tích của các đại biểu Quốc hội cũng như giới chuyên gia thì sẽ không dễ như vậy. Nhiều năm qua, tại Nghị trường cũng đã rất nóng bởi vấn đề ngang giá (giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán) là kẽ hở rất lớn cho việc bắt tay trục lợi giữa các nhóm lợi ích với quan chức địa phương. 

Việc xác định giá đất thông qua quy trình thẩm định giá khép kín giữa chính quyền - nhà đầu tư - cơ quan thẩm định giá do nhà đầu tư hoặc chính quyền thuê thường được coi như "việc nhà" để trở thành giá nhà đầu tư mong muốn thay vì theo giá thị trường. 

Kiểm toán Nhà nước đã chỉ ra lỗ hổng này và đề xuất phương án đấu thầu, bắt buộc đấu thầu toàn bộ các loại dự án BT và đấu giá toàn bộ các loại tài sản để tiền hóa việc thanh toán thì mới có thể minh bạch và chống tiêu cực, tham nhũng.

Nghị định 69 đã yêu cầu toàn bộ dự án BT phải đấu thầu, không có ngoại lệ, nhưng lại vẫn quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc "ngang giá", và giá trị quỹ đất vẫn được xác định theo trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể quy định tại pháp luật về đất đai. Như vậy, vẫn sử dụng tài sản công để thanh toán trực tiếp cho dự án BT và chỉ cần qua thủ tục định giá mà không phải đấu giá.

Bộ Tài chính có giải thích, việc đấu giá tài sản công trong trường hợp này là không khả thi, vì khi đấu thầu dự án BT thì Nhà nước đóng vai trò "bên mua", nhà đầu tư đóng vai trò "bên bán". Còn trường hợp đấu giá tài sản công thì ngược lại, Nhà nước đóng vai trò "bên bán", nhà đầu tư đóng vai trò "bên mua". 

Pháp luật hiện hành không có quy định đồng thời vừa đấu thầu mua, vừa đấu giá bán với cùng một dự án. Cùng đó, theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT, vì vậy nhà đầu tư đã được xác định đối với trường hợp này. 

Nếu sau khi lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án BT mà lại mang tài sản công ra đấu giá thì sẽ chỉ có một nhà đầu tư, không mang tính cạnh tranh. Còn nếu đấu giá như quy định của pháp luật về đất đai thì không còn đúng tính chất và nguyên tắc như pháp luật về đầu tư theo hình thức BT.

Có thể thấy rằng, dù cố lấp thì khoảng trống trong quản dự án BT vẫn hở, khi chỉ với quy định "giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường", cũng đã thấy là chung chung với nhiều cách hiểu và vận dụng khác nhau, xác định thế nào là giá thị trường hết sức khó khăn, thất thoát cho ngân sách nhà nước có thể sẽ vẫn tái diễn. 

Trong khi, việc định giá đất sát với giá thực tế vẫn đang là vấn đề mà các cơ quan chức năng tiếp tục... nghiên cứu. Trên thực tế có 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng đôi khi có trường hợp cả 5 phương pháp đều "bó tay".