TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Đầu tư bất động sản: Ưu tiên nhỏ và xa
Không ít doanh nghiệp bất động sản vẫn trụ vững trong bối cảnh thị trường khó khăn nhờ vào những dự án phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng
Để vượt qua những khó khăn trên thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm ra cách đi riêng cho mình, trong đó hai yếu tố “nhỏ” và “xa” được xem như liều thuốc hữu hiệu.
Cao cấp không dễ "chơi"
Vài năm trước, tư duy theo kiểu “người Hà Nội lắm tiền” đã được hầu hết các chủ đầu tư bất động sản áp dụng vào trong quá trình thực hiện đầu tư dự án. Kết quả là hàng loạt dự án chung cư cao cấp lần lượt được treo biển, đặt tên tại hầu hết các đô thị lớn, suốt từ Bắc chí Nam.
Thực tế tại Hà Nội, nhiều chủ đầu tư trước đây cũng đã không khỏi phân vân khi quyết định gắn cho dự án của mình hai từ “cao cấp”, bởi điều đó sẽ ảnh hưởng đến thiết kế cũng như nguồn vốn của toàn dự án. Nhưng phân vân này đã nhanh chóng được giải tỏa cũng chỉ vì quan niệm (và cả tiên đoán) người Hà Nội, Sài Gòn... rất giàu.
Thế nhưng, những gì đang diễn ra hiện nay dường như đã trái ngược hoàn toàn với tư duy và sự suy đoán của phần lớn chủ đầu tư. Thị trường bất động sản nói chung dường như đang bị tê liệt chỉ bởi một nguyên nhân tưởng chừng như không thể nhưng lại quyết định nhất: thiếu tiền.
Và không gì khác, bất động sản cao cấp tất yếu là phân khúc phải lãnh hậu quả đầu tiên do nhu cầu thực hay chính xác hơn là khả năng thanh toán, chi trả cho những căn hộ chung cư trị giá dăm bảy tỷ đồng, dường như chỉ lác đác.
Thế mới có chuyện, một dự án chung cư cao cấp ở ngay trung tâm Tp.HCM, thay vì áp dụng phương thức thanh toán nộp tiền thông thường theo 6 đợt, doanh nghiệp này đã cho phép khách hàng nộp tiền thành... 48 đợt nhưng cũng không mấy ai mặn mà vì không phải ai cũng có đến 40 triệu đồng để nộp đều đặn mỗi tháng.
Trong khi đó, một dự án chung cư cao cấp khác nằm ngay trung tâm Hà Nội với vô vàn những điều “lý tưởng” đi kèm (theo lời chủ đầu tư), dù đã chi đến hàng chục tỷ đồng cho truyền thông, quảng bá từ giữa năm 2010 đến nay nhưng tỷ lệ bán hàng vẫn đạt rất thấp.
Đại diện chủ đầu tư dự án trên cho hay, thực tế tư duy theo kiểu “dân Hà Nội lắm tiền” không phải là quá sai lầm khi tiến hành làm dự án. Tuy nhiên, theo vị này, để có được một lô đất ngay giữa trung tâm Hà Nội với chi phí lên tới hàng trăm tỷ đồng, nếu đầu tư chung cư giá rẻ thì chắc chắn sẽ trở thành công cốc.
Do vậy, lựa chọn đầu tư theo hướng cao cấp, tức là diện tích mỗi căn hộ chí ít cũng từ 100 m2 trở lên, nội thất và các dịch vụ đi kèm cũng đều phải thu giá cao thì mới mong có lãi. Đến giờ, cả ban lãnh đạo doanh nghiệp này vẫn khẳng định họ đã đi đúng hướng.
Chỉ tiếc rằng, đúng lúc dự án đủ điều kiện bán (xây xong móng) thì nền kinh tế lại gặp khó khăn, lạm phát tăng cao, ngân hàng rút tiền về. Kết cục là cả chủ và khách đều ngậm ngùi như nhà có đám.
“Năm ngoái tôi vay ngân hàng lãi suất chỉ có 16% để nộp tiền theo tiến độ cho một căn hộ cao cấp. Thế nhưng, giờ tiền của mình thì không còn, vay ngân hàng thì lãi lên tới 25% khiến cả gia đình tôi như loạn cả lên vì chủ đầu tư liên tiếp giục đóng đợt tiếp theo. Nếu đi vay, mỗi tháng tôi phải trả không dưới 15 triệu đồng cả lãi lẫn gốc, trong khi thu nhập cũng chỉ ngần đấy”, một khách hàng ở dự án Indochina Plazacho biết.
Nhỏ, xa vẫn thắng
Trong khi phân khúc bất động sản chung cư cao cấp đang lâm vào tình trạng khó khăn, thì không ít các dự án chung cư có giá bán trung bình và diện tích nhỏ vẫn có tỷ lệ bán hàng khá tốt.
Theo ông Lê Toàn Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty Vihajico, chủ đầu tư khu đô thị Ecopark, dù phân khúc cao cấp có gặp khó khăn chút ít do thị trường trầm lắng, song hơn 1.400 căn hộ có diện tích vừa phải đã được bán trên 90%.
Ông Thắng lý giải, sở dĩ phân khúc chung cư của dự án này có được tỷ lệ bán hàng rất cao trong bối cảnh thị trường trầm lắng là do diện tích vừa phải, hơn nữa doanh nghiệp này đã thực hiện 2 đợt chiết khấu với tổng giá trị lên tới khoảng 20%, trong khi giá bán chỉ chưa đầy 1.000 USD/m2.
Còn với những chủ đầu tư không đi theo phân khúc căn hộ, cách mà họ lựa chọn lại là những dự án bất động sản nghỉ dưỡng nằm cách xa các trung tâm, thành phố lớn với mục đích là nhắm vào một bộ phận khách hàng có nhu cầu tận hưởng cuộc sống, cải thiện không gian sống của mình.
Trao đổi với VnEconomy, Chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình, ông Bùi Văn Tỉnh cho biết, trên thực tế thì địa phương này hoàn toàn không có ưu đãi đặc biệt gì đối với các nhà đầu tư bất động sản, ngoài việc tạo điều kiện nhanh gọn về các thủ tục hành chính.
Thế nhưng, kết quả khiến lãnh đạo tỉnh bất ngờ là chỉ trong một thời gian ngắn, địa phương này đã nhận được đề nghị và đã cấp phép cho hơn 400 dự án, trong đó phần lớn là dự án bất động sản, khu công nghiệp.
Lý giải cho tình trạng “bội thực” dự án, lãnh đạo tỉnh Hòa Bình cho rằng, rất có thể các nhà đầu tư bất động sản đã nhìn thấy tiềm năng phát triển bất động sản du lịch tại các khu vực giáp ranh Hà Nội như Xuân Mai, Lương Sơn... nên đã rót vốn vào đây.
Đặc biệt, sau khi tuyến đường cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình được Thủ tướng phê duyệt, sân golf 186 lỗ, khu du lịch Bản Lác – Mai Châu, Hồ Sông Đà , Thủy điện Hòa Bình được xúc tiến triển khai đầu tư càng thu hút các nhà đầu tư bất động sản sinh thái.
Tổng giám đốc Tập đoàn Arhchi Việt Nam Nguyễn Thành Nam cho hay, sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng các khu vực có thể phát triển đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, doanh nghiệp này đã chọn khu vực Hòa Bình là nơi “đóng đô” cho các dự án của mình.
Thực tế thì trong số các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, khu vực Hòa Bình vẫn được doanh nghiệp này xếp hàng số 1 trong số các khu vực mang lại giá trị lợi nhuận cao.
Trong khi Hòa Bình được cho là “điểm đến” của bất động sản nghỉ dưỡng tại miền Bắc thì hai khu vực Nha Trang (Khánh Hòa) và Đà Nẵng lại được xem như lựa chọn số một của miền Nam Trung Bộ.
Không phủ nhận những khó khăn mà nhiều dự án đang gặp phải khi nguồn cung cho phân khúc thị trường cao cấp đang ngày một tăng nhanh, khiến cạnh tranh càng khốc liệt, song ông Mario Lotti, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang cho rằng, chính thời điểm này là cơ hội tốt để thanh lọc những nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp trên thị trường.
Chính vì vậy, để có thể đứng vững trên thị trường đầy cạnh tranh, doanh nghiệp cần phải ý thức đúng sản phẩm của mình. Tức là đã nhằm vào khách hàng là giới thượng lưu, lắm tiền thì sản phẩm cao cấp phải thực sự là cao cấp, cách xa các đô thị ồn ào, khói bụi.
Đó chính là lý do khiến doanh nghiệp này quyết định chọn Nha Trang để đầu tư khu đô thị Venesia, thay vì xây căn hộ chung cư cao cấp ở Tp.HCM hay các vùng lận cận.
“Không ít doanh nghiệp có dự án bất động sản ngay tại trung tâm Tp.HCM đang gặp nhiều khó khăn, trong khi dự án của chúng tôi nằm tận Khánh Hòa lại cho những kết quả ban đầu rất lạc quan. Kỳ vọng của chúng tôi về dự án này là rất lớn”, lãnh đạo Công ty cổ phần Bất động sản Hà Quang cho hay.
Cao cấp không dễ "chơi"
Vài năm trước, tư duy theo kiểu “người Hà Nội lắm tiền” đã được hầu hết các chủ đầu tư bất động sản áp dụng vào trong quá trình thực hiện đầu tư dự án. Kết quả là hàng loạt dự án chung cư cao cấp lần lượt được treo biển, đặt tên tại hầu hết các đô thị lớn, suốt từ Bắc chí Nam.
Thực tế tại Hà Nội, nhiều chủ đầu tư trước đây cũng đã không khỏi phân vân khi quyết định gắn cho dự án của mình hai từ “cao cấp”, bởi điều đó sẽ ảnh hưởng đến thiết kế cũng như nguồn vốn của toàn dự án. Nhưng phân vân này đã nhanh chóng được giải tỏa cũng chỉ vì quan niệm (và cả tiên đoán) người Hà Nội, Sài Gòn... rất giàu.
Thế nhưng, những gì đang diễn ra hiện nay dường như đã trái ngược hoàn toàn với tư duy và sự suy đoán của phần lớn chủ đầu tư. Thị trường bất động sản nói chung dường như đang bị tê liệt chỉ bởi một nguyên nhân tưởng chừng như không thể nhưng lại quyết định nhất: thiếu tiền.
Và không gì khác, bất động sản cao cấp tất yếu là phân khúc phải lãnh hậu quả đầu tiên do nhu cầu thực hay chính xác hơn là khả năng thanh toán, chi trả cho những căn hộ chung cư trị giá dăm bảy tỷ đồng, dường như chỉ lác đác.
Thế mới có chuyện, một dự án chung cư cao cấp ở ngay trung tâm Tp.HCM, thay vì áp dụng phương thức thanh toán nộp tiền thông thường theo 6 đợt, doanh nghiệp này đã cho phép khách hàng nộp tiền thành... 48 đợt nhưng cũng không mấy ai mặn mà vì không phải ai cũng có đến 40 triệu đồng để nộp đều đặn mỗi tháng.
Trong khi đó, một dự án chung cư cao cấp khác nằm ngay trung tâm Hà Nội với vô vàn những điều “lý tưởng” đi kèm (theo lời chủ đầu tư), dù đã chi đến hàng chục tỷ đồng cho truyền thông, quảng bá từ giữa năm 2010 đến nay nhưng tỷ lệ bán hàng vẫn đạt rất thấp.
Đại diện chủ đầu tư dự án trên cho hay, thực tế tư duy theo kiểu “dân Hà Nội lắm tiền” không phải là quá sai lầm khi tiến hành làm dự án. Tuy nhiên, theo vị này, để có được một lô đất ngay giữa trung tâm Hà Nội với chi phí lên tới hàng trăm tỷ đồng, nếu đầu tư chung cư giá rẻ thì chắc chắn sẽ trở thành công cốc.
Do vậy, lựa chọn đầu tư theo hướng cao cấp, tức là diện tích mỗi căn hộ chí ít cũng từ 100 m2 trở lên, nội thất và các dịch vụ đi kèm cũng đều phải thu giá cao thì mới mong có lãi. Đến giờ, cả ban lãnh đạo doanh nghiệp này vẫn khẳng định họ đã đi đúng hướng.
Chỉ tiếc rằng, đúng lúc dự án đủ điều kiện bán (xây xong móng) thì nền kinh tế lại gặp khó khăn, lạm phát tăng cao, ngân hàng rút tiền về. Kết cục là cả chủ và khách đều ngậm ngùi như nhà có đám.
“Năm ngoái tôi vay ngân hàng lãi suất chỉ có 16% để nộp tiền theo tiến độ cho một căn hộ cao cấp. Thế nhưng, giờ tiền của mình thì không còn, vay ngân hàng thì lãi lên tới 25% khiến cả gia đình tôi như loạn cả lên vì chủ đầu tư liên tiếp giục đóng đợt tiếp theo. Nếu đi vay, mỗi tháng tôi phải trả không dưới 15 triệu đồng cả lãi lẫn gốc, trong khi thu nhập cũng chỉ ngần đấy”, một khách hàng ở dự án Indochina Plazacho biết.
Nhỏ, xa vẫn thắng
Trong khi phân khúc bất động sản chung cư cao cấp đang lâm vào tình trạng khó khăn, thì không ít các dự án chung cư có giá bán trung bình và diện tích nhỏ vẫn có tỷ lệ bán hàng khá tốt.
Theo ông Lê Toàn Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty Vihajico, chủ đầu tư khu đô thị Ecopark, dù phân khúc cao cấp có gặp khó khăn chút ít do thị trường trầm lắng, song hơn 1.400 căn hộ có diện tích vừa phải đã được bán trên 90%.
Ông Thắng lý giải, sở dĩ phân khúc chung cư của dự án này có được tỷ lệ bán hàng rất cao trong bối cảnh thị trường trầm lắng là do diện tích vừa phải, hơn nữa doanh nghiệp này đã thực hiện 2 đợt chiết khấu với tổng giá trị lên tới khoảng 20%, trong khi giá bán chỉ chưa đầy 1.000 USD/m2.
Còn với những chủ đầu tư không đi theo phân khúc căn hộ, cách mà họ lựa chọn lại là những dự án bất động sản nghỉ dưỡng nằm cách xa các trung tâm, thành phố lớn với mục đích là nhắm vào một bộ phận khách hàng có nhu cầu tận hưởng cuộc sống, cải thiện không gian sống của mình.
Trao đổi với VnEconomy, Chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình, ông Bùi Văn Tỉnh cho biết, trên thực tế thì địa phương này hoàn toàn không có ưu đãi đặc biệt gì đối với các nhà đầu tư bất động sản, ngoài việc tạo điều kiện nhanh gọn về các thủ tục hành chính.
Thế nhưng, kết quả khiến lãnh đạo tỉnh bất ngờ là chỉ trong một thời gian ngắn, địa phương này đã nhận được đề nghị và đã cấp phép cho hơn 400 dự án, trong đó phần lớn là dự án bất động sản, khu công nghiệp.
Lý giải cho tình trạng “bội thực” dự án, lãnh đạo tỉnh Hòa Bình cho rằng, rất có thể các nhà đầu tư bất động sản đã nhìn thấy tiềm năng phát triển bất động sản du lịch tại các khu vực giáp ranh Hà Nội như Xuân Mai, Lương Sơn... nên đã rót vốn vào đây.
Đặc biệt, sau khi tuyến đường cao tốc Hòa Lạc – Hòa Bình được Thủ tướng phê duyệt, sân golf 186 lỗ, khu du lịch Bản Lác – Mai Châu, Hồ Sông Đà , Thủy điện Hòa Bình được xúc tiến triển khai đầu tư càng thu hút các nhà đầu tư bất động sản sinh thái.
Tổng giám đốc Tập đoàn Arhchi Việt Nam Nguyễn Thành Nam cho hay, sau khi nghiên cứu kỹ lưỡng các khu vực có thể phát triển đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, doanh nghiệp này đã chọn khu vực Hòa Bình là nơi “đóng đô” cho các dự án của mình.
Thực tế thì trong số các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, khu vực Hòa Bình vẫn được doanh nghiệp này xếp hàng số 1 trong số các khu vực mang lại giá trị lợi nhuận cao.
Trong khi Hòa Bình được cho là “điểm đến” của bất động sản nghỉ dưỡng tại miền Bắc thì hai khu vực Nha Trang (Khánh Hòa) và Đà Nẵng lại được xem như lựa chọn số một của miền Nam Trung Bộ.
Không phủ nhận những khó khăn mà nhiều dự án đang gặp phải khi nguồn cung cho phân khúc thị trường cao cấp đang ngày một tăng nhanh, khiến cạnh tranh càng khốc liệt, song ông Mario Lotti, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang cho rằng, chính thời điểm này là cơ hội tốt để thanh lọc những nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp trên thị trường.
Chính vì vậy, để có thể đứng vững trên thị trường đầy cạnh tranh, doanh nghiệp cần phải ý thức đúng sản phẩm của mình. Tức là đã nhằm vào khách hàng là giới thượng lưu, lắm tiền thì sản phẩm cao cấp phải thực sự là cao cấp, cách xa các đô thị ồn ào, khói bụi.
Đó chính là lý do khiến doanh nghiệp này quyết định chọn Nha Trang để đầu tư khu đô thị Venesia, thay vì xây căn hộ chung cư cao cấp ở Tp.HCM hay các vùng lận cận.
“Không ít doanh nghiệp có dự án bất động sản ngay tại trung tâm Tp.HCM đang gặp nhiều khó khăn, trong khi dự án của chúng tôi nằm tận Khánh Hòa lại cho những kết quả ban đầu rất lạc quan. Kỳ vọng của chúng tôi về dự án này là rất lớn”, lãnh đạo Công ty cổ phần Bất động sản Hà Quang cho hay.
