Dữ liệu nghiên cứu của Viện
nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, thị
trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, với
sự dịch chuyển rõ rệt cả về hành vi của nhà đầu tư lẫn logic vận động của toàn
thị trường.
Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến
là sợ bỏ lỡ cơ hội và xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì nay người
mua đã thận trọng hơn, lựa chọn kỹ hơn. Bên cạnh pháp lý, năng lực chủ đầu tư,
thì khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản cũng như dư địa tăng trưởng bền
vững của bất động sản ngày càng được chú trọng.
Ngoài ra, theo VARS IRE, dòng tiền
trên thị trường bất động sản có xu hướng dịch chuyển mạnh hơn vào những khu vực
có nhu cầu thực, tiềm năng ở thực và triển vọng gia tăng giá trị gắn với hạ tầng.
Tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao, cũng như tại những khu vực mới được hưởng
lợi từ hệ thống hạ tầng kết nối đang hình thành, đặc biệt là các tuyến vành
đai, metro, đường sắt cao tốc dự kiến triển khai hoặc sắp đưa vào vận hành,
thanh khoản tiếp tục duy trì ở mức tích cực.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng
VARS IRE cho rằng: Thị trường đang chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang
tăng trưởng theo chiều sâu, từ kỳ vọng giá lên sang chú trọng giá trị thực.
Trong bối cảnh mới, các yếu tố
như: pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ
đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ đóng vai trò quyết định
đối với giá trị bất động sản. Nói cách khác, quá trình sàng lọc hiện nay là điều
kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững
hơn trong dài hạn.
Cũng theo bà Miền, nhìn về trung và dài hạn, dù thị trường bất động sản vẫn tăng trưởng, nhưng sẽ
là tăng trưởng trong trạng thái chọn lọc khắt khe hơn. Động lực đầu tiên
cho chu kỳ này đến từ quá trình hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật về
đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đây không chỉ là cơ sở để tháo gỡ
khó khăn cho những dự án hiện hữu đang gặp vướng mắc mà còn mở đường cho các dự
án mới được triển khai, đồng thời đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên” loại bỏ
dần chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính, thiếu năng lực triển khai hoặc
không đáp ứng yêu cầu minh bạch của thị trường.
Mặt khác, hạ tầng tiếp tục là động
lực nền tảng tái định hình không gian phát triển của thị trường bất động sản.
Việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến cao tốc Bắc - Nam, các tuyến vành đai, metro,
đường sắt cao tốc, sân bay và hệ thống logistics sẽ tạo ra các cực tăng trưởng
mới, và tái định vị giá trị bất động sản tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp.
Những công trình như: sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình, Vành đai 3, Vành
đai 4, đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh, Bến Thành - Cần Giờ hay các
hành lang logistics lớn… không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn tạo tiền đề
cho sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp và bài bản hơn.
Đặc biệt, với tổng mức vốn kế hoạch
đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,22 triệu tỷ đồng,
gấp 2,7 lần giai đoạn 2021-2025, hạ tầng sẽ trở thành lực đẩy rất mạnh
cho cả nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Cùng với đó, các biến số của kinh tế vĩ mô, đặc biệt là quỹ đạo của mặt
bằng lãi suất sẽ tiếp tục giữ vai trò then chốt trong việc định hình
chi phí vốn, khẩu vị rủi ro và kỳ vọng lợi suất của nhà đầu tư, qua
đó quyết định tốc độ và quy mô tái nhập của dòng tiền vào thị trường,
đồng thời đóng vai trò như một “động lực dẫn truyền” thúc đẩy chu kỳ
vận động của bất động sản.
