Có nên tháo gỡ dự án bất động sản “đứng hình” vì thiếu vốn?

Nhiều yếu tố khiến cho nhu cầu về vốn của nền kinh tế và doanh nghiệp tăng mạnh.

NHU CẦU VỐN TĂNG MẠNH

Tại diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản”, do báo Công thương tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng câu chuyện về vốn đã trở thành vấn đề nóng của nền kinh tế và doanh nghiệp, khi nhu cầu này đang tăng mạnh hơn so với những năm trước.

Theo ông Lực, nguyên nhân khiến cho nhu cầu về vốn tăng mạnh, đó là nền kinh tế phục hồi tốt; kênh huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp bị suy giảm 4-5% do đang được Chính phủ chấn chỉnh lại. Do đó, nhu cầu vốn dồn sang phía ngân hàng.

Ngoài ra, giá cả nguyên vật liệu tăng, tỷ giá tăng, đồng Việt Nam mất giá so với USD 2,8%. Những yếu tố này khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng, đẩy nhu cầu vốn tăng lên để bù đắp.

Cuối cùng, giải ngân vốn đầu tư công chậm (trong khi kế hoạch giải ngân đầu tư công rất lớn, gấp 1,5 lần so với các nhiệm kỳ trước), nên hệ luỵ xảy ra, dẫn đến doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau… khiến cho cầu tín dụng ngân hàng càng “nóng”.

Tín dụng bất động sản vẫn tăng tích cực, từ đầu năm đến nay tăng 14%, trong đó tín dụng với phân khúc nhà ở tăng 17% và bất động sản đầu tư trên 8%.

Hiện tín dụng cho vay bất động sản chiếm 20,6% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, với mức này vẫn còn dư địa để tiếp tục cho vay bất động sản, vì các quốc gia khác trên thế giới thông thường chiếm 28-30% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.

Hiện nay, nhu cầu vốn là khó khăn chung và lĩnh vực bất động sản được đánh giá là tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng cũng thận trọng hơn trong giải ngân.

Tuy nhiên, cũng cần phân định rõ hơn về rủi ro này, tức là chia rủi ro theo phân khúc bất động sản. Trong đó, bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp và bất động sản văn phòng cho thuê, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng… từ đó phân tích rủi ro của từng phân khúc.

Tuy nhiên, ông Lực cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch không nên trông chờ tín dụng ngân hàng, vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt. Hơn nữa, thông thường các nước khác, phân khúc này huy động vốn từ nhà đầu tư và quỹ đầu tư trong và ngoài nước để họ đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dòng vốn từ tín dụng của chúng ta đang chặt chẽ hơn so với các năm trước.

Thực tế, đầu tư nước ngoài vào bất động sản thời gian qua tốt, chiếm khoảng gần 3 tỷ USD, giải ngân 1 tỷ USD, chiếm 10% tổng FDI giải ngân.

VỐN NGÂN HÀNG NHƯ BẢO CHỨNG CHO DỰ ÁN

Từ quan điểm của doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn VNGroup, cho rằng đối với nhà đầu tư bất động sản, nguồn vốn là yếu tố quan trọng hàng đầu. Vì thế, nguồn vốn vay từ ngân hàng rất quan trọng đối với doanh nghiệp, có thể coi là bộ khung nâng đỡ cho các dự án của doanh nghiệp. Đối với mỗi dự án nếu được cấp tín dụng xem như là bảo chứng cho doanh nghiệp, tạo niềm tin cho khách hàng.

Ngoài nguồn vốn từ ngân hàng, doanh nghiệp có thể huy động nguồn vốn từ nhiều kênh khác, trong đó, có nguồn từ các tổ chức tài chính nước ngoài. Tuy vậy, điều kiện huy động vốn từ các tổ chức này rất khó khắt khe do liên quan đến các thủ tục pháp luật… Cho nên, ngân hàng vẫn đóng vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong vấn đề nguồn vốn.

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khi dòng vốn bị “nghẽn” sẽ ảnh hưởng dây chuyền tới hoạt động bất động sản.

Thứ nhất, khi các chủ đầu tư khi triển khai dự án buộc phải có 20% vốn đối ứng để đền bù giải phóng mặt bằng. Do đó, 80% vốn còn lại từ nguồn đi vay ngân hàng, huy động từ khách hàng, ứng tiền của nhà cung cấp.

Nếu dự án đang “chạy” trơn tru, đột nhiên bị dừng lại do thiếu vốn và trở thành dự án dở dang, chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, cho nhà cung cấp...

Hệ luỵ nữa là nguy cơ không có sản phẩm trả cho khách hàng, sẽ bị khách hàng kiện…và cũng không thu thêm được tiền của khách hàng (vì khách hàng thanh toán theo tiến độ dự án).

Ông Đính cho biết trong tháng 10 tới, có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả? Khi đó, họ  phải đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khó khăn dồn khó khăn.

Ngoài ra, khi dự án bị “tắc vốn” sẽ làm giảm nguồn cung ra thị trường, trong khi các rào cản pháp lý cũng khiến nhiều dự án “đứng hình” nhiều năm…

Theo thống kê của VARS, nguồn cung từ các dự án lần đầu vào thị trường đang ngày càng giảm. Cụ thể, năm 2018, có khoảng 200.000 sản phẩm mới, năm 2019 hơn 100.000 sản phẩm, đến năm 2020 và 2021 xuống còn 60.000 sản phẩm và trong 6 tháng đầu năm 2022 tụt xuống còn hơn 20.000 sản phẩm.…

Ông Đính cũng cho rằng, ở giai đoạn trước do tiền được “bơm” dễ dàng vào thị trường bất động sản, đã gây ra “bong bóng” và khủng hoảng cho thị trường khi giá đất nền tăng phi mã, kéo theo làn sóng tăng giá của sản phẩm thị trường chính thống, gồm cả giá căn hộ chung cư cũng tăng mạnh…

Đây chính là nguyên nhân khiến ngân hàng phải “phanh” dòng vốn vào thị trường bất động sản và nhóm đối tượng đầu tiên bị ảnh hưởng là các dự án.

Nhóm thứ 2 là các ngành nghề liên quan đến hoạt động bất động sản.

Theo thống kê có khoảng hơn 30 ngành nghề bị ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản, như: vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Khi các chủ dự án không có tiền thanh toán dẫn tới nợ đọng gối đầu tới các đơn vị này và gây ra hậu quả kinh tế chung.

Nhóm thứ 3 là khách hàng. Vì sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, nhiều người mua cần phải vay tiền ngân hàng. Một khi tín dụng bị siết, họ cũng gặp khó khăn khi không có nguồn tiền vay để mua. Đặc biệt, nhóm công nhân thu nhập thấp, các đối tượng chính sách khác… lại càng hạn hẹp nguồn vay. Từ đây, bất động sản vừa tắc nguồn cung, vừa tắc nguồn cầu, thị trường càng đi xuống.

Tuy nhiên, ông Đính cũng cho rằng hiện ngân hàng đã nới “room” tín dụng, những cũng phải hết sức cân nhắc, dòng vốn không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội. Ngoài ra, các dự án sắp hoàn thành, cần tạo điều kiện để tiếp tục hoạt động, tạo lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế.

Còn ông Vũ Văn Thành đề nghị, trong điều phối tín dụng ngân hàng và trái phiếu đối với hoạt động kinh tế xã hội cố gắng cân bằng. Ngoài ra, nếu có biến động về điều hành tài chính thì cần có thông báo, cảnh báo để cho doanh nghiệp để có giải pháp ứng phó, chuẩn bị nguồn vốn khác phù hợp.