“Nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản là có thực”

Trước thực tế hiện nay, nguy cơ vỡ bong bóng đối với thị trường bất động sản không phải là không có.

Nhìn nhận trên được TS. Nguyễn Bá Ân, Phó viện trưởng Viện Chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), đưa ra khi trao đổi với báo giới về diễn biến trên thị trường bất động sản hiện nay và những tiềm ẩn rủi ro đối với giới đầu tư.

Ông Ân nói:

- Hiện nay thị trường bất động sản của chúng ta đang chiếm giữ khá nhiều vốn nằm im, chờ thời vì phần đa đều bị ảnh hưởng tâm lý bất động sản vẫn là kênh đầu tư siêu lợi nhuận.

Thống kê của một số chuyên gia cho thấy, trong 10-15 năm qua chúng ta đã lãng phí hàng chục, hàng trăm tỷ USD vào nguồn đất đai. Nếu nhà nước quản lý tốt, có chính sách tốt thì có thể chúng ta biến được tài nguyên đất đai thành nguồn lực cho phát triển kinh tế.

Do đó, trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong thời gian tới, một trong những vấn đề đặt ra là phải cải cách, đổi mới chính sách về quản lý đất đai, làm sao đảm bảo lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất, người giao lại quyền sử dụng đất và quan trọng hơn là làm sao có được một thị trường bất động sản lành mạnh.

Thưa ông, hiện Chính phủ chủ trương kiểm soát chặt thị trường bất động sản, cụ thể là siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực này. Theo ông, điều này có xuất phát từ việc thị trường này đã ôm quá nhiều vốn?

Xét trên bình diện toàn nền kinh tế, nếu chúng ta ôm quá nhiều vốn vào bất động sản thì sẽ không tạo ra được của cải vật chất. Cho nên trong điều kiện, hoàn cảnh, mức độ nào đó thì Nhà nước phải hạn chế để dòng vốn chảy vào sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho xã hội.

Tuy nhiên, cần phân biệt rằng, chủ trương thắt chặt tín dụng là nhằm hạn chế, ngăn chặn đầu tư kinh doanh hay đầu cơ bất động sản. Còn nếu nhìn nhận bất động sản ở góc độ là một ngành sản xuất, phát triển vật liệu xây dựng, hạ tầng, tạo ra một khu đô thị, một căn hộ để phục vụ người tiêu dùng thì nó lại là một ngành sản xuất.

Do đó, Nhà nước nên có sự phân tách như thế nào cho rõ ràng, minh bạch giữa việc tạo lập một sản phẩm bất động sản và đầu cơ kinh doanh bất động sản.

Như vậy, khi mà Nhà nước đánh đồng hai nhóm này với nhau thì cũng có nghĩa các dự án, khu đô thị sẽ đói vốn, thị trường theo đó sẽ “chết chìm”?

Việc siết vốn theo tôi là giải pháp bất đắc dĩ. Thực ra nếu có được thị trường bất động sản tách bạch để tránh đầu cơ thì không phải mang tính hành chính như vậy.

Thế nhưng hiện nay, yếu tố đầu cơ trong thị trường bất động sản của chúng ta là rất lớn, và do quản lý kém cho nên không tách bạch được. Các văn bản pháp lý lại chưa đủ nên dù biết rằng, việc hạn chế cho vay bất động sản sẽ kéo theo hạn chế phát triển hạ tầng, nên những giải pháp mà chúng ta đưa ra vẫn có gì đó mang tính hành chính.

Tuy nhiên, trong điều kiện kiềm chế lạm phát hiện nay phải chấp nhận, đặc biệt là khi chúng ta chưa có thị trường một cách đầy đủ.  

Ông nghĩ, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ đi theo hướng nào khi mà dòng vốn bị chặn lại?

Chắc chắn thị trường sẽ trầm lắng, vì vốn là một yếu tố quan trọng đối với không chỉ bất động sản. Trong bối cảnh kinh tế lạm phát hiện nay, nhà nước hạn chế nguồn vốn cho bất động sản, khiến thị trường trầm lắng. giao dịch ít. Trong khi đó, tâm lý người dân lại chần chừ, chờ đợi khi nào thị trường lên hoặc xuống hẳn thì mới nhảy vào.

Chính điều đó đã và sẽ góp phần làm thị trường trầm lắng tiếp, tức là ngoài yếu tố tín dụng, còn yếu tố tâm lý.

Nhưng vừa rồi một số ngân hàng cho biết, các doanh nghiệp bất động sản tỏ ra không

“

ngán

”

lãi suất cao. Điều này có phải vì siêu lợi nhuận hay là chuyện “đâm lao phải theo lao”?

Nếu nói về chuyện kinh doanh, yếu tố mà các chủ đầu tư quan tâm nhất là lợi nhuận. Có khi người ta đầu tư để lấy lợi nhuận thì có thể chấp nhận lãi suất cao, rủi ro cao.

Nhưng thực tế thì thị trường bất động sản của chúng ta vẫn còn nhiều điều chưa minh bạch, số lượng nhà đầu tư nhỏ lẻ khá nhiều. Chẳng hạn, khi một dự án được lập ra, bản thân chủ đầu tư đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp để kiếm chênh lệch rồi.

Sau đó, nhà đầu tư thứ cấp lại đi huy động vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ để kiếm lãi, rồi lại tiếp tục bán qua tay kiếm lãi. Chính điều đó đã tạo ra thị trường vay với lãi suất lên tới 25 -27% của các nhà đầu tư.

Còn đối với một nền kinh tế, nếu chúng ta có một thị trường bất động sản lành mạnh, tạo được một thị trường đúng nghĩa thì việc vay với lãi suất cao cũng là một điều đáng khích lệ.

Theo ông, với diễn biến của thị trường như hiện nay, liệu đây có phải là thời điểm thích hợp cho những người có nhu cầu mua nhà, đất để ở?

Tôi cho rằng, đây đang là thời điểm cho những ai có tiền thực, nhu cầu thực, thậm chí với những ai có tiền mà không phải vay ngân hàng thì đầu tư là tốt nhất, vì bất động sản đang dần trở về giá trị thực của nó.

Hơn nữa, thị trường bất động sản sẽ còn biến động khi kinh tế vĩ mô ổn định lại, nhà nước nới lỏng tín dụng ra thì thị trường lại sôi động trở lại.

Vừa qua một số chuyên gia nước ngoài nhận định, với diễn biến như hiện nay, bong bóng bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội sẽ vỡ vào năm 2012. Ông có chung quan điểm này?

Đó cũng mới chỉ là dự đoán, nhưng nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là có. Nếu người ta tính tổng nhu cầu so với hàng trăm dự án nhà ở Hà Nội hiện nay, thì nhu cầu của Thủ đô không đến thế.

Nếu tính toán sức chứa của các đô thị mới, các dự án đã và đang triển khai, thì chắc là cung sẽ vượt cầu, nguy cơ đó là có thực.

Tất nhiên thị trường Hà Nội còn có nhu cầu từ các khu vực, các địa phương khác, vì phần lớn vẫn xem bất động sản là một kênh đầu tư.