Trên thị trường, dòng tiền bất động sản đang dịch chuyển rõ nét về các khu vực có nhu cầu ở thực và tiềm năng tăng giá gắn với hạ tầng. Tại đô thị lớn và những nơi hưởng lợi từ các dự án kết nối như vành đai, metro hay đường sắt, thanh khoản vẫn duy trì tích cực…

Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, với sự dịch chuyển rõ rệt cả về hành vi của nhà đầu tư lẫn logic vận động của toàn thị trường.

Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội và xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì nay người mua đã thận trọng hơn, lựa chọn kỹ hơn. Bên cạnh pháp lý, năng lực chủ đầu tư, thì khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản cũng như dư địa tăng trưởng bền vững của bất động sản ngày càng được chú trọng. 

Ngoài ra, theo VARS IRE, dòng tiền trên thị trường bất động sản có xu hướng dịch chuyển mạnh hơn vào những khu vực có nhu cầu thực, tiềm năng ở thực và triển vọng gia tăng giá trị gắn với hạ tầng. Tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao, cũng như tại những khu vực mới được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng kết nối đang hình thành, đặc biệt là các tuyến vành đai, metro, đường sắt cao tốc dự kiến triển khai hoặc sắp đưa vào vận hành, thanh khoản tiếp tục duy trì ở mức tích cực. 

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho rằng: Thị trường đang chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu, từ kỳ vọng giá lên sang chú trọng giá trị thực.

Trong bối cảnh mới, các yếu tố như: pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ đóng vai trò quyết định đối với giá trị bất động sản. Nói cách khác, quá trình sàng lọc hiện nay là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong dài hạn. 

Cũng theo bà Miền, nhìn về trung và dài hạn, dù thị trường bất động sản vẫn tăng trưởng, nhưng sẽ là tăng trưởng trong trạng thái chọn lọc khắt khe hơn. Động lực đầu tiên cho chu kỳ này đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đây không chỉ là cơ sở để tháo gỡ khó khăn cho những dự án hiện hữu đang gặp vướng mắc mà còn mở đường cho các dự án mới được triển khai, đồng thời đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên” loại bỏ dần chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính, thiếu năng lực triển khai hoặc không đáp ứng yêu cầu minh bạch của thị trường. 

Mặt khác, hạ tầng tiếp tục là động lực nền tảng tái định hình không gian phát triển của thị trường bất động sản. Việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc Bắc - Nam, các tuyến vành đai, metro, đường sắt cao tốc, sân bay và hệ thống logistics sẽ tạo ra các cực tăng trưởng mới, và tái định vị giá trị bất động sản tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp. Những công trình như: sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình, Vành đai 3, Vành đai 4, đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh, Bến Thành - Cần Giờ hay các hành lang logistics lớn… không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn tạo tiền đề cho sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp và bài bản hơn. 

Đặc biệt, với tổng mức vốn kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,22 triệu tỷ đồng, gấp 2,7 lần giai đoạn 2021-2025, hạ tầng sẽ trở thành lực đẩy rất mạnh cho cả nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Cùng với đó, các biến số của kinh tế vĩ mô, đặc biệt là quỹ đạo của mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục giữ vai trò then chốt trong việc định hình chi phí vốn, khẩu vị rủi ro và kỳ vọng lợi suất của nhà đầu tư, qua đó quyết định tốc độ và quy mô tái nhập của dòng tiền vào thị trường, đồng thời đóng vai trò như một “động lực dẫn truyền” thúc đẩy chu kỳ vận động của bất động sản.