Có nên tháo gỡ dự án bất động sản “đứng hình” vì thiếu vốn?
Mộc Minh
14/09/2022, 14:00
Nhu cần về vốn đang là vấn đề nóng của doanh nghiệp và nền kinh tế, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản…
Ảnh minh hoạ.
Nhiều yếu tố khiến cho nhu cầu về vốn của nền kinh tế và doanh nghiệp tăng mạnh.
NHU CẦU VỐN TĂNG MẠNH
Tại diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản”, do báo Công thương tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng câu chuyện về vốn đã trở thành vấn đề nóng của nền kinh tế và doanh nghiệp, khi nhu cầu này đang tăng mạnh hơn so với những năm trước.
Theo ông Lực, nguyên nhân khiến cho nhu cầu về vốn tăng mạnh, đó là nền kinh tế phục hồi tốt; kênh huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp bị suy giảm 4-5% do đang được Chính phủ chấn chỉnh lại. Do đó, nhu cầu vốn dồn sang phía ngân hàng.
Ngoài ra, giá cả nguyên vật liệu tăng, tỷ giá tăng, đồng Việt Nam mất giá so với USD 2,8%. Những yếu tố này khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng, đẩy nhu cầu vốn tăng lên để bù đắp.
Cuối cùng, giải ngân vốn đầu tư công chậm (trong khi kế hoạch giải ngân đầu tư công rất lớn, gấp 1,5 lần so với các nhiệm kỳ trước), nên hệ luỵ xảy ra, dẫn đến doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau… khiến cho cầu tín dụng ngân hàng càng “nóng”.
Tín dụng bất động sản vẫn tăng tích cực, từ đầu năm đến nay tăng 14%, trong đó tín dụng với phân khúc nhà ở tăng 17% và bất động sản đầu tư trên 8%.
Hiện tín dụng cho vay bất động sản chiếm 20,6% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, với mức này vẫn còn dư địa để tiếp tục cho vay bất động sản, vì các quốc gia khác trên thế giới thông thường chiếm 28-30% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.
Hiện nay, nhu cầu vốn là khó khăn chung và lĩnh vực bất động sản được đánh giá là tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng cũng thận trọng hơn trong giải ngân.
Tuy nhiên, cũng cần phân định rõ hơn về rủi ro này, tức là chia rủi ro theo phân khúc bất động sản. Trong đó, bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng… từ đó phân tích rủi ro của từng phân khúc.
Tuy nhiên, ông Lực cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch không nên trông chờ tín dụng ngân hàng, vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt. Hơn nữa, thông thường các nước khác, phân khúc này huy động vốn từ nhà đầu tư và quỹ đầu tư trong và ngoài nước để họ đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dòng vốn từ tín dụng của chúng ta đang chặt chẽ hơn so với các năm trước.
Thực tế, đầu tư nước ngoài vào bất động sản thời gian qua tốt, chiếm khoảng gần 3 tỷ USD, giải ngân 1 tỷ USD, chiếm 10% tổng FDI giải ngân.
VỐN NGÂN HÀNG NHƯ BẢO CHỨNG CHO DỰ ÁN
Từ quan điểm của doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn VNGroup, cho rằng đối với nhà đầu tư bất động sản, nguồn vốn là yếu tố quan trọng hàng đầu. Vì thế, nguồn vốn vay từ ngân hàng rất quan trọng đối với doanh nghiệp, có thể coi là bộ khung nâng đỡ cho các dự án của doanh nghiệp. Đối với mỗi dự án nếu được cấp tín dụng xem như là bảo chứng cho doanh nghiệp, tạo niềm tin cho khách hàng.
Ngoài nguồn vốn từ ngân hàng, doanh nghiệp có thể huy động nguồn vốn từ nhiều kênh khác, trong đó, có nguồn từ các tổ chức tài chính nước ngoài. Tuy vậy, điều kiện huy động vốn từ các tổ chức này rất khó khắt khe do liên quan đến các thủ tục pháp luật… Cho nên, ngân hàng vẫn đóng vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong vấn đề nguồn vốn.
Toàn cảnh diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản - Ảnh: VC.
Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khi dòng vốn bị “nghẽn” sẽ ảnh hưởng dây chuyền tới hoạt động bất động sản.
Thứ nhất, khi các chủ đầu tư khi triển khai dự án buộc phải có 20% vốn đối ứng để đền bù giải phóng mặt bằng. Do đó, 80% vốn còn lại từ nguồn đi vay ngân hàng, huy động từ khách hàng, ứng tiền của nhà cung cấp.
Nếu dự án đang “chạy” trơn tru, đột nhiên bị dừng lại do thiếu vốn và trở thành dự án dở dang, chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, cho nhà cung cấp...
Hệ luỵ nữa là nguy cơ không có sản phẩm trả cho khách hàng, sẽ bị khách hàng kiện…và cũng không thu thêm được tiền của khách hàng (vì khách hàng thanh toán theo tiến độ dự án).
Ông Đính cho biết trong tháng 10 tới, có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả? Khi đó, họ phải đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khó khăn dồn khó khăn.
Ngoài ra, khi dự án bị “tắc vốn” sẽ làm giảm nguồn cung ra thị trường, trong khi các rào cản pháp lý cũng khiến nhiều dự án “đứng hình” nhiều năm…
Theo thống kê của VARS, nguồn cung từ các dự án lần đầu vào thị trường đang ngày càng giảm. Cụ thể, năm 2018, có khoảng 200.000 sản phẩm mới, năm 2019 hơn 100.000 sản phẩm, đến năm 2020 và 2021 xuống còn 60.000 sản phẩm và trong 6 tháng đầu năm 2022 tụt xuống còn hơn 20.000 sản phẩm.…
Ông Đính cũng cho rằng, ở giai đoạn trước do tiền được “bơm” dễ dàng vào thị trường bất động sản, đã gây ra “bong bóng” và khủng hoảng cho thị trường khi giá đất nền tăng phi mã, kéo theo làn sóng tăng giá của sản phẩm thị trường chính thống, gồm cả giá căn hộ chung cư cũng tăng mạnh…
Đây chính là nguyên nhân khiến ngân hàng phải “phanh” dòng vốn vào thị trường bất động sản và nhóm đối tượng đầu tiên bị ảnh hưởng là các dự án.
Nhóm thứ 2 là các ngành nghề liên quan đến hoạt động bất động sản.
Theo thống kê có khoảng hơn 30 ngành nghề bị ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản, như: vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Khi các chủ dự án không có tiền thanh toán dẫn tới nợ đọng gối đầu tới các đơn vị này và gây ra hậu quả kinh tế chung.
Nhóm thứ 3 là khách hàng. Vì sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, nhiều người mua cần phải vay tiền ngân hàng. Một khi tín dụng bị siết, họ cũng gặp khó khăn khi không có nguồn tiền vay để mua. Đặc biệt, nhóm công nhân thu nhập thấp, các đối tượng chính sách khác… lại càng hạn hẹp nguồn vay. Từ đây, bất động sản vừa tắc nguồn cung, vừa tắc nguồn cầu, thị trường càng đi xuống.
Tuy nhiên, ông Đính cũng cho rằng hiện ngân hàng đã nới “room” tín dụng, những cũng phải hết sức cân nhắc, dòng vốn không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội. Ngoài ra, các dự án sắp hoàn thành, cần tạo điều kiện để tiếp tục hoạt động, tạo lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế.
Còn ông Vũ Văn Thành đề nghị, trong điều phối tín dụng ngân hàng và trái phiếu đối với hoạt động kinh tế xã hội cố gắng cân bằng. Ngoài ra, nếu có biến động về điều hành tài chính thì cần có thông báo, cảnh báo để cho doanh nghiệp để có giải pháp ứng phó, chuẩn bị nguồn vốn khác phù hợp.
Cổ phiếu bất động sản và xây dựng phân hoá mạnh
Cơ hội sở hữu bất động sản biển pháp lý lâu dài tại giao điểm 3 đại lộ xuyên đảo Phú Quốc
Đầu tư bất động sản “Cuộc chơi” không dành cho tất cả
Đọc thêm
Đồng Nai đồng loạt khởi công nhiều dự án nhà ở xã hội
Loạt dự án nhà ở xã hội ở Đồng Nai vừa được đồng loạt khởi công vào ngày 21/8/2025, cung cấp khoảng 5.500 căn hộ cho người lao động trên địa bàn các huyện Nhơn Trạch, Trảng Bom cũ, nay là các xã tương ứng.
Từ sống khoẻ đến đầu tư “khoẻ”: Lối đi mới của bất động sản khoáng nóng
Nếu như trước đây, khái niệm nghỉ dưỡng gắn liền với những kỳ nghỉ ngắn ngày, thì nay, nhu cầu sống khoẻ và đầu tư khoẻ đang định hình một chuẩn mực mới. Bất động sản khoáng nóng chính là minh chứng rõ nét cho sự thay đổi này.
Dự án ArtStella: Tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư
Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự dịch chuyển dòng vốn mạnh mẽ so với các kênh đầu tư khác. Các dự án sở hữu pháp lý minh bạch, vị trí chiến lược gần tuyến metro số 1 và chính sách thanh toán linh hoạt đang trở thành “thỏi nam châm” thu hút sự chú ý của giới đầu tư.
Cần cơ chế đặc thù khi đánh giá năng lực của nhà thầu
Đối với một số loại dự án quy mô lớn, yêu cầu kỹ thuật phức tạp hoặc chưa từng được thực hiện tại Việt Nam, cần cơ chế đặc thù khi đánh giá năng lực của nhà thầu, đặc biệt là nhà thầu trong nước…
Nghịch lý bất động sản ở Nhật: Tokyo tăng nóng, nông thôn nhiều nhà bỏ không
Tại quận Shibuya của Tokyo, những tòa nhà chọc trời và chung cư cao cấp là hiện thân cho cơn sốt bất động sản đô thị của Nhật Bản, khi giá nhà ở khu vực này tăng chóng mặt trong những năm gần đây...
Sáu giải pháp phát triển nhanh và bền vững ngành năng lượng
Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để phát triển năng lượng xanh, sạch nhằm đảm bảo an ninh năng lượng và phát triển bền vững. Ông Nguyễn Ngọc Trung chia sẻ với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy về sáu giải pháp để phát triển nhanh và bền vững ngành năng lượng nói chung và các nguồn năng lượng tái tạo, năng lượng mới nói riêng…
Nhân lực là “chìa khóa” phát triển điện hạt nhân thành công và hiệu quả
Trao đổi với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy, TS. Trần Chí Thành, Viện trưởng Viện Năng lượng nguyên tử Việt Nam, nhấn mạnh vấn đề quan trọng nhất khi phát triển điện hạt nhân ở Việt Nam là nguồn nhân lực, xây dựng năng lực, đào tạo nhân lực giỏi để tham gia vào triển khai, vận hành dự án...
Phát triển năng lượng tái tạo, xanh, sạch: Nền tảng cho tăng trưởng kinh tế trong dài hạn
Quốc hội đã chốt chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế 8% cho năm 2025 và tăng trưởng hai chữ số cho giai đoạn 2026 – 2030. Để đạt được mục tiêu này, một trong những nguồn lực có tính nền tảng và huyết mạch chính là điện năng và các nguồn năng lượng xanh, sạch…
Nhà đầu tư điện gió ngoài khơi tại Việt Nam vẫn đang ‘mò mẫm trong bóng tối’
Trả lời VnEconomy bên lề Diễn đàn năng lượng xanh Việt Nam 2025, đại diện doanh nghiệp đầu tư năng lượng tái tạo nhận định rằng Chính phủ cần nhanh chóng ban hành các thủ tục và quy trình pháp lý nếu muốn nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào các dự án điện gió ngoài khơi của Việt Nam...
Tìm lộ trình hợp lý nhất cho năng lượng xanh tại Việt Nam
Chiều 31/3, tại Hà Nội, Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Hiệp hội Năng lượng sạch Việt Nam chủ trì, phối hợp với Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức Diễn đàn Năng lượng Việt Nam 2025 với chủ đề: “Năng lượng xanh, sạch kiến tạo kỷ nguyên kinh tế mới - Giải pháp thúc đẩy phát triển nhanh các nguồn năng lượng mới”...
Thuế đối ứng của Mỹ có ảnh hướng thế nào đến chứng khoán?
Chính sách thuế quan mới của Mỹ, đặc biệt với mức thuế đối ứng 20% áp dụng từ ngày 7/8/2025 (giảm từ 46% sau đàm phán),
có tác động đáng kể đến kinh tế Việt Nam do sự phụ thuộc lớn vào xuất khẩu sang Mỹ (chiếm ~30% kim ngạch xuất khẩu).
Dưới đây là phân tích ngắn gọn về các ảnh hưởng chính: